بازار مسکن در سال 1401 آرام می‌گیرد؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار مسکن با گرم شدن هوا و نو شدن سال و نزدیک شدن به فصل های جا به جایی مستاجران گرم می شود. گرمایی که متاسفانه درسال های گذشته، روحبخش نبوده، بلکه سوزانندگی تورمی که بر بخش مسکن حاکم شده، حس خوش مستاجری یا همان خوش نشینی را کاملا ساقط کرده است. بازار مسکن در سال 1401 چگونه بازاری خواهد بود؟ قیمت ها و عوامل تاثیر گذار بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن در این گفت و گو با کارشناس بازار و اقتصاد مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.

«فرید قدیری»، کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با «راهبرد معاصر» در خصوص وضعیت بازار و قیمت های پیش رو در بخش مسکن گفت: پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال جدید باید براساس رخدادهایی که در سال 1400 داشته ایم باشد تا بتوان چشم انداز ملموس تری از بازار مسکن در سال 1401 ترسیم کرد. متغیرهای اصلی که در سال 1400 در بخش مسکن بسیار تاثیر گذار بودند قطعا در سال 1401 نیز بازار و قیمت مسکن را از خود متاثر می کنند. بنابراین هر گونه پیش بینی، تحلیل و بررسی بازار مسکن بدون در نظر گرفتن متغیرهای اصلی درست نخواهد بود.چرا که وقایع سال های گذشته می تواند در آینده بازار مسکن یک بار دیگر نیز نقش ایفا کند.

وی افزود: متاسفانه در چهار سال اخیر شاهد اتفاقات غریبی در بازار مسکن بودیم. جهش بی سابقه قیمت مسکن از سال 70 تا کنون اتفاقی عجیب به شمار می رود، چرا که با بررسی آمار تحولات بازار مسکن در طی سال های گذشته این نتیجه ثابت می شود که در دهه های گذشته رشدی شبیه به رشد مسکن از سال 97 به بعد ثبت و ضبط نشده است. قیمت مسکن سه سال پیاپی هر سال به طور میانگین 65درصد افزایش داشته است.جالب این است که در هیچ دوره ای شاهد افزایش قیمت مسکن به صورت پیاپی سه ساله نبوده ایم. جهش های قیمتی مسکن معمولا بعد از یکی دو سال یا کاهش یا بازار در وضعیت ثبات قرار می گرفت، در حالی که بازار مسکن در سه چهار سال گذشته شاهد اتفاقات بی سابقه ای بوده است.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص دلایل افزایش قیمت مسکن گفت: بازار مسکن به علت وجود انتظارات تورمی دچار جهش قیمتی شد. انتظارات تورمی که در کل اقتصاد ایران از سال 97 بعد از خروج یک طرفه آمریکا از برجام رقم خورد، به دلیل اختلال و محدودیت فروش نفت و محدودیت منابع ارزی و شوک ارزی نه تنها بازار مسکن، بلکه سایر بازارها را نیز از خود متاثر کرد. بعد از خروج آمریکا از برجام، بازارهای مختلف دچار هیجان بی سابقه ای شدند، حتی بازار سرمایه نیز در سال 98 و 99 بازاردچار شوک های بزرگی شد. در دو سه سال اخیر، همه عوامل دست به دست هم دادند تا انتظارات تورمی شکل بگیرد. وقتی انتظارات تورمی شکل می گیرد افراد مدام نگران رشد قیمت ها هستند بنابراین برای رشد دادن توامان قیمت دارایی های خود به سمت سرمایه گذاری برای درامان ماندن از بی ارزش شدن پول ملی و نجات یافتن از اثرات مخرب تورم، حرکت می کنند.

فرید قدیری افزود: در دوسه سال گذشته، بخش زیادی از افراد دارایی های خود را به زمین و مسکن تبدیل کردند تا در برابر تورم شدید، ارزش دارایی خود را حفظ کنند این اتفاق باعث جهش بی سابقه قیمتی در بازار مسکن شد. در سال 1400 قیمت مسکن در ماه هایی از سال کاهش یافت و ثابت شد.بنابراین می توان گفت، سال 1400 کاملا با سال های 97 تا 99 متفاوت بود، البته به این معنا نیست که قیمت مسکن دچار کاهش یا برگشتی که باید از جهش انجام شده باشد شده باشد. در بررسی های به عمل آمده در شهر تهران درباره سطح فعلی قیمت مسکن که در هر متر مربع 33 میلیون تومان قیمت گذاری می شود، باید گفته شود که بین 10 تا 20 درصد قیمت ها حباب دارد.  

وی در خصوص تاثیر تورم بر قیمت کالاها و تفاوت اثر پذیری مسکن از نرخ تورم گفت: به طور طبیعی انتظار می رفت با توجه به افزایش تورمی که در کالاها و خدمات اتفاق افتاد ، بیش از 30 درصد تورمی که در بخش های ذکر شده به مردم تحمیل شد، قیمت مسکن نیز افزایش بیابد، اما قیمت مسکن به مراتب بیشتر از رشد میزان بقیه کالاها و خدمات افزایش یافت، بنابراین می توان گفت، تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی است و این یعنی تورم در این بخش اضافه تر از تورمی است که باید باشد. با بررسی های به عمل آمده و سنجش های صورت گرفته در تعیین نسبت قیمت مسکن به اجاره بها، میزان رشد قیمت در مقایسه با رشد نقدینگی، سطح قیمت مسکن براساس نرخ دلار این نتیجه حاصل شد که نسبت قیمت مسکن تهران با سایر شهرها، نسبت قیمت مسکن با زمین همه این موارد با یکدیگرمرتبط هستند. با بررسی این معادلات مشخص شد قیمت مسکن دچار حباب است. به عبارت دیگر 10 تا 20 درصد بالاتر از قیمتی است که می تواند باشد. حباب فعلی بازار مسکن به این معناست که انتظار داریم در سال 1401 قیمت مسکن کاهش چشمگیری داشته باشد و سطح آن در هر متر مربع در شهری مثل تهران از 33 میلیون تومان به 25 میلیون تومان کاهش بیابد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا کاهش قیمت مسکن در سال جدید محقق شدنی است، گفت: برای پاسخ به این سوال باید گفته شود متغیر اثر گذاری که در سه چهار سال گذشته بر بازار مسکن اثر گذاشته در سال جدید نیز در بازار مسکن نقش آفرینی می کند. اگر در موضوع برجام و مذاکرات به توافق مورد نظر ایران دست بیابیم حتما قیمت مسکن در سال جدید به صورت چشمگیری کاهش می یابد. اما به این معنا نیست که در صورت عدم حصول توافق قیمت مسکن به جهش ادامه می دهد، چرا که استعداد درونی بازار مسکن برای جهش قیمت صفر است و هیچ استعدادی ندارد. به عبارت دیگر اگر درماه های آینده وضعیت اوضاع غیر اقتصادی که همان بحث مذاکرات است مثل سال 1400 شود، با توجه به اینکه کلید مذاکرات وین در فروردین ماه سال 1400 زده شد، اگر شرایط امسال مثل سال گذشته باشد و مذاکرات در جریان باشد و اعضای این نشست جلسه داشته باشند، همچنان پیش نویس ها رد و بدل شود و وضعیت رو به جلو باشد، انتظار می رود بازار مسکن 1401 مثل 1400 عمل کند یعنی شاهد رکود نسبی و ثبات نسبی قیمت مسکن باشیم.در غیر این صورت، به هر دلیلی که به سالهای 97 تا 99 برگردیم شاهد تکرار سناریوی  افزایش محسوس قیمت مسکن خواهیم بود. اما سناریوی محتمل می تواند ایست قیمت مسکن روی سطح فعلی حباب داری باشد که بسیار بالاتر از قیمتی است که مورد انتظار است.