قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز سه شنبه 25 شهریور

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران سه شنبه 25 شهریور ماه  بر اساس آخرین اعلام بانک مرکزی  قیمت متوسط هر متر واحد مسکونی در تهران به 23 میلیون و 500 هزار تومان شده است .  نرخ اجاره در تهران و رهن در تهران هم متاثر این بازار است.  مشاوران املاک می گویند موجران همچنان مایل به دریافت ودیعه هستند و می خواهند ملک خود را به صورت رهن کامل عرضه کنند.  البته مالکان سنتی هم هستند که به دریافت اجاره بها ماهیانه مایلند تا هزینه های زندگی خود را پرداخت کند.

بازار اجاره‌بها در انتهای تابستان ۹۹ + قیمت روز

همواره در بازار اجاره‌بها یک گروه از موجران مایل دریافت ودیعه هستند و ملک خود را به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند.

گروه دیگری از موجران نیز در زمره کسانی قرار دارند که مایل به دریافت اجاره‌بهای ماهانه هستند و اغلب به‌عنوان موجران سنتی، بخشی از هزینه‌های زندگی خود را از طریق اجاره‌بهای دریافتی از مستاجر یا مستاجران خود تامین می‌کنند.

این گروه از موجران نیز امسال اغلب به دریافت اجاره‌های ۲ میلیون تومان به بالا در ازای ودیعه نسبتا پایین تمایل نشان داده و با این مشخصات، آپارتمان‌های خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند.

اما یک گروه سوم از موجران نیز در سال‌های گذشته در بازار مسکن حضور داشتند که امسال تعداد آنها بسیار کاهش یافته و به صفر میل می‌کند.

این افراد کسانی هستند که در حد تامین هزینه‌های نگهداشت ساختمان، مایل به دریافت اجاره‌بها هستند و عمده مبلغ ارزش اجاری را به‌صورت ودیعه از مستاجر طلب می‌کنند، اما در عین حال مایل هستند اجاره‌بهای مختصری در محدوده چند صد هزار تا یک میلیون تومان نیز به‌صورت ماهانه دریافت کنند تا در صورت بروز مسائلی همچون خرابی آسانسور و نیاز به تعمیرات تجهیزات سرمایشی و گرمایشی در ساختمان، از عایدی نقدی اجاره ملک این قبیل هزینه‌ها را تامین کنند.

اما بررسی موتورهای جست‌وجوی ملکی نشان می‌دهد تعداد این موجران که به دریافت اجاره‌بهای تا یک میلیون تومانی قناعت کرده‌اند، انگشت‌شمار است و عموم کسانی که در بازار اجاره حضور دارند، یا طالب رهن کامل هستند تا ودیعه را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند یا اینکه اجاره‌های چند میلیونی که بخش قابل توجهی از هزینه‌های جاری زندگی آنها را تامین کند، طلب می‌کنند.

بازار آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مصرفی تهران + قیمت روز

هم اکنون سه منطقه شهر تهران شامل منطقه ۵، منطقه ۱۰ و منطقه ۴ پایتخت، به ترتیب پرمعامله‌ترین مناطق شهر هستند که بیش از یک‌سوم معاملات خرید مسکن شهر تهران در مرداد ماه در این سه منطقه انجام شد.

در مرداد ماه ۱۵ درصد از معاملات خرید مسکن در پرتقاضاترین منطقه شهر تهران به لحاظ خرید و فروش مسکن یعنی منطقه ۵ به ثبت رسید و بعد از آن به ترتیب در هر کدام از مناطق ۴ و ۱۰ شهر تهران ۵/ ۸ درصد از معاملات خرید مسکن ثبت شد.

به این ترتیب در میانه تابستان نزدیک به ۳۲ درصد از حجم معاملات خرید مسکن مربوط به این سه منطقه که مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران نیز محسوب می‌شوند، بوده است.

بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن که روز گذشته در آگهی‌های مربوط به استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی منتشر شد نشان می‌دهد علاوه بر اینکه سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در هر کدام از این سه منطقه بیش از حد انتظار متقاضیان و واسطه‌های بازار است یک شکاف محسوس بین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز و چند سال ساخت مشاهده می‌شود.

این شکاف بعضا تا ۳۰ درصد نرخ پیشنهادی برای فروش یک واحد مسکونی نوساز با یک واحد مسکونی با عمربنای ۱۰ تا ۱۵ سال مشاهده می‌شود.

در‌حالی‌که در شرایط عادی سقف این اختلاف معمولا تا ۲۰ درصد بود. البته این اختلاف تقریبا و در غالب محلات و مناطق شهر تهران مشاهده می‌شود اما به نظر می‌رسد هم اکنون نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی نوساز در این سه منطقه بیش از سایر مناطق با قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌های چند ساله اختلاف دارد.

واسطه‌های بازار مسکن علت این موضوع را بیشتر بودن سطح تقاضا برای خرید آپارتمان در این سه منطقه می‌دانند.

بازار معاملات املاک تهران در شهریور ۹۹ + قیمت روز

روند صعودی قیمت‌گذاری و عبور میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی از کانال ۲۳ میلیون تومان، سبب شده تا وضعیت عرضه املاک در بازار متفاوت از دوره‌های مشابه شود.

در این میان مشاوران املاک از کمیاب شدن فایل در بنگاه‌ها خبر می‌دهند.برخی از مشاوران املاک در مناطق یک تا پنج عنوان می‌کنند حجم فایل‌های موجود برای فروش در بازار معاملات املاک به شدت محدود و انگشت‌شمار است.

یکی از مشاوران املاک در محدوده گیشا (منطقه دو) عنوان می‌کند: هفته گذشته حتی یک فایل هم برای فروش در لیست خود نداشته است.البته در محدوده مناطق نیمه جنوبی پایتخت به نظر می‌رسد وضعیت عرضه املاک اندکی مناسب تر باشد.

یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۵ شهر تهران در این باره می‌گوید: تعداد فایل‌های موجود برای فروش از تعداد انگشتان دست هم کمتر شده است. جالب آنکه معدود فایل‌های عرضه شده نیز اصطلاحا با «قیمت پر» (به معنی بالاترین قیمت  پیشنهادی) عرضه شده‌اند.

این گروه از مشاوران املاک چشم انداز قیمتی بازار را نامشخص می‌دانند. به گفته آنها تا زمانی که بی ثباتی و ناپایداری در سایر بازارها وجود داشته باشد احتمال افزایش قیمت (هر چند اندک) در بازار خرید و فروش املاک نیز وجود دارد.

با این حال از آنجاکه بازار طی چندماه اخیر چندین بار دو طرف عرضه و تقاضا را غافلگیر کرده ممکن است در شرایطی این پیش بینی محقق نشود.

بهترین مقصد برای وام‌دارهای بازار مسکن + قیمت روز

دو گروه قیمتی در بازار آپارتمان‌های ۱۵ تا ۳۰ سال ساخت در فایل‌های ملکی موجود نزد بنگاه‌ها و موتورهای جست‌وجو قابل شناسایی است.

گروه اول آپارتمان‌های قیمت‌ مناسبی هستند که به واسطه سال ساخت بالا و فقدان امکانات ضروری همچون آسانسور و پارکینگ و احیانا نیاز به تعمیرات در داخل واحد یا مشاعات با قیمت‌های ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر قیمت آپارتمان نوساز فایل شده‌اند.

به‌عنوان مثال آپارتمان ۱۹ سال ساخت در ولنجک، خیابان نوزدهم به مساحت ۱۵۵ مترمربع در حالی به قیمت مترمربعی ۵۹ میلیون تومان برای فروش عرضه شده که قیمت آپارتمان نوساز در این خیابان عموما حدود ۷۵ میلیون تومان است.

به این ترتیب قیمت آپارتمان نزدیک ۲۰‌ساله در این منطقه ۲۰‌ درصد زیر قیمت واحد نوساز است. البته این وضعیت فقط مختص واحدهای لوکس‌متراژ در مناطق لوکس شهر نیست، بلکه در مورد مناطق مصرفی نیز این قاعده صدق می‌کند.

بنابراین خرید از گروه اول قیمتی آپارتمان‌های قدیمی‌ساز می‌تواند یک خرید هوشمندانه برای وام‌دارهای بازار مسکن محسوب شود؛ به‌ویژه با توجه به اینکه شرط سن بنا برای وام‌های اوراق ۲۵ سال ساخت و برای وام خانه‌اولی‌ها نیز ۲۰ سال از تاریخ صدور پروانه است.

اما دسته دوم قیمتی در بازار آپارتمان‌های قدیمی‌ساز مربوط به املاکی است که چشم‌اندازی از تخریب و نوسازی در سال‌های آتی برای آنها وجود دارد و بعضا حتی توافقی برای نوسازی میان همسایه‌ها صورت گرفته است.

این املاک با قیمت‌های به‌مراتب بیشتر از قیمت آپارتمان قدیمی و با قیمتی بین آپارتمان و زمین برای فروش عرضه شده‌اند.

در واقع قیمت اعلامی این املاک به میزانی است که گویی قدرالسهم ملک (که از متراژ فعلی آن در صورت آپارتمان قطعا کمتر است) به قیمت روز زمین در آن منطقه معامله می‌شود.

این گروه از املاک اغلب بیش از ۲۵ سال دارند و طبعا وام‌دارها به خرید آنها تمایل نشان نخواهند داد و حتی اگر مایل به خرید آنها باشند نیز اغلب استطاعت کافی برای تملک این املاک را ندارند.

بازار مسکن تهران در ابتدای شهریور ۹۹ + قیمت روز

بانک مرکزی دیروز اعلام کرد: بر اساس اطلاعات سامانه یاد‌شده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود ۵/ ۲۳ میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها ۹/ ۱ درصد رشد داشته است.

کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن شهر تهران پس از ثبت افت ۴/ ۳۵ درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان ۷/ ۳۷ درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است.