تهدید جدی معاملات بازار ملک
دسته‌ای از فایل‌های فروش آپارتمان که تعدادشان در بازار مسکن تهران به شکل تصاعدی افزایش یافته، به تهدید تازه‌ای برای خریداران تبدیل شده است.
به گزارش راهبرد معاصر ، این فایل‌ها، ساختمان‌های در حال ساخت یا نیمه‌کاره را به اسم تازه‌ساز آماده مصرف، به متقاضیان عرضه می‌کند. ریسک خرید این املاک به‌دلیل آنکه طرف حساب سازنده نیست، بالا ارزیابی می‌شود. فعالان بازار مسکن این فایل‌ها را «نخاله»های ملکی ناشی از ته‌نشین شدن عرضه نوسازهای مناسب عنوان می‌کنند. نحوه قیمت‌گذاری این فایل‌ها نیز نامتعارف بوده ضمن آنکه «ابهام در زمان تحویل» مهم‌ترین تهدید این فایل‌ها است.
یک گروه از فایل‌های «ماسک‌دار» در بازار مسکن طی هفته‌های اخیر به تهدیدی برای خریداران مسکن تبدیل شده است. این فایل‌ها آپارتمان‌های نیمه‌کاره‌ای هستند که در گروه واحدهای تازه‌ساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در حالی که در گروه ساختمان‌های نیمه‌کاره که البته مرحله تکمیل نمای سازه را پشت سر گذاشته است، قرار دارند. متقاضیان آپارتمان‌های نوساز در هفته‌های اخیر بارها با پیشنهاد این قبیل فایل‌های ته‌نشین شده در بازار مسکن از سوی برخی واسطه‌ها روبه‌رو شده‌اند و با وعده‌های تکمیل بنا و نصب تجهیزات در آینده نزدیک، به خرید وسوسه شده‌اند؛ این در حالی است که بررسی‌های میدانی نشان‌دهنده بدفرجام بودن چنین خریدهایی است و از این رو لازم است متقاضیان آپارتمان نوساز به ویژه متقاضیان مصرفی که قصد سکونت در ملک خریداری شده را دارند، قبل از اقدام به عقد قرارداد، این فایل‌ها را که فعالان بازار از آنها به‌عنوان «نخاله ملکی» یاد می‌کنند، شناسایی کرده و از سایر آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار تمییز دهند و با اطلاع از ریسک خرید چنین واحدهایی، در صورتی که همچنان تمایل به خرید داشته باشند، پای معامله حاضر شوند.
فایل‌های نخاله در بازار ملک، واحدهای مسکونی ناتمام در ساخت و سازهایی هستند که در ظاهر ناتمام بودن آنها مشخص نیست، اما با قدری تامل نواقص واحد مشخص می‌شود. عرضه این واحدهای مشکل‌دار که در گروه آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده فایل می‌شوند، در ماه‌های اخیر به شکل محسوس افزایش یافته است. نخاله‌های ملکی فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن هستند که با توجه به وضعیت فعلی بازار که عرضه آپارتمان نوساز به شدت کاهش یافته است، در قالب فایل‌های ماسک‌دار به متقاضیان واحد نوساز برای سکونت معرفی می‌شوند. طی یک ماه اخیر که انتظارات تورمی دوباره سبب افزایش قیمت مسکن شد، حجم معاملات این آپارتمان‌ها نیز به نسبت گذشته رو به افزایش گذاشته است؛ خریداران مصرفی از ترس ادامه روند رشد قیمت مسکن و خریداران سرمایه‌ای از بابت عجله برای تبدیل دارایی‌های خود، بعضا به خرید چنین واحدهایی اقبال نشان می‌دهند و آنها را به جای آپارتمان نوساز می‌پذیرند. فایل‌های ته‌نشین شده بازار مسکن که اکنون حجم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند، آپارتمان‌هایی هستند که پس از معاملات معدود واحدهای موجود در بازار طی یک تا دو سال اخیر، اکنون در بازار باقی مانده‌اند و بیشتر از فایل‌های شسته و رفته در معرض انتخاب متقاضیان واحد نوساز قرار دارند. اما خریداران مصرفی باید از تهدید این فایل‌ها مطلع باشند و با علم به کیفیت این معامله، تصمیم نهایی را اتخاذ کنند.
نخاله‌های ملکی عموما سه ویژگی دارند. ویژگی قطعی آنها این است که فروشنده ملک، سازنده یا مالک زمین نیست، بلکه فرد سومی است که در جریان ساخت و ساز واحد را در سال گذشته یا دو سال قبل پیش‌خرید کرده است. ویژگی دوم این فایل‌ها قرار گرفتن ساختمان در مناطقی است که در یک سال گذشته بیشترین رشد قیمت را داشته و اکنون خریدار قبلی حتی پیش از تکمیل بنا و در جریان کمبود فایل نوساز در بازار، وسوسه فروش آن را پیدا کرده است. از این رو چنین فایل‌هایی در دو منطقه ۲ و ۵ شهر تهران سهم قابل توجهی از عرضه نوسازها را به خود اختصاص داده‌اند. سومین ویژگی فایل‌های نخاله نیز این است که خریداران این واحدها که با توجه به عدم تکمیل، هنوز سند تفکیکی هم برایشان صادر نشده، اغلب قصد فرار از باتلاقی را که نیمه‌کاره ماندن ساختمان برایشان رقم زده دارند.
نکته قابل تامل که زیان قابل توجهی را متوجه خریداران این واحدها می‌کند، این است که شرایط فروش آنها مانند آپارتمان‌های تازه‌ساز تکمیل شده و آماده تحویل و سکونت است؛ به این ترتیب که اغلب فروشندگان این واحدها ۹۰ درصد بهای معامله را در روز امضای قرارداد از خریدار مطالبه می‌کنند. این در حالی است که واحدهای مذکور اغلب فاقد کابینت، شیرآلات و لوازم بهداشتی ساختمانی و بالطبع فاقد رنگ و کاغذ دیواری هستند. محوطه‌کاری این ساختمان‌ها نیز اغلب نیمه کاره رها شده است؛ افزون بر این هنوز هیچ واحدی در این ساختمان‌ها مسکونی نشده و کسی در ملک ساکن نشده است. با این حال نکته فریبنده این فایل‌ها «نمای کامل ساختمان» است که خریداران را دچار خطای تشخیصی می‌کند و موجب می‌شود آنها فکر کنند زمان زیادی به تکمیل بنا باقی نمانده است.
ریسک خرید این ساختمان‌ها بسیار بالاست، چراکه نیمه‌کاره رها شده‌اند، به این معنا که یا به دلیل اختلافات تعمدا از طرف سازنده متوقف شده‌اند یا اینکه سازنده به دلیل آسیب‌هایی که در جریان رشد قیمت مصالح ساختمانی به آن دچار شده، به‌رغم تمایل به تکمیل واحد، بودجه مورد نیاز آن را ندارد؛ در نتیجه احتمال بروز چالش و تنش برای خریدار در مواجهه با سازنده اصلی ساختمان بسیار زیاد است. متقاضیان خرید واحد نوساز باید بدانند که برخی از این فایل‌ها ساختمان‌هایی هستند که توسط سازندگان معروف یک محله یا منطقه ساخته شده‌اند و اتفاقا واسطه‌های ملکی از بنام و شناخته شده بودن سازنده به‌عنوان یک مزیت یاد می‌کنند تا تهدیدهای این قبیل فایل‌ها برای خریدار پنهان باقی بماند. کارشناسان معتقدند این نوع از عرضه املاک نوساز در واقع یک «پیش‌فروش» با ظاهر «فروش» است و حتی نمی‌توان از آن به‌عنوان یک پیش‌فروش شسته و رفته یاد کرد، بلکه یک پیش‌فروش «مبهم» و «ناسالم» است، از این بابت که زمان قطعی تحویل ملک در واقعیت مشخص نیست.
در واقع از آنجا که واحد از سازنده یا مالک زمین خریداری نمی‌شود، فرد سومی که در یکی دو سال اخیر واحد را پیش‌خرید کرده، باید به خریدار جدید تعهد دهد که چه زمانی ملک را تحویل خریدار خواهد داد و این در حالی است که وی اصلا در قرارداد اولیه که زمان تحویل ملک مشخص شده نقشی ندارد و حتی خود مغبون عدم ایفای تعهدات سازنده است. اگر خریدار از فروشنده اسناد پیش‌خرید را مطالبه کند، خواهد دید که زمان تحویل ملک در آن قرارداد، ماه‌ها قبل تعیین شده و از موعد آن زمان زیادی گذشته است. حالا همین فرد که در قبال عدم ایفای تعهد سازنده متضرر شده، می‌خواهد وعده جدید او را به خریدار جدید اعلام و در قرارداد درج کند. طبیعی است احتمال اینکه این وعده محقق شود، با توجه به خلف وعده‌های مکرر قبلی چندان زیاد نیست و خریدار مصرفی که قصد سکونت در ملک را دارد، دچار مشکل خواهد شد. از طرفی کیفیت و کمیت تجهیزاتی که در جریان تکمیل این واحد از سوی سازنده به‌کار گرفته خواهد شد نیز مشخص نیست، چراکه سازنده طرف معامله نیست و ممکن است برای تحویل ملک به خریدار جدید، تغییراتی در تعهدات اولیه خود اعمال کند. به این ترتیب معامله مذکور یک پیش‌خرید نافرجام و با ریسک بالا خواهد بود که متقاضیان مصرفی واحدهای نوساز باید از آن پرهیز کنند یا دست کم این فایل‌ها را با توجه به ویژگی‌هایی که ذکر شد، شناسایی کرده و با اطلاع از ریسک خرید آنها، تصمیم به عقد قرارداد بگیرند. هرچند به نظر می‌رسد چنین خریدی فاقد منطق است و فروشنده ملک به جای اینکه مسیر زمانبر حقوقی برای پیگیری ضرر و زیان خود را طی کند، تصمیم گرفته با فروش ملک به دیگری، از این باتلاق بگریزد.