مشکلات بزرگ اقتصادی ناشی از اعتبار اسناد غیررسمی چیست؟

به گزارش راهبرد معاصر ، نظام ثبت‌اسناد و املاک از بازوهای اصلی توانمندسازی و کارآمدی فضای کسب‌وکار در هر کشوری است. درواقع نهاد ثبت‌اسناد و املاک به‌عنوان دیدبان حاکمیت در نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول در فضای کسب‌وکار عمل می‌نماید. یکی از مهم‌ترین ابزارهای نظارتی این نهاد حاکمیتی برای نظارت، ثبت رسمی معاملات یا نقل وانتقالات انجام‌شده در فضای اقتصادی است. درواقع این نهاد با صدور سند رسمی مورد تائید حاکمیت بر فضای نقل و انتقالات نظارت می‌کند.

اما در ایران نظام ثبتی با یک تضاد بسیار بزرگ روبرو بوده و از همین رو از کارایی لازم برای نظارت بر نقل انتقالات برخوردار نیست. زیرا که در کنار نظام ثبت رسمی در کشور که زیر نظر نهاد حاکمیتی ثبت‌اسناد و املاک انجام می‌شود، نظام ثبتی غیررسمی وجود دارد که ابزار آن برای انعقاد قرارداد بین طرفین سند غیررسمی (قولنامه) است. نوع دوم نظام ثبتی بااینکه خارج از دید حاکمیت انجام می‌شود اما در بسیاری موارد در دادگاه‌های کشور سند رسمی مورد تائید حاکمیت را ابطال می‌کند. در واقع، بی‌اعتباری اسناد رسمی در قبال اسناد غیررسمی (عادی) باعث بروز مشکلات فراوانی برای کشور شده است.

به همین دلیل، اخیرا آیت‌ا... رئیسی رئیس قوه قضائیه با اشاره به اهمیت اعتبار اسناد رسمی گفت: «اسناد رسمی باید به‌عنوان یک موضوعی از نظامات اجتماعی باشد، این نظم در اسناد است اما اگر در جامعه، اسناد رسمی را حاکم نکنیم، تثبیت مالکیت نخواهیم داشت و حقوق افراد ضایع می‌شود و عوارضی دارد که قابل‌تحمل نیست». وی در مورد مشکلات اعتبار اسناد غیررسمی در مقابل اسناد رسمی گفت: «بی اعتباری اسناد رسمی در مجموعه قضایی تبدیل به پرونده شده است درحالی‌که در مجموعه‌های دیگر مشکلات دیگری ایجاد می‌کند».

*برخی از مشکلات ایجادشده بخاطر اعتبار اسناد غیررسمی در جامعه

مطابق اظهارات رئیس قوه قضائیه، بی اعتباری اسناد رسمی و اعتبار اسناد غیررسمی مشکلاتی را برای دستگاه های مختلف کشور به وجود آورده است. حال باید دید مشکلات ایجاد شده به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی دردستگاه های مختلف چیست؟

1- فرار سرمایه از کشور: تضمین مالکیت فیزیکی افراد حقیقی یا حقوقی ازجمله نیازهای اساسی اقتصاد آزاد و رقابت‌پذیر در هر جامعه‌ای است. این موضوع به‌قدری اهمیت دارد که یکی از معیارهای اصلی سرمایه‌گذاران برای انتخاب مقصد سرمایه‌های خود به شمار می‌رود. کشورهایی که در شاخص مالکیت فیزیکی رتبه بالاتری دارند در جذب سرمایه نیز موفق‌تر هستند. مثلاً کشورهایی مانند امارات و قطر که در جذب سرمایه خارجی در منطقه سرآمد سایر کشورها هستند در این شاخص رتبه بالایی دارند. مطابق گزارش شاخص حفاظت از حقوق مالکیت در سال 2018 (IPRI2018)کشور امارات رتبه اول و قطر رتبه دوم را در حفاظت از مالکیت فیزیکی در منطقه خاورمیانه را کسب کرده‌اند. این در حالی است که ایران در بین 15 کشور منطقه رتبه 13 را کسب کرده است.

به همین دلیل، کارشناسان معتقدند که یکی از ریشه‌های عقب‌ماندگی از رقبا در جذب سرمایه را باید در نظام ثبتی کشور جستجو کرد. در همین راستا دکتر رحیم پیلوار عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران معتقد است: «در بحث سرمایه‏گذاری خارجی ما با این امر مواجه هستیم؛ یعنی سرمایه‏ گذاران خارجی وقتی‌که وارد کشور می‏شوند یکی از اولین اسنادی که مطالبه می‏کنند سند رسمی راجع آن ملک است؛ اما در مقابل اگر قانون‏گذار زمینه را برای فرار از قانون فراهم کند، سودجویانی که وجود دارند که به‌سرعت از این خلأها استفاده می‏کنند و حتی افراد دیگر را هم به سیر به این مسئله تشویق می‏کنند».

همچنین ابوالفضل ابوترابی عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس درباره این موضوع گفت: «سرمایه‌گذار با سند رسمی کشور ملکی را خریداری می‌کند بعد در محاکم ما متأسفانه چون اسناد عادی(غیررسمی) اعتباردارند با چند شاهد و یک سند عادی چه‌بسا مالک هم خبر ندارد. سند رسمی را باطل می‌کند پس نباید انتظار داشته باشیم سرمایه‌گذار در کشور ما سرمایه‌گذاری کند. چون ما بالاترین نوع مالکیت و سندی که می‌توانیم به افراد بدهیم و آرم جمهوری اسلامی دارد، سند رسمی است که می‌توان به آن اعتماد کرد تصور کنید در خانه نشسته‌ایم و یک‌باره بیایند و بگویند خانه را تخلیه کن و مالک نیستی، دیگر به چه چیزی می‌توان اعتماد کرد».

2- پول‌شویی: به اعتقاد کارشناسان و مسئولان امر، اعتبار اسناد غیررسمی یکی از مهم‌ترین گلوگاه‌های پول‌شویی در کشور است. ابوترابی درباره این موضوع هم اظهار داشت: «یکی از مسائل در این زمینه پول‌شویی است. می‌بینیم یکی از قاچاقچیان مواد مخدر پول مواد مخدر را برای اینکه پول‌شویی کند با اسناد عادی که هیچ جا ثبت و ضبط نشده ده‌ها هکتار زمین حتی اموال منقول و غیرمنقول را خریداری می‌کند با قولنامه عادی که مشخص نیست منشأ آنچه بوده است، به چه نحوی هزینه شده و پول آن از کجا آمده است».

3- زمین‌خواری: در حال حاضر زمین‌خواری تبدیل به یکی از بزرگ‌ترین معضلات قوه قضائیه شده است. به اعتقاد کارشناسان ریشه اصلی بحث زمین‌خواری نیز اعتبار اسناد عادی است. ابوترابی دراین‌باره هم گفت: «در سال گذشته 97 هزار هکتار زمین‌خواری داشته‌ایم به لحاظ همین اسناد عادی و اعتباری که داشته‌اند و بین افراد خریدوفروش شده است لذا به این می‌رسیم که ما چاره‌ای نداریم جزء اینکه مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت‌اسناد را احیا کنیم و به اسناد رسمی‌مان اعتبار دهیم و اسناد عادی را به‌نوعی مانند تمام دنیا بی‌اعتبار کنیم».

4- معاملات معارض: معامله معارض (فروش یک ملک به چندین نفر) مانند پروژه رضوان قم که در آن 130 واحد به 1400 نفر فروخته شد نیز ریشه در اعتبار اسناد غیررسمی دارند. ازآنجاکه این اسناد خارج از نظارت حاکمیت هست و امکان استعلام آن وجود ندارد صاحب‌ملک می‌تواند بدون اطلاع خریدار اول ملک به خریداران بعدی نیز بفروشد. در همین راستا، آیت‌ا... رئیسی در دیدار با دانشجویان در تاریخ 26 اردیبهشت ماه گفت: «بسیاری از پرونده‌ها که در دادگستری‌ها ورود می‌یابد محصول همین موضوع است که اسناد عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شود. اسناد عادی در زمینه‌های مختلفِ مورد معامله متعدد هستند. حال‌آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد».

با توجه به آنچه گفته شد، اعتبار اسناد غیررسمی در دادگاه‌ها از اصلی‌ترین مسببان فسادهایی مانند پول‌شویی، زمین‌خواری، معاملات معارض و حتی فرار سرمایه است. موضوعی که در برخورد با مفاسد ذکرشده از دید مسئولان امر مغفول مانده است. در نتیجه، انتظار می رود در دوران جدید قوه قضائیه به سمت اصلاح قوانین مالکیت حرکت کند تا مردم تاوان برخوردهای دوگانه این قوه در حوزه مالکیت فیزیکی را نپردازند.

منبع : فارس