قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز یکشنبه 26 مرداد ۹۹

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران در تیرماه 10 درصد افزایش یافت در این میان گفته می شود  نرخ اجاره در تهران نیز 27.6 درصد افزایش داشته است که نسبت به مدت مشابه در سال گذشته بیش از 30 درصد افزایش را نشان می دهد.

در میان مناطق 22 گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت هر متر مربع اپارتمان مسکونی متعلق به منطقه یک است که قیمت آن 45.3 میلیون است همچنین پایین ترین قیمت هم به منطقه 18 تهران تعلق دارد که  هر متر مربع ان 9.63 میلیون تومان است که نسبت به قیمت متوسط سال گذشته به ترتیب 51.8 و 58.2 درصد افزایش داشته است.

رشد ۱۹۳ درصدی سالیانه معاملات

از طرف دیگر در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسیده که در مقایسه با خرداد امسال ۳۰.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۱۹۳ درصد رشد یافته است.

بیشترین معاملات در منطقه ۵

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ حاکی از آن است که منطقه پنج با سهم ۱۴.۹ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم های ۸.۷ درصد و ۸.۶ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع 273.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۹ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای تا ۵ سال ساخت رتبه اول خرید و فروش ها

همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۸.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیر ماه سال قبل حدود ۱.۶ درصد کاهش یافته شده و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰، ۱۶ تا ۲۰ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

وضعیت بازار اجاره‌بها در میانه تابستان ۹۹

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی‌که سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران در هفته اول تیرماه سال جاری از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا تا ۲۵ درصد، در کلان‌شهرها تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد تعیین شد، آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در تیرماه متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۶/ ۲۷ درصد و در سایر مناطق شهری کشور به‌طور میانگین ۳۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل-تیرماه ۹۸-افزایش یافته است.

این آمارها نشان می‌دهد نه تنها در ماه اول اجرای طرح سقف‌گذاری برای تعیین حد مجاز افزایش اجاره‌بها در تهران و سایر شهرها، نرخ رشد اجاره‌بها در هر دو گروه از این شهرها-پایتخت و سایر شهرها-از سقف دولتی تعیین‌شده فراتر رفته است، بلکه وضعیت در سایر شهرها به لحاظ میزان رشد میانگین اجاره‌بهای مسکن نسبت به شهر تهران وخیم‌تر بوده است.

اوایل تیرماه ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه‌ای برای بازار اجاره به تصویب رساند که براساس آن افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن مطابق با سقف‌های مجاز اعلام شده در این زمینه، محدود شد. هدف ستاد ملی مقابله با کرونا از این مصوبه در وهله اول کمک به افراد فاقد مسکن در شرایط وخیم اقتصادی ناشی از افزایش ضربه‌های اقتصادی به دلیل شیوع بیماری کرونا به این گروه از اقشار جامعه که عمدتا جزو گروه‌های کم‌درآمد محسوب می‌شوند، بود. بسیاری از افراد فاقد مسکن متعلق به گروه‌های درآمدی پایین جامعه تحت تاثیر شیوع بیماری کرونا و تعطیلی‌های گسترده مشاغل و صنوف، با مشکلات معیشتی روبه‌رو شده و توان پرداخت اجاره‌بها حتی با نرخ‌های قبلی نیز نداشتند و توان پرداخت اجاره‌بها از تعداد قابل توجهی از آنها سلب شد. از سوی دیگر به دنبال تورم عمومی قابل توجه، همچنین زیان موجران از پیامدهای ناشی از انتشار ویروس کرونا و از بین رفتن سایر منابع درآمدی آنها که منجر به اتکای بیشتر موجران به درآمد‌های ناشی از دریافت اجاره‌بها برای گذران زندگی شد، ستاد ملی مقابله با کرونا اقدام به تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها کرد تا از این طریق نه مستاجران دچار فشار مضاعف شوند و نه در حق موجران برای دریافت حقوق خود به واسطه اجاره واحد استیجاری‌شان مطابق با شرایط روز اقتصادی، اجحاف شود.

هدف دوم ستاد ملی مقابله با کرونا از تصویب این دستورالعمل، کاهش ترددها و رفت و آمد مستاجران و موجران به بنگاه‌ها و بازار مسکن با هدف یافتن واحدهای مسکونی استیجاری یا مستاجر برای جابه‌جایی در بازار اجاره بود.

در راستای اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی به منظور کنترل و جلوگیری از گسترش ویروس کرونا این مصوبه تصویب شد تا رفت وآمدها به بازار مسکن کاهش یافته و موجران و مستاجران تا حد امکان مجبور به مراجعه به بنگاه‌های مسکن و بازدید از فایل‌های اجاره و برگزاری نشست برای تنظیم اجاره‌نامه نشوند.

سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در شهر تهران

در حالی‌که سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها در شهر تهران مطابق با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا ۲۵ درصد تعیین شد اما اجاره‌بهای مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶/ ۲۷ درصد رشد کرد. این موضوع نشان‌دهنده آن است که اگرچه در برخی از فایل‌ها موجران به دلیل شرایط خاص ناشی از آسیب‌های اقتصادی در دوره شیوع کرونا، نرخ اجاره واحدهای مسکونی را نسبت به سال قبل افزایش ندادند یا با درصدهای کمی اقدام به تمدید قرارداد سال گذشته خود با مستاجران کردند، اما تعداد قابل توجهی از قراردادهای بازار اجاره نیز با نرخ‌های بالاتر از سقف مصوب تمدید شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دست‌کم دو نشانه از بازار اجاره مسکن تیرماه قابل رویت است که نشان می‌دهد موجران به سقف دولتی تعیین شده برای افزایش اجاره‌بهای مسکن بی‌محلی کرده و قراردادهای جدید را بدون توجه به این سقف مجاز، با مستاجران منعقد کرده‌اند.

اولین نشانه، همان فاصله نزدیک به ۳ واحد درصدی نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در تیرماه امسال با سقف مجاز دولتی برای افزایش اجاره‌بهای مسکن در تهران و فاصله ۱۱ واحد درصدی میانگین نرخ افزایش اجاره‌بها در سایر شهرها با متوسط سقف مصوب دولتی است. دومین نشانه کم‌محلی موجران به سقف‌گذاری دولتی برای بازار اجاره مسکن، عدم تحقق انتظارات مبنی بر رفع توقف انتشار آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است.

عدم ثبت همه قراردادهای بازار اجاره در سامانه رهگیری مسکن

از اسفندماه سال ۹۶ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین مراجع آماری بازار مسکن تنها اقدام به انتشار آمار مربوط به تحولات بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی شهر تهران می‌کند و بنا به یک علت عمده، از انتشار جزئیات مربوط به تحولات بازار اجاره خودداری می‌کند.

مهم‌ترین دلیل این موضوع از سال ۹۶ تاکنون، عدم ثبت همه قراردادهای بازار اجاره در سامانه رهگیری مسکن و فقر اطلاعاتی در این زمینه اعلام می‌شد. این در حالی است که مطابق با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، برای آنکه قراردادها مشمول این مصوبه شوند باید از زمان تصویب آن، همه اجاره‌نامه‌ها در سامانه رهگیری ثبت شوند.

با توجه به این الزام این انتظار وجود داشت که همزمان با افزایش ثبت قراردادهای اجاره مسکن در سامانه رهگیری، انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار اجاره نیز از تیرماه امسال از سر گرفته شود اما در عمل چنین انتظاری به وقوع نپیوست.

در واقع برای ایجاد ضمانت اجرایی مربوط به تبعیت موجران از سقف مجاز افزایش اجاره‌بها، این الزام از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا ایجاد شد که قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری ثبت سیستمی شوند. بنابراین انتظار می‌رفت داده‌های مورد نیاز برای تهیه گزارش مربوط به تحولات بازار اجاره تامین شود و گزارش مربوط به این بخش از بازارمسکن نیز مانند گزارش تحولات بازار معاملات خرید و فروش به‌صورت ماهانه از تیرماه منتشر شود که در تیرماه این اتفاق به وقوع نپیوست. میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در تیرماه امسال به ۵۲ هزار تومان رسیده است.

این موضوع دومین نشانه عدم موفقیت سقف‌گذاری دولتی برای بازار اجاره در ماه اول اجرای مصوبه تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بهای مسکن محسوب می‌شود.

۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش نرخ اجاره

بررسی‌ها نشان می‌دهد در یک‌ماه اخیر به‌رغم تصویب این مصوبه همچنین بسیاری از موجران از راه‌های مختلفی درصدد فرار از این تکلیف قانونی برآمده و این مصوبه را دور زده‌اند تا با رقمی بالاتر از سقف دولتی اقدام به تمدید قراردادهای اجاره کنند. تحقیقات میدانی از تازه‌ترین تحولات بازار اجاره حاکی است در یک‌ماه گذشته تاکنون، موجران و مستاجران عمدتا قراردادهای جدید را با افزایش نرخ اجاره در بازه ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به رقم اجاره‌بهای سال گذشته تمدید کرده‌اند.

یعنی در بازار اجاره موجران و مستاجران با استفاده از یک شگرد جدید به یک توافق برد-برد به نفع طرفین، دست یافته‌اند و در نهایت به‌طور متوسط با ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش نرخ اجاره اقدام به تمدید قراردادهای قبلی کرده‌اند.

در حالی‌که برخی از مستاجران نرخ‌های افزایش اجاره‌بها بالاتر از سقف‌های تعیین شده برای این موضوع براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا را نپذیرفته و ناچار به جابه‌جایی در بازار مسکن شدند اما گروه زیادی از موجران و مستاجران با استفاده از این شگرد جدید، قراردادهای سال قبل خود را از طریق فسخ قرارداد سال گذشته و نگارش یک قرارداد جدید پس از مدت زمانی کوتاه، با نرخ‌های بالاتر تمدید کرده‌اند.

به این معنا که موجران با موافقت مستاجران به‌صورت صوری اقدام به فسخ قرارداد با مستاجر خود کرده‌اند و به این ترتیب قرارداد را از حالت تمدید به حالت قرارداد جدید تغییر وضعیت می‌دهند.

در این شرایط موجرانی که به دلیل تورم بالا در فکر افزایش نرخ اجاره‌بها با ارقامی بیش از ۴۰ درصد بوده‌اند، شرایط قیمتی خود را تا ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش نرخ اجاره تقلیل داده‌اند و مستاجران هم با درک شرایط موجران به افزایش اجاره‌بها با این رقم موافقت کرده‌اند و از این طریق به یک توافق برد-برد دست‌ یافته‌اند. عمده این مستاجران افرادی هستند که به دلیل بالا بودن سطح اجاره‌بها و همچنین هزینه‌های مربوط به جابه‌جایی در بازار اجاره، ترجیح می‌دهند به جای جابه‌جایی، جست و جو و یافتن واحد استیجاری جدید، قرارداد سال قبل خود را با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره تمدید کنند.

این تحقیقات همچنین نشان می‌دهد سقف‌گذاری و تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره‌بها با مکانیزم فعلی بازار اجاره در شهرهای کشور سازگار نیست و عمدتا محکوم به شکست است مگر آنکه در این مسیر از تجربیات موفق سایر کشورها در این حوزه استفاده شود.

عمده تجارب موفق در دنیا در حوزه ساماندهی بازار اجاره با تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در هر سال، مبتنی بر اعمال سیاست‌های تشویقی و در نظر گرفتن مشوق برای موجرانی است که در محدوده نرخ‌های مجاز تعیین شده اقدام به تغییر اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خود کنند. در واقع در این کشورها نیز نوعی توافق برد-برد-برد بین موجران، دولت و مستاجران وجود دارد و موجران به ازای استفاده از مشوق‌های تعیین‌شده، اقدام به عرضه استیجاری واحدهای مسکونی خود با نرخ‌های مجاز به مستاجران می‌کنند. از این طریق هم دغدغه دولت‌ها درخصوص ساماندهی بازار اجاره از بین می‌رود یا به حداقل می‌رسد و هم مستاجران دغدغه کمتری از بابت پرداخت اجاره‌بها و تغییرات آن در هر سال دارند.

بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران + قیمت روز

تغییرات قیمتی مستمر در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر سبب شده در میانه تابستان شاهد بالاترین قیمت‌های پیشنهادی فروش در بازار مسکن باشیم که این وضعیت شرایط را برای معدود خریداران مصرفی مسکن دشوار کرده است.

یک گروه از خریداران مصرفی که در صدد تبدیل به احسن خانه‌های خود هستند و اغلب تلاش می‌کنند آپارتمان‌های یک‌خوابه فعلی را به آپارتمان دو خوابه تبدیل کنند،‌ در حال حاضر به‌عنوان گروه اصلی متقاضی مصرفی ملک در بازار در حال جست‌و‌جو هستند؛ هر چند تعداد این افراد از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی در بیشتر محله‌ها به مراتب کمتر است.

بازار مسکن شهر تهران در عین مواجه بودن با کمبود عرضه در تمام گروه‌های سنی و متراژی، به مراتب شرایط را برای جست‌و‌جوی آپارتمان‌های قیمت‌مناسب برای متقاضیان مصرفی ملک که هدفشان تبدیل به احسن است، دشوارتر کرده است.

با این حال بررسی فایل‌های موجود در موتورهای جست‌و‌جوی ملکی حکایت از آن دارد که در بازه بودجه متقاضیان تبدیل به احسن یعنی یک تا ۲ میلیارد تومان، دامنه انتخاب چندان هم محدود نیست.

در محله‌های مختلف شهر تهران می‌توان در این بازه قیمتی آپارتمان‌هایی بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع جست و جو کرد و محدوده سنی آنها نیز از نوساز تا ۳۰ سال ساخت را شامل می‌شود.

هرچند خانه‌های ۲۵ سال ساخت به بالا ظاهرا گزینه مناسبی برای تبدیل به احسن به شمار نمی‌آیند، اما واسطه‌های ملکی می‌گویند قیمت مناسب این واحدها که بعضا تا ۳۰ درصد نسبت به قیمت نوساز در منطقه پایین‌تر است، سبب شده یک گروه از متقاضیان خرید خانه دوم از محل فروش خانه قبلی و افزودن پس‌انداز و وام به مبلغ نهایی، به خرید این قبیل واحدها روی بیاورند، به این امید که ظرف پنج سال آتی در زمان ساخت و ساز بتوانند از قدرالسهم کافی برخوردار شده و صاحب واحد نوساز شوند.