وقتی بانک ها چوب حراج به املاک خود می زنند

به گزارش راهبرد معاصر ،  بانک‌ها به‌عنوان یکی از بزرگ‌ترین ملاکان که از موجودی قابل‌توجه ملک با انواع کاربری - زمین،‌ آپارتمان، کارخانه و ساختمان- برخوردارند، مشغول میوه‌چینی از تغییر و تحولات بازار مسکن هستند. کارنامه برخی بانک‌ها در بازار مزایده املاک مازاد، از رشد فروش حداقل به میزان ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته حکایت دارد. امسال ۲۵ مزایده دسته‌جمعی برگزار و عمدتا املاک تازه‌‌ای به بازار مزایده عرضه شد. غالب عرضه‌ها، املاک تملک‌شده هستند.

میوه‌چینی ملکی بانک‌ها

کسب فرصت بانک‌ها از رونق ایجاد شده در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در سال ۹۷ به رشد ۱۰۰ درصدی مزایده املاک مازاد شبکه بانکی منجر شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت مزایده املاک مازاد بانک‌ها در سال جاری نشان می‌دهد، در سال ۹۷ تحت تاثیر بروز رونق در بازار معاملات خرید وفروش ملک این امکان برای بانک‌ها ایجاد شد تا با استفاده از استقبال متقاضیان مسکن از خرید املاک مزایده‌ای نه‌تنها تعداد مزایده‌های ملکی خود را در مقایسه با سال‌های قبل افزایش دهند، بلکه تنوع و تعداد املاک عرضه شده در مزایده‌های سال جاری نیز در مقایسه با تعداد املاک عرضه شده در مزایده‌های مربوط به سال‌های قبل به میزان چشمگیری افزایش یافت. بررسی‌ها همچنین از تفاوت نحوه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال ۹۷ با دست کم دو تا سه سال اخیر خبر می‌دهد که به نوعی نشان‌دهنده تغییر رفتار بانک‌ها در عرضه این املاک در دوره رونق در مقایسه با دوره‌های رکود بازار مسکن است. مقایسه روند مزایده‌های انجام شده در سال جاری با سال‌های گذشته نشان می‌دهد، تعداد مزایده‌های انجام شده برای فروش املاک مازاد بانک‌ها، در سال ۹۷ نسبت به سال‌های دوره رکود بازار مسکن-فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵-دو برابر شده است.

آمارها و اطلاعات منتشر شده از سوی شرکت برگزار‌کننده مزایده‌های مربوط به اموال بانک‌ها نشان می‌دهد در سال جاری تا هفته گذشته، ۲۵ مزایده دسته‌جمعی برای فروش املاک مازاد بانک‌ها -۱۰ بانک- برگزار شده است؛ این آمار تنها مربوط به مزایده‌های دسته‌جمعی برگزار شده است که در قالب آن فراخوان مزایده املاک مازاد چند بانک به‌صورت همزمان منتشر می‌شود؛ علاوه بر این، هر کدام از بانک‌ها در سال جاری نیز در نوبت‌های مختلف نسبت به مزایده املاک مازاد خود به‌صورت انفرادی اقدام کردند که بدون در نظر گرفتن این مزایده‌ها تعداد مزایده‌های برگزار شده در سال جاری به‌طور میانگین نسبت به مزایده‌های سالانه برگزار شده در سال‌های قبل، دو برابر شده است.

در فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵ به‌طور متوسط در هر سال ۱۲ دوره مزایده املاک مازاد بانک‌ها برگزار شده است که این میزان در سال جاری تا یک هفته اخیر به ۲۵ مزایده افزایش یافته است. علاوه بر افزایش تعداد دفعات برگزاری مزایده برای فروش املاک مازاد بانک‌ها‌ همچنین، حجم یا تعداد املاک عرضه شده در هر کدام از مزایده‌های انجام شده در سال جاری در مقایسه با تعداد املاک عرضه شده برای فروش در این نوع مزایده‌ها افزایش یافته است.

در سال جاری انواع متنوعی از املاک اعم از زمین، آپارتمان، خانه، ساختمان‌های تجاری، اداری، صنعتی و. . . در مزایده‌های مربوط به فروش املاک مازاد بانک‌ها عرضه شد که نیمی از آنها مربوط به املاک مسکونی شامل خانه و آپارتمان بود. هر چند آمار جامع رسمی از کارنامه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاری برای شناسایی تعداد املاک فروش رفته در این مزایده‌ها وجود ندارد، اما تحقیقات موردی  از برخی بانک‌های دولتی نشان می‌دهد کارنامه فروش املاک مازاد در سال جاری نسبت به سال گذشته دست‌کم ۵۰درصد افزایش داشته است. بانک‌ها در سال جاری با کسب فرصت از شرایط مناسب فروش ملک در شهرها اقدام به میوه‌چینی از بازار کرده و در حالی که نگهداری از املاک مازاد به خصوص املاک تملیکی هزینه‌های نگهداری قابل توجهی را به آنها تحمیل می‌کند، عرضه املاک مازاد خود را در بازار مزایده ملک تا دو برابر تقویت کردند.

هر چند در نیمه دوم امسال تحت تاثیر جهش قیمت مسکن، بازار مسکن ابتدا در شهر تهران و سپس در شهرهای بزرگ و برخی دیگر از شهرها از حالت رونق خارج شد اما بانک‌ها با استفاده از وجود فرصت رونق در بازار معاملات مسکن واستقبال متقاضیان از خرید ملک دست‌کم تا پایان بهار در شهر تهران و تا پایان نیمه اول سال در سایر شهرها حجم عرضه املاک مازاد و تعداد مزایده‌ها را افزایش دادند. این در حالی است که اگر چه بازار معاملات مسکن در سال جاری ابتدا وارد فاز رونق شده وسپس تحت تاثیر جهش قیمت‌ها از این فاز خارج و به سمت رکود وکاهش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی حرکت کرد، اما در کل و در مقایسه با دوره اخیر رکود در بازار مسکن-فاصله سال‌های ۹۳ تا ۹۵-شرایط فروش املاک مسکونی برای برخی عرضه‌کنندگان ملک مناسب ومثبت بود. بانک‌ها در بازار مسکن سال ۹۷ جزو گروهی از عرضه‌کنندگان ملکی محسوب می‌شوند که شرایط مناسبی را به لحاظ حجم فروش املاک مازاد خود به متقاضیان تجربه کردند؛ در واقع بانک‌ها را می‌توان در گروه تجربه‌کنندگان اوضاع مناسب به لحاظ عرضه املاک مازاد، در سال جاری طبقه‌بندی کرد.

نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت عرضه املاک مازاد بانک‌ها به بازار مسکن نشان می‌دهد بانک‌ها به لحاظ عرضه این املاک در نیمه اول سال جاری بازار بهتری را برای فروش این املاک در مقایسه با نیمه دوم امسال تجربه کردند. علت این موضوع بروز یک سکته معاملاتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سپس سرایت آن به بازار مسکن سایر شهرها تحت تاثیر جهش قیمت مسکن است. جهش قیمت مسکن که ابتدا در شهر تهران آغاز شد، سپس به سایر کلان‌شهرها و برخی شهرهای دیگر رسید موجب خروج اجباری تعداد قابل‌توجهی از خریداران مسکن از بازار به دلیل عدم کفایت بنیه مالی برای خرید واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار ملک شد؛ کاهش سطح تقاضادر بازار مسکن برای خرید ملک در نیمه دوم سال در مقایسه با نیمه اول امسال که بازار معاملات مسکن در شرایط رونق قرار داشت بر عملکرد بانک‌ها در حوزه مزایده املاک مازاد نیز اثر گذاشت.

همچنین نیاز به بازنگری مجدد و مکرر و سیر صعودی قیمت پایه املاک مازاد بانک‌ها از دیگر دلایل کاهش حجم فروش این املاک در نیمه دوم امسال در مقایسه با ۶ ماه اول سال شد. روند قیمت‌گذاری املاک مازاد برای عرضه در قالب مزایده به این صورت است که پس از انجام بررسی‌های کارشناسی از سوی کارشناسان رسمی دادگستری، قیمت پایه مزایده هر ملک تعیین و اعلام می‌شود؛ به دلیل نوسانات مکرر و جهش قیمت مسکن در ماه‌های سپری شده از سال ۹۷ عمده املاکی که در نویت مزایده قرار داشتند نیازمند بازنگری مجدد برای تعیین نرخ کارشناسی روز شدند؛ همین موضوع موجب تاخیر در عرضه این واحدها به بازار فروش و در نتیجه ایجاد تاخیر در فرآیند فروش آنها در نیمه دوم امسال شد. ضمن اینکه فرآیند قیمت‌گذاری و تعیین نرخ کارشناسی برای این املاک فرآیندی زمانبر و پیچیده است.

با این حال بنا بر دست‌کم دو علت عمده حجم عرضه و فروش املاک مازاد بانک‌ها به‌صورت مزایده‌ای در سال جاری از سال‌های قبل بیشتر بود؛ اولین علت به «استقبال بازار تقاضا» از خرید املاک مازاد بانک‌ها برمی‌گردد؛ در شرایطی که حجم تقاضا برای خرید ملک از بازار مسکن افزایش می‌یابد به‌طور طبیعی تمایل برای خرید املاک مزایده‌ای بانک‌ها نیز بیشتر می‌شود و بر تعداد متقاضیان خرید این واحدها نیز افزوده می‌شود؛ به خصوص در نیمه اول امسال که بازار مسکن شرایط رونق را به دنبال افزایش محسوس حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی تجربه کرد استقبال از خرید املاک مازاد بانک‌ها که از طریق مزایده به بازار عرضه شد افزایش یافت و همین موضوع حجم فروش این املاک را برای بانک‌ها به میزان چشمگیری افزایش داد.

علت دیگر افزایش عرضه املاک مازاد بانک‌ها در سال جاری به استفاده از یک اهرم مالیاتی برای هشدار به بانک‌ها درباره پیامد نگهداری املاک مازاد بر می‌گردد؛ اهرم مالیاتی که به نظر می‌رسد از سال آینده برای آن دسته از بانک‌هایی که در عرضه و فروش املاک مازاد تعلل می‌کنند به کار خواهد افتاد، هزینه نگهداری این املاک را برای بانک‌ها حداقل ۲۸ درصد افزایش خواهد داد؛ این موضوع باعث شده است امسال بانک‌ها برای فروش املاک مازاد و تملیکی خود با جدیت بیشتری در مقایسه با سال‌های قبل برنامه‌ریزی و اقدام کنند.  املاک مازاد بانک‌ها به دو دسته طبقه‌بندی می‌شوند؛ بخشی از این املاک، املاک «تملیکی» هستند که به‌عنوان وثیقه تسهیلات چه در حوزه مسکن چه در حوزه‌های دیگر همچون تسهیلات پرداخت شده به بخش تولید و سایر صنایع، در رهن بانک بوده‌اند اما به دلیل عمل نکردن تسهیلات‌گیرنده به تعهدات خود در قبال بانک از بابت بازپرداخت تسهیلات دریافت‌شده، این املاک از سوی بانک تملک شده‌اند.

به همین دلیل است که در فهرست مربوط به عرضه املاک مازاد در آگهی‌های مزایده، انواع مختلفی از املاک شامل واحدهای مسکونی آپارتمانی و غیرآپارتمانی تا کارخانه و سوله و زمین با کاربری‌های مختلف و همچنین املاک اداری و ساختمان‌های تجاری و... وجود دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد در همه سال‌های اخیر همواره صحبت از مقاومت بانک‌ها در برابر عرضه و فروش املاک مازاد و تملیکی وجود داشته است؛ این در حالی است که براساس قانون رفع موانع، تولید بانک‌ها باید در هر سال حدود ۳۰ درصد از اموال مازاد خود را به بازار عرضه کنند. کارشناسان شبکه بانکی می‌گویند اگر چه در برخی زمان‌ها و مقاطع، بانک‌ها به ملاکی و نگهداری املاک مازاد علاقه‌مند بوده و تمایلی به عرضه این املاک نداشته‌اند اما چسبندگی بانک‌ها به این املاک معمولا مربوط به آن دسته از املاکی است که از ابتدا مالکیت اولیه آنها در اختیار بانک‌ها قرار داشته و جزو املاک تملیکی محسوب نمی‌شوند؛ ساختمان‌های شعب، مجتمع‌های فرهنگی، خدماتی و تفریحی و سایر ساختمان‌های تحت مالکیت بانک‌ها که شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها آنها را در قالب قراردادهای مشارکتی ساخته‌اند از جمله این املاک محسوب می‌شوند.

این در حالی است که بنا بر اعلام کارشناسان فعال در شبکه بانکی، بانک‌ها همواره به دلیل بالا بودن هزینه نگهداری املاک تملیکی علاقه‌مند و کاملا مصمم به فروش این املاک بوده‌اند؛ اما آنچه منجر به انباشت این بانک‌ها در فهرست اموال مازاد بانکی شده است رکود در بازار مسکن و نبود تقاضای موثر برای خرید این املاک است. در صورتی که همان‌گونه که در سال ۹۷ تجربه شد در دوره‌هایی که بازار در شرایط رونق قرار دارد و تقاضا برای خرید مسکن در بازار افزایش می‌یابد، تقاضای خرید این املاک نیز از سوی متقاضیان حاضر در بازار تقویت می‌شود و در نتیجه بانک‌ها می‌توانند با سهولت بیشتری اقدام به برگزاری مزایده، عرضه و فروش این واحدها کنند. یافته‌های  از شرایط عرضه و فروش املاک مازاد بانک‌ها نشان می‌دهد طی یک دهه گذشته و در جریان برگزاری مزایده‌های دسته‌جمعی بانک‌ها برای فروش املاک مازاد کمتر از ۷ هزار فقره ملک به بازار عرضه شده است؛ این در حالی است که گفته می‌شود موجودی املاک مازاد بانک‌ها حدود ۱۵ هزار فقره است که نیمی از این املاک مسکونی هستند. بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد نحوه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاری یک تغییر محسوس و عمده در مقایسه با دست‌کم دو تا سه سال گذشته داشته است؛ در سال ۹۷ بیش از ۹۰ درصد از املاک مازاد عرضه شده در قالب مزایده به شکل «فروش نقدی» عرضه شده‌اند؛ این در حالی است که در سال‌های رکود بازار مسکن-دوره اخیر رکود بازار مسکن-تعداد املاکی که در مزایده‌های دسته‌جمعی با شرایط فروش، نیمی نقد و نیمی اقساط (فروش با شرایط دریافت ۵۰ درصد از ارزش ملک به‌صورت نقدی و ۵۰ درصد دیگر به‌صورت غیرنقدی)، در اقساط یکساله تا چهار ساله به بازار عرضه شدند، قابل توجه بود.

در شرایطی که عمده مزایده‌های انجام شده برای فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاری، عرضه با شرایط پرداخت نقد بوده است این سوال ایجاد می‌شود که چه عاملی منجر به تغییر رویه بانک‌ها در فروش املاک مزایده‌ای از شکل دریافت اقساطی بهای ملک به روش دریافت نقدی شده است؟

یافته‌ها حاکی است، براساس ضوابط بالادست مربوط به نحوه مزایده املاک مازاد بانک‌ها، بانک‌ها موظفند در اولین اقدام خود برای عرضه هر کدام از املاک مازاد (اولین عرضه هر ملک مزایده‌ای)، آن را با شرایط فروش نقدی و به بالاترین قیمت کارشناسی به بازار عرضه کنند؛ اما در صورتی که پس از سه بار از انتشار آگهی مزایده هر یک از این املاک، این املاک به فروش نرفت، می‌توانند نسبت به اعمال تخفیف و تعیین شرایط فروش غیرنقدی(فروش قسطی) املاک فروش نرفته اقدام کنند؛ بنابراین این موضوع که در سال ۹۷ عمده املاک مازاد بانک‌ها با شرایط فروش نقد در صف مزایده قرار گرفته‌اند می‌تواند به دو علت عمده باشد؛ رونق بازار مسکن و افزایش تقاضا برای خرید مسکن از یکسو و فروش رفتن همه یا بخش عمده‌ای از املاک مازاد در مزایده‌های دوره‌های قبل دو عاملی است که باعث شده هم‌اکنون عمده املاک مازاد مزایده‌ای در واقع املاک تازه‌واردی باشند که برای اولین بار و با شرایط پرداخت نقدی عرضه شده‌اند.

به این معنا که در سال ۹۷ با توجه به رونق بازار و افزایش کشش معاملاتی در بازار ملک علاوه بر آنکه بخش عمده املاک مازاد که در دوره‌های قبلی در صف مزایده قرار گرفته بودند به فروش رفته‌اند؛ املاکی که هم‌اکنون در فهرست املاک مازاد مزایده‌ای قرار گرفته‌اند عمدتا املاک تازه‌وارد و برخوردار از متقاضی خرید هستند. تحقیقات در این باره همچنین نشان می‌دهد هم‌اکنون قیمت پایه مزایده املاک مازاد عرضه شده از سوی بانک‌ها در مزایده‌های اخیر، به «سقف متعارف قیمت واحدهای مسکونی در بازار مسکن» نزدیک شده است؛ یعنی قیمت پایه مزایده این املاک نزدیک به قیمتی است که هم‌اکنون واحدهای مشابه در بازار مسکن خرید وفروش می‌شوند. از سوی دیگر تحقیقات نشان می‌دهد تنها در موارد معدودی این املاک با اندکی تفاوت قیمت-قیمت پایین‌تر_ از قیمت‌های فعلی بازار در فایل‌های مشابه، عرضه شده‌اند که عمده این املاک در واقع املاک مشکل‌دار هستند؛ به‌عنوان مثال بخشی از این املاک و ساختمان‌هایی هستند که به شکل مشارکتی ساخته شده‌اند؛ اما در مرحله نازک‌کاری به مدت چند سال متوقف مانده واکنون به‌صورت یک جا واگذار می‌شوند.

در میان واحدهای عرضه‌شده در فهرست املاک مازاد بانک‌ها همچنین تعداد قابل توجهی آپارتمان مسن یا آپارتمان کلنگی وجود دارد که به اعتقاد برگزارکنندگان مزایده‌های مربوط به املاک مازاد بانک‌ها، این واحدها مشتریان خاص خود را دارند؛ عمده این مشتریان افرادی هستند که به قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت اقدام به خرید این املاک می‌کنند. در عمده این املاک تنها یک یا چند واحد از مجموع چندین واحد موجود در یک مجتمع در مالکیت بانک قرار دارد و به شکل مزایده‌ای عرضه می‌شود و ساخت و ساز مابقی واحدها و تکمیل مجتمع منوط به همکاری سایر مالکان بوده و زمان تکمیل پروژه نیز نامعلوم است. این در حالی است که حدود ۶۰ تا ۸۰ درصد املاک تملیکی عرضه شده نیز در اختیار متصرف است که احتمالا نیازمند طی سیر حقوقی برای تخلیه است.