راهبرد معاصر

تنها ورزشی که هوش‌تان را افزایش می‌دهد! بایدن: سیاست ترامپ در قبال ایران «فاجعه خودساخته» است آمریکا، کوبا و عربستان را در فهرست قاچاق انسان تصمیم‌دولت‌برای تأمین‌کالا‌های اساسی تغییر‌نمی‌کند افزایش حق بیمه پرداختی توسط بیمه شدگان/ چرا بیمه قالی‌بافان محدود است؟ پوتین: تحریم‌ها علیه ایران بی‌پایه و اساس است چگونه آسم ناشی از استرس را کنترل کنیم؟ پیشنهاد قانونگذار ارشد روسیه به ایران برای خرید سامانه «اس-400» کاخ سفید برای بررسی ساقط شدن پهپاد آمریکایی تشکیل جلسه داد واکنش مشاور مدیرعامل پرسپولیس به صحبت در مورد دایی و آخرین وضعیت نیمکت سرخ‌ها واکنش ترامپ به ساقط شدن پهپاد متجاوز آمریکایی توسط ایران مشاور ترامپ در امور ایران کیست؟ عادل الجبیر: به دنبال جنگ با ایران نیستیم رژیم صهیونیستی یک تبعه اردن را به اتهام «جاسوسی برای ایران» بازداشت کرد قیمت نفت ۳ درصد افزایش یافت قیمت سکه و ارز دستور قطع برق تولیدکنندگان ارز دیجیتال صادر شد بمب‌افکن روسی وارد حریم هوایی ژاپن شد چاقوکشی در واگن زنان متروی مشهد جزئیات دستگیری یکی از مدیران وزارت نفت هدف قرار دادن پهپاد «گلوبال هاوک» بسیار دشوار است هشدار امیرعبداللهیان به ترامپ: اگر خطا کنید ایران پایان کار را مقتدرانه رقم می‌زند شکایت پدیده از پرسپولیس در صورت مذاکره با گل‌محمدی سکه و طلا گران می‌شود بازداشت کلاهبردار میلیاردی که خود را پسرخاله مسئولان معرفی می‌کرد فواید سرم ویتامین C / سرم ویتامین سی برای روشن‌تر کردن پوست اینفوگرافیک/ پهپاد ساقط شده آمریکایی توسط سپاه چه ویژگی‌هایی داشت؟ صدور مجوز نمایش برای «ناگهان درخت» قیمت ارز و سکه امروز پنجشنبه ۳۰ خرداد ۹۸ جزئیات سرنگونی پهپاد آمریکایی/سپاه:پهپاد مشغول جاسوسی بود هشدار سخنگوی وزارت خارجه به متجاوزان به قلمرو جمهوری اسلامی ایران آیا حسینی دو میلیارد و نیم به استقلال تخفیف داده است؟ افزایش چراغ خاموش قیمت فرآوده‌های لبنی جزئیات تکان‌دهنده از مکالمات تیم ترور جمال خاشقجی بسته سیاستی بازگشت ارز صادراتی به کشور ابلاغ شد سرلشکر سلامی: پهپاد آمریکایی از مرزهای ما عبور کرده بود ابهام جدید در ماجرای افزایش حقوق ۹۸/ تایید مصوبه دولت از طرف هیئت تطبیق قوانین مجلس ماجرای موفقیت بانک ملت در دعوای حقوقی ۱۰ساله علیه انگلیس همه دستگاه‌ها مأموریت پیشگیری از وقوع جرم دارند سپاه در کدام منطقه پهپاد آمریکایی را سرنگون کرد؟ رهبر معظم انقلاب: تکریم شهیدان و خانواده‌های آنان وظیفه آحاد مردم و مسئولان است برنامه دیدارهای تیم ملی والیبال ایران در هفته چهارم آمریکا سرنگونی پهپاد خود توسط ایران را تایید کرد تابش: فدراسیون فوتبال را برای سوپرجام تهدید نکردم مذاکره مجددی در کار نیست مشاور رئیس جمهور فرانسه راهی تهران شد غول ۲۰۰ میلیون دلاری آمریکا که سپاه آن را ساقط کرد سهم ۳۳درصدی عراق در صادرات کالاهای غیرنفتی ایران سقف افزایش نرخ «شهریه مهدهای کودک» اعلام شد وزش باد و گرد و خاک در تهران طی سه روز آینده جزئیات سرنگونی پهپاد آمریکایی توسط سپاه در هرمزگان + عکس و فیلم جزئیاتی عجیب از دادگاه "کیمیا خودرو" دومین افت متوالی دلار به ثبت رسید وداع دردناک دختر شهید خاوری با پیکر پدرش+ تصاویر اجرای خارق‌العاده ۲ پیرمرد در برنامه «عصر جدید» خارجی‌ها+ فیلم قیمت ۸ محصول ایران خودرو کاهش یافت کارکنان دولت خانه‌دار می‌شوند خداحافظی احساسی دستیار برانکو از هواداران پرسپولیس ارتباط FATF و نوسانات قیمت ارز چیست روحانی: اقدامات اخیر حداقل واکنش ایران به نقض برجام بود/ هیچ کشوری نمی‌تواند ایران را سرزنش کند نعمتی که قدرش را نمی‌دانیم، پراید زیر قیمت کارخانه/ کاریکاتور ‌دادستان کل کشور: از ابتدای تیر ماه ‌شاهد ‌‌تحولات نیکی در حوزه فضای مجازی خواهیم بود تصمیم دولت برای «مسکن اوّلی‌ها» ادامه کاهش قیمت ارز وزیر دفاع: فیلم‌های آمریکایی‌ها از نفتکش‌ها سندیتی ندارد دادستان تهران از دادسرای جنایی بازدید کرد آیا فهرست اموال مسئولان اطلاع رسانی عمومی می‌شود؟ + زمان راه اندازی سامانه ثبت اموال پرونده قتل شیرمحمدعلی به دادگاه کیفری رفت گینس ادعاهای عصر جدید را رد می‌کند! زنگنه: اروپایی‌ها برای خرید نفت همکاری نمی‌کنند همتی: اروپا باید از ما نفت بخرد کیفیت بالای داروی ایرانی را اطلاع‌رسانی کنید برانکو: بودیمیر در الاهلی؟ ماریو با پرسپولیس قرارداد دارد اولین جلسه شورای عالی پیشگیری از وقوع جرم، ۳ سال پس از تصویب قانون پشت پرده استعفاهای زنجیره‌ای در بوکس ترافیک روان در اکثر جاده‌های کشور اظهارات مالک باشگاه پدیده درباره حضور گل‌محمدی در پرسپولس افزایش نرخ مرگ و میر نوزادان در انگلستان «بدن دیوانه» در گرمای ۵۰ درجه کارگاه برگزار می‌کند تعبیر جالب دروازه‌بان الاهلی عربستان ازحضور برانکو روی نیمکت تیمش مشخص نیست "سلبریتی‌ها" کمک‌های مردمی برای زلزله‌زدگان را کجا هزینه کرده‌اند قدردانی از برترین کارگردان سینمای ایران و جهان در زادروز تولدش لحظه نجات شرکت‌‌کننده عصر جدید از حادثه‌ای مرگبار +فیلم عروسی‌هایی که یک کشور را به هم ریختند/ از هفت‌تیرکشی تا بستن خیابان برای سلفی +فیلم "نهنگ آبی" خلاف جهت عقربه های ساعت حرکت کرد! «ما همه با هم هستیم» توقیف شد «کینه» در مهرگان شکل می‌گیرد تاملی بر کارکرد شورای فرهنگ عمومی/ مسیر ذهنیات یا مسیر جامعه؟ فرشته صدرعرفایی: «شبی که ماه کامل شد» فیلمِ عبدالمالک ریگی نیست بانک مرکزی ۸۰ میلیون یورو برای واردات کاغذ اختصاص داد فیلم دیده‌ نشده از عملیات لیلة‌القدر علیه داعش با حضور سرلشکر سلیمانی فیلم/ رسم متفاوت خانواده عروس موجب حیرت تازه‌داماد شد! تبریک متفاوت مردم ایران به ترامپ در روز تولدش + فیلم روایت مادر شهدای «شبی که ماه کامل شد» از ملاقات با قاتل دخترش +فیلم افشاگری یک ترانه‌سرا علیه شادمهر عقیلی/ عکس سلفی بهاره رهنما به همراه همسر و دخترهمسرش+ عکس فیلم/ قول جالب شرکت‌کننده «عصر جدید» به همسرش! بازگشت بازیگر «پس از باران» با یک سریال جدید به تلویزیون بزرگداشت سردار نصیری فردا برگزار می‌شود پاسخ جالب رضا رفیع به حمایت سلبریتی‌ها از رامبد جوان +فیلم «روایت رهبری» منتشر شد خیانت «عبدالمالک» به «ریگی»/ حتی بن‌لادن هم «منطق» دارد! درگذشت ساناز کریمی؟+عکس ترامپ شایسته مبادله هیچ پیامی نیست /کاریکاتور بررسی صنعت انیمیشن در منهای نفت/ ژاپن چگونه صنعت انیمیشن جهان را قبضه کرد؟ + فیلم منهای نفت: درآمد 16 هزار بشکه نفت تنها در یک سوله پرورش ماهی بررسی صنعت پرورش ماهی در مستند منهای نفت + تیزر بررسی صنعت لبنیات در مستند منهای نفت/ اشتغال یک میلیون نفری شیر و لبنیات منهای نفت: درآمد یک میلیارد دلاری پسته ایران/ هیچ کشوری توان تولید پسته مرغوب ایران را ندارد همه ابعاد تحریم؛ فرصت‌ها و تهدیدها تحریم‌ها به مبادلات ما با شرکت‌های کوچک اروپایی آسیبی نمی‌زند/ نرخ کنونی دلار بالاتر از نرخ واقعی آن است
تاریخ انتشار: ۱۹:۲۲ - ۲۵ ارديبهشت ۱۳۹۸ - 2019 May 15
کد خبر: ۱۱۳۲۳
فهرست‌بهای ۹۸ ساخت و ساز در پایتخت، از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن تنها به فاصله دو فصل خبر می‌دهد.

به گزارش راهبرد معاصر ،  قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید.نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند.

 

بررسی‌ها  درباره تازه‌ترین فهرست‌بهای ۹۸ ساخت‌وساز در شهر تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران برای مناطق متوسط رو به بالای پایتخت(عمدتا مناطق ۴ و۵ و بخشی از منطقه ۲)، بدون محاسبه قیمت زمین، هم‌اکنون به حدود مترمربعی ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسیده است، این درحالی است که این میزان در نیمه پاییز سال گذشته حدود ۲میلیون و۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهای انجام شده درخصوص تازه‌ترین هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون محاسبه سهم زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی در شرایط فعلی، از داده‌های مربوط به یک پروژه مسکن‌سازی به کارفرمایی دولت در نقطه‌ای از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات این پروژه، هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون محاسبه قیمت زمین در پایتخت، معادل ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان در ازای ساخت هر مترمربع است؛ این در حالی است که برای اجرای فاز اول این پروژه در نیمه پاییز سال گذشته هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین حول و حوش مترمربعی ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعریف شده بود.

 

مقایسه هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در میانه بهار امسال نسبت به نیمه پاییز سال گذشته نشان‌دهنده افزایش ۳۱ درصدی هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی تنها به فاصله دو فصل است. این میزان افزایش عمدتا متاثر از افزایش هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی از یکسو و افزایش میزان دستمزد عوامل ساخت و ساز از سوی دیگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در این بازه زمانی به مراتب کمتر از نرخ رشد هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی در فاصله دو فصل بوده است. تحقیقات میدانی  نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولی شهر تهران گذشته از این گروه از پروژه‌‌های دولتی که قرار است در مقیاس بزرگ احداث شود و به لحاظ تیراژ، مساحت زمین، تعداد طبقات و سایر مشخصات ساختمانی با ساخت‌وسازهای معمولی شهر تهران دارای برخی تفاوت‌ها است نیز در همین محدوده قیمتی است.

 

فهرست‌بهای ساخت و ساز در شهر تهران در حالی از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی نیمه پاییز ۹۷ تا اواسط بهار ۹۸ خبر می‌دهد که این فهرست بها علاوه بر هزینه ساخت، شامل هزینه تامین زمین موردنیاز برای شروع پروژه‌های مسکونی نیز هست؛ در واقع این فهرست‌بها ترکیبی از هزینه ساخت مسکن(هزینه مورد نیاز برای تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها) و هزینه تامین زمین است. میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران نیز در فاصله این دو فصل-نیمه پاییز ۹۷ تا میانه بهار ۹۸- با رشد ۵۰درصدی مواجه شده است؛ در واقع تورم هزینه‌ای در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران در سمت تامین زمین و ملک کلنگی به مراتب بیش از تورم هزینه‌ای مصالح ساختمانی بوده است.

 

تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بهای تمام‌شده ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵ و بخشی از منظقه ۲ شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰هزار تومان برآورد می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد هزینه تمام شده ساخت مسکن در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران هم‌اکنون در مرز ۱۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است. این در حالی است که در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن ازسوی سازنده(هزینه تامین مصالح و دستمزد) به‌طور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت به‌طور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. این هزینه‌ها براساس قیمت مصالح مرغوب محاسبه شده است. بررسی‌ها حاکی است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالای شهر تهران، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت در مقایسه با مناطق ضعیف‌تر بیشتر است؛ این سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود ۶۱درصد و در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران حدود ۵۶ درصد برآورد می‌شود. بررسی‌ها  از شرایط فعلی بازار ساخت و ساز حاکی است هم‌اکنون اگرچه شرایط سختی برای سازندگان مسکن به لحاظ تامین مصالح وتجهیزات ساختمانی از یکسو و تامین زمین و ملک کلنگی مورد نیاز برای ساخت و ساز از سوی دیگر وجود دارد، اما به‌طور کلی وزن دردسر سازنده‌ها برای تامین زمین بیش از مصالح و تجهیزات ساختمانی است. در شرایطی که به دلیل بروز تورم در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی هم‌اکنون هزینه ساخت مسکن برای سازنده‌ها از این محل به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است اما نرخ رشد قیمت زمین در بازه زمانی یکسال گذشته و همچنین دو فصل اخیر، به مراتب بیش از سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. علاوه بر تورم شدید در بازار زمین که گران‌ترین بخش هزینه ساختمانی در ساخت و سازهای شهر تهران محسوب می‌شود بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی مواجهند.

 

از آنجا که عمده ساخت و سازهای شهر تهران به دلیل کمبود موجودی زمین خام در پایتخت روی زمین املاک کلنگی و در قالب عملیات تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی انجام می‌شود، بخش قابل توجهی از این ساخت و سازها در نتیجه مشارکت سازندگان با مالکان املاک قدیمی قابل تخریب و نوسازی صورت می‌گیرد. هم‌اکنون بخش قابل توجهی از مالکان املاک کلنگی شهر تهران به دلیل وجود انتظارات تورمی، عرضه املاک خود به سازندگان برای مشارکت در ساخت را به میزان محسوسی کاهش داده‌اند؛ این گروه از مالکان تا زمان تثبیت شرایط تورمی، عرضه املاک کلنگی به سازنده‌ها را محدود کرده‌اند. این موضوع در بازار معاملات خرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز محسوس است؛ به این معنا که هم‌اکنون نه‌تنها دسترسی سازنده‌ها به املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت با مالکان محدود شده است بلکه متقاضیان خرید ملک کلنگی و زمین نیز برای شروع پروژه‌های ساختمانی، با مشکل کمبود عرضه زمین مواجهند.

 

علت دوم برخورد سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی، مطالبه نرخ بالا برای مشارکت در ساخت از سمت محدود سازندگانی است که در شرایط فعلی تمایل به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی خود با شراکت سازندگان دارند. در حالی که در سال گذشته نسبت مشارکت در عمده قراردادهای مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکان املاک کلنگی بود اما اخیرا مالکان این املاک اقدام به سهم‌خواهی بیشتر از فرآیند مشارکت در ساخت کرده‌اند. برخی از این مالکان توقع دارند در شرایط فعلی و به دنبال افزایش قابل توجه قیمت زمین در شهر تهران طی یک‌سال گذشته، نسبت مشارکت حداقل به سهم ۶۵ درصدی مالکان زمین و ملک کلنگی تغییر یابد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی و به دنبال جهش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نتیجه افزایش هزینه ساخت مسکن در شهر تهران، سازنده‌ها نیز حاضر به کاستن از سهم خود به نفع مالکان املاک کلنگی نیستند و در برابر این سهم‌خواهی مقاومت می‌کنند؛ در واقع در شرایط فعلی نوعی «تقابل در تعیین سهم» با شدت بالا، بین سازنده‌ها و مالکان زمین و املاک کلنگی قابل تخریب و نوسازی وجود دارد که این موضوع در بسیاری از موارد، به‌عنوان یک مانع قوی از توافق بین طرفین برای مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

 

در این حالت، اگر چه هر دو سمت مشارکت در ساخت (سازندگان و مالکان املاک مسکونی کلنگی)، به شکل بالقوه قادر و مایل به مشارکت هستند اما هر کدام از طرفین بنا به دلایل خاص خود (سازندگان به دلیل افزایش هزینه ساخت‌وساز و تورم مصالح ساختمانی و مالکان به دلیل افزایش قیمت زمین) حاضر به کاستن از سهمشان در فرآیند مشارکت به نفع طرف مقابل نیستند. به همین علت در شرایط فعلی اگر چه هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی به میزان قابل توجهی برای سازنده‌ها افزایش یافته است اما مشکلات مربوط به تامین زمین برای ساخت و ساز به مراتب از مشکل تامین هزینه مصالح برای سمت عرضه پررنگ‌ و محسوس‌تر است.


کاهش میل به تجاری‌سازی در تهران

تحقیقات میدانی درخصوص آخرین وضعیت بازار ساخت و ساز در شهر تهران همچنین از کاهش تمایل سازنده‌ها به تجاری‌سازی و در مقابل، استقبال بیشتر از ساخت و سازهای مسکونی خبر می‌دهد. در حالی که در نتیجه ساخت و سازهای تجاری انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران این مناطق به لحاظ تعداد واحدهای تجاری به حالت اشباع رسیده است؛ هم‌اکنون بسیاری از سازنده‌ها با اطلاع از این موضوع ورود به ساخت و سازهای تجاری را محدود کرده‌اند؛ در واقع این گروه از سازنده‌ها متوجه شده‌اند که در شرایط فعلی پایتخت برای تجاری‌سازی کشش ندارد؛ بنابراین طی ماه‌های اخیر با تغییر کاربری و تغییر برخی از نقشه‌های آماده ساخت، سهم واحدهای مسکونی از پروژه‌های چندمنظوره را افزایش و سهم واحدهای تجاری را کاهش داده‌اند تا از این طریق نقدپذیری پروژه را افزایش داده و هزینه‌های ساخت را از سوی دیگر کاهش دهند. نکته مهم دیگری که هم اکنون در بازار ساخت و ساز شهر تهران مشاهده می‌شود آن است که در شرایط فعلی برخلاف برخی دوره‌های قبل، سازنده‌ها دیگر با هر نرخی حاضر به ساخت و ساز نیستند؛ در شرایط فعلی چشم‌انداز هزینه‌ای ساخت مسکن به قدری مبهم و نامشخص است که ساخت و ساز به فعالیتی توام با ریسک تبدیل شده و سازنده‌ها نمی‌توانند با هر نرخی اقدام به مشارکت در ساخت کنند. بنابراین در شرایط فعلی عمده سازنده‌های مسکن با احتیاط بسیار زیادی اقدام به توافق با مالکان برای شروع پروژه‌های عمرانی می‌کنند؛ چراکه به دلیل افزایش هزینه ساخت، جهش قیمت مسکن وافزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واحدهای مسکونی، یک نگرانی دیگر از بابت فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام عملیات ساخت در میان سازنده‌ها وجود دارد.

دنیای اقتصاد

ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
پرطرفدارترین اخبار