ماجرای خرید و فروش کارت سوخت چیست؟ صعود ۵ پله‌ای تیم ملی بسکتبال در رنکینگ جهانی بعدازظهر چالوس و هراز یک طرفه می‌شوند شنا در دریای خزر ممنوع اعلام شد سیاستمدار پرسپولیسی: احتمالاً پرسپولیس دربی را می‌برد طرح‌های کاغذی دولت برای مسکن صدای انبوه سازان را درآورد علیرضا فغانی رسماً داور لیگ استرالیا شد توصیه مهم وزیر دفاع اوباما به دولت ترامپ درباره ایران مجوز پروازهای اربعین صادر شد ظریف: نفت اعراب از خون آن‌ها برای آمریکا مهم‌تر است ظریف طرح‌های دیپلماتیک و صلح‌آمیز ایران را برای آمریکا یادآوری کرد محمد علی الحوثی: در حال مقابله با قدرتمندترین کشورها از نظر تجهیزات نظامی هستیم برنامه دیدار‌های هفته چهارم لیگ برتر فوتبال ایران این زن می‌تواند روابط ایران و آمریکا را بغرنج‌تر کند؟+ تصاویر تجاوز پسرخاله متاهل به بهاره 19 ساله بازیگر قهوه تلخ به دلیل MS دیگر توان حرکت ندارد+ عکس حمله شدید لیبرمن به نتانیاهو ارقامی نجومی از کاسبی میلیاردی سلبریتی‎های ایران در اینستاگرام بدترین و بهترین حالت خوابیدن برای سلامتی کدامند؟ یک مسابقه مهم برای استقلال تهران! شناورسازیِ ساعت کار ادارات به کجا رسید؟ اولین دختر ایرانی در مسابقات جهانی وزنه‌برداری+ عکس خبر خوش وزیر برای حق‌التدریسی ها جمع بازیگران مشهور در خیابان پاسداران/ عکس صدای استقلالی‌ها در آمد ظریف بامداد جمعه راهی نیویورک می شود تحقیر بی‌سابقه برانکو توسط سعودی‌ها + عکس شتاب در واگذاری زمین‌های بنیاد مستضعفان به مردم آژیرهای خطر در شهرک‌های صهیونیست‌نشین اطراف غزه به صدا در آمد حذف صابر از سریال ستایش به دلیل حضور در جم / صابر کشته می شود هرکس به اربعین می‌رود، آماده یاری حسین (ع) است/ باید تعاریف و ادبیات دقیق‌تری از حماسه اربعین به جهانیان منتقل کنیم دقت حملات به آرامکو حیرت انگیز است بازیکن پرسپولیسی گلزن دربی 90 را با اطمینان معرفی کرد+عکس طرح فروش نقد و اقساطی محصولات سایپا ویژه ۲۸ شهریور قیمت خودرو امروز پنجشنبه 98/06/28 + جدول خبر فوق العاده برای استقلالی‌ها +عکس برنامه دولت حمایت همه جانبه از بخش‌های مختلف تولیدی است زلزله کرمان را لرزاند ترافیک شدید در جاده‌های شمالی درخواست صریح ایران از آژانس انرژی اتمی ترامپ: به دنبال راه‌حلی مسالمت‌آمیز با ایران هستم «زین العابدین بن علی» رئیس‌جمهور فراری تونس در عربستان مُرد نامه عربستان به شورای امنیت حاوی چیست؟ یک قطره نفت نیز به عربستان نمی فروشیم پایان شمارش آراء انتخابات فلسطین اشغالی/ بن‌بست ائتلاف کابینه هنوز ادامه دارد حمله به آرامکو چقدر برای سعودی ها آب خورد؟ رشد غیرنفتی اقتصاد ایران مثبت شد کاسه لیسی منافقین برای سعودی ها فرار مالیاتی ۱۲,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ مدافعان حقوق عامه بغل گوش قوه قضائیه! بیانیه فیفا درباره حضور زنان در ورزشگاه آزادی اگر یارانه تان قطع شده است اینجا کلیک کنید سقوط بورس در روز آرام سایر بازارها ارتش و سپاه رژه هوایی مشترک برگزار می‌کنند شرایط معافیت از سربازی به خاطر قد کوتاه اشتباه برجام را با مذاکره با امریکا تکرار نکنیم/ اصلا دادن امتیاز به ایران در دستور کار آمریکا نیست کاهش دما در استان های شمالی کشور تبادل آتش بین ترامپ و رئیس بانک مرکزی آمریکا اربعین رمز استمرار حرکت امام حسین(ع) و ماندگاری عاشوراست عزم آیت‌الله رئیسی در برخورد با مفاسد تحسین برانگیز است چنان قدرتمند شدیم که مجبورند هرحادثه‌ای را به دروغ به مانسبت دهند چرا عیدی کارگری به بازنشستگان پرداخت نمی‌شود؟ عدم شفافیت آراء فضایی غیرصادقانه و غیر متعهدانه در مجلس ایجاد کرده است مذاکره دردی از ما درمان نخواهد کرد/ اروپایی‌ها به دنبال این هستند که آمریکا به اهداف خود برسد نبرد آخر برای نابودی اختاپوس‌های ارزش افزوده کیهان: پوست خربزه اصلاح‌طلبان برای آخرین سوء استفاده از روحانی پاسخ مدیر شبکه سه به شایعه ریاستش بر صداوسیما سردار نقدی: همه چیز برای نابودی اسرائیل آماده است عبدی در بیمارستان بستری شد/ عکس حساسیت سفر هیئت ایرانی به نیویورک چیست؟ + فیلم اخراج بولتون، چراغ سبز برای مذاکره با ایران بود؟ کولاکوویچ: به بازیکنان جوان فرصت خودنمایی دادیم انتشار عکس‌های مراسم ازدواج ، جرم است؟ دفاع عضو اصلاح‌طلب شورای شهر از مدیران دوره قالیباف حمله تند مهناز افشار به پگاه اهنگرانی + فیلم و عکس واعظی: مسیر تجارت آزاد بین ایران و ترکیه باز شد صفارهرندی:مردم فریب سلبریتی‌ها و وعده‌ها را نخورند آیت‌الله جنتی: سخنان رهبر معظم انقلاب درباره منع مذاکره با آمریکا «اتمام حجت» است لغو احتمالی سفر روحانی و ظریف به نیویورک سخنگوی وزارت کشور: نام شهدا تحت هیچ شرایطى از معابر و خیابان‌ها حذف نخواهد شد اصلاح‌طلبان و تئوری‌سازی سیاست‌های خیابانی/ بهانه‌ها و توهم‌ها ناخن های لاک زده دختر نعمت زاده در دادگاه!+ عکس مسئولان برای حل مشکلات هپکو کنار کارگران هستند «رستاخیز» در مسیر نمایش خانگی/ بارگذاری فیلم رستاخیز غیر قانونی است نرخ طلا و سکه در 27 شهریور 98 جزئیات برگشت زوار اربعین از مرز مهران دانلود آهنگ شهاب مظفری سریال ستایش 3 بهرام رادان به شبکه سه می‌آید؟ جدیدترین خبرها از ساخت سریال «نون.خ» فیلم/ اولین گل لیگ قهرمانان اروپا 2019 توسط سردار آزمون بازتاب انتشار عکس دختر نانسی عجرم+ تصاویر ستایش ۳ و گاف های عجیب و غریب! پاسخ منیژه حکمت به تیکه سنگین مهناز افشار به پگاه آهنگرانی/ عکس همبازی شدن پرویز پرستویی و پسرش مدل دست دادن روحانی، پوتین و اردوغان+ فیلم ابعاد حذف عنوان شهدا از کوچه ها و معابر/نفوذ لیبرال‌ها در مدیریت شهری را جدی بگیرید کوه پوشیده شده از فرش در تهران+ عکس پاسخ کوبنده رهبر انقلاب به تحریم ها فیلم/ آیتم جنجالی برنامه فوتبال برتر و میثاقی درباره سحر مسابقه زیبایی دخترِ تاتار+ تصاویر زندگی عجیب پادشاه تایلند/ از ازدواج با بادیگارد شخصی تا انتشار عکسی که سایت دربار را مسدود کرد + تصاویر رفتار جالب فرمانده یگان ویژه با طرفداران پرسپولیس +فیلم کنایه پیمان یوسفی به سرهنگ علیفر روی آنتن زنده+فیلم بی‌بی‌سی: جنگ با ایران بازی پلی استیشن نیست!+ فیلم حمله به اتوبوس باشگاه استقلال با سنگ + فیلم چرا سیاست فشار و محاصره ایران شکست خورده است؟ آیا عراق جبهه جدید درگیری اسرائیل با ایران است؟ بایسته های رسیدن به هرگونه توافق با طالبان برای آمریکا هدایت یازده سپتامبر دیگری از ادلب! ارائه پیشنهاد عملیاتی برای بررسی بهتر قانون تجارت بررسی صنعت انیمیشن در منهای نفت/ ژاپن چگونه صنعت انیمیشن جهان را قبضه کرد؟ + فیلم منهای نفت: درآمد 16 هزار بشکه نفت تنها در یک سوله پرورش ماهی بررسی صنعت پرورش ماهی در مستند منهای نفت + تیزر بررسی صنعت لبنیات در مستند منهای نفت/ اشتغال یک میلیون نفری شیر و لبنیات منهای نفت: درآمد یک میلیارد دلاری پسته ایران/ هیچ کشوری توان تولید پسته مرغوب ایران را ندارد همه ابعاد تحریم؛ فرصت‌ها و تهدیدها تحریم‌ها به مبادلات ما با شرکت‌های کوچک اروپایی آسیبی نمی‌زند/ نرخ کنونی دلار بالاتر از نرخ واقعی آن است
تاریخ انتشار: ۱۹:۲۲ - ۲۵ ارديبهشت ۱۳۹۸ - 2019 May 15
کد خبر: ۱۱۳۲۳

بهای ساخت و ساز مسکن به متری ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسید!

فهرست‌بهای ۹۸ ساخت و ساز در پایتخت، از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن تنها به فاصله دو فصل خبر می‌دهد.

به گزارش راهبرد معاصر ،  قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ میلیون تومان رسید.نتایج بررسی درباره «هزینه ساخت» و «قیمت خرید زمین» برای پروژه‌های ساختمانی ۹۸ - که براساس یک فراخوان دولتی برای خانه‌سازی در جنوب شهر و تحقیقات میدانی از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان می‌دهد هزینه ساخت برای هر مترمربع بنا به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزایش یافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگی تمایل به فروش ندارند.

 

بررسی‌ها  درباره تازه‌ترین فهرست‌بهای ۹۸ ساخت‌وساز در شهر تهران نشان می‌دهد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران برای مناطق متوسط رو به بالای پایتخت(عمدتا مناطق ۴ و۵ و بخشی از منطقه ۲)، بدون محاسبه قیمت زمین، هم‌اکنون به حدود مترمربعی ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسیده است، این درحالی است که این میزان در نیمه پاییز سال گذشته حدود ۲میلیون و۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهای انجام شده درخصوص تازه‌ترین هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بدون محاسبه سهم زمین در قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی در شرایط فعلی، از داده‌های مربوط به یک پروژه مسکن‌سازی به کارفرمایی دولت در نقطه‌ای از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات این پروژه، هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بدون محاسبه قیمت زمین در پایتخت، معادل ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان در ازای ساخت هر مترمربع است؛ این در حالی است که برای اجرای فاز اول این پروژه در نیمه پاییز سال گذشته هزینه ساخت بدون احتساب قیمت زمین حول و حوش مترمربعی ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان تعریف شده بود.

 

مقایسه هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در میانه بهار امسال نسبت به نیمه پاییز سال گذشته نشان‌دهنده افزایش ۳۱ درصدی هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی تنها به فاصله دو فصل است. این میزان افزایش عمدتا متاثر از افزایش هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی از یکسو و افزایش میزان دستمزد عوامل ساخت و ساز از سوی دیگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در این بازه زمانی به مراتب کمتر از نرخ رشد هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی در فاصله دو فصل بوده است. تحقیقات میدانی  نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولی شهر تهران گذشته از این گروه از پروژه‌‌های دولتی که قرار است در مقیاس بزرگ احداث شود و به لحاظ تیراژ، مساحت زمین، تعداد طبقات و سایر مشخصات ساختمانی با ساخت‌وسازهای معمولی شهر تهران دارای برخی تفاوت‌ها است نیز در همین محدوده قیمتی است.

 

فهرست‌بهای ساخت و ساز در شهر تهران در حالی از افزایش ۳۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در شهر تهران در بازه زمانی نیمه پاییز ۹۷ تا اواسط بهار ۹۸ خبر می‌دهد که این فهرست بها علاوه بر هزینه ساخت، شامل هزینه تامین زمین موردنیاز برای شروع پروژه‌های مسکونی نیز هست؛ در واقع این فهرست‌بها ترکیبی از هزینه ساخت مسکن(هزینه مورد نیاز برای تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها) و هزینه تامین زمین است. میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران نیز در فاصله این دو فصل-نیمه پاییز ۹۷ تا میانه بهار ۹۸- با رشد ۵۰درصدی مواجه شده است؛ در واقع تورم هزینه‌ای در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران در سمت تامین زمین و ملک کلنگی به مراتب بیش از تورم هزینه‌ای مصالح ساختمانی بوده است.

 

تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بهای تمام‌شده ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵ و بخشی از منظقه ۲ شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰هزار تومان برآورد می‌شود. این موضوع نشان می‌دهد هزینه تمام شده ساخت مسکن در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران هم‌اکنون در مرز ۱۰ میلیون تومان به ازای ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است. این در حالی است که در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن ازسوی سازنده(هزینه تامین مصالح و دستمزد) به‌طور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت به‌طور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. این هزینه‌ها براساس قیمت مصالح مرغوب محاسبه شده است. بررسی‌ها حاکی است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالای شهر تهران، سهم زمین از قیمت تمام شده ساخت در مقایسه با مناطق ضعیف‌تر بیشتر است؛ این سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود ۶۱درصد و در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران حدود ۵۶ درصد برآورد می‌شود. بررسی‌ها  از شرایط فعلی بازار ساخت و ساز حاکی است هم‌اکنون اگرچه شرایط سختی برای سازندگان مسکن به لحاظ تامین مصالح وتجهیزات ساختمانی از یکسو و تامین زمین و ملک کلنگی مورد نیاز برای ساخت و ساز از سوی دیگر وجود دارد، اما به‌طور کلی وزن دردسر سازنده‌ها برای تامین زمین بیش از مصالح و تجهیزات ساختمانی است. در شرایطی که به دلیل بروز تورم در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی هم‌اکنون هزینه ساخت مسکن برای سازنده‌ها از این محل به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است اما نرخ رشد قیمت زمین در بازه زمانی یکسال گذشته و همچنین دو فصل اخیر، به مراتب بیش از سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. علاوه بر تورم شدید در بازار زمین که گران‌ترین بخش هزینه ساختمانی در ساخت و سازهای شهر تهران محسوب می‌شود بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی مواجهند.

 

از آنجا که عمده ساخت و سازهای شهر تهران به دلیل کمبود موجودی زمین خام در پایتخت روی زمین املاک کلنگی و در قالب عملیات تخریب و نوسازی واحدهای قدیمی انجام می‌شود، بخش قابل توجهی از این ساخت و سازها در نتیجه مشارکت سازندگان با مالکان املاک قدیمی قابل تخریب و نوسازی صورت می‌گیرد. هم‌اکنون بخش قابل توجهی از مالکان املاک کلنگی شهر تهران به دلیل وجود انتظارات تورمی، عرضه املاک خود به سازندگان برای مشارکت در ساخت را به میزان محسوسی کاهش داده‌اند؛ این گروه از مالکان تا زمان تثبیت شرایط تورمی، عرضه املاک کلنگی به سازنده‌ها را محدود کرده‌اند. این موضوع در بازار معاملات خرید و فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نیز محسوس است؛ به این معنا که هم‌اکنون نه‌تنها دسترسی سازنده‌ها به املاک کلنگی برای مشارکت در ساخت با مالکان محدود شده است بلکه متقاضیان خرید ملک کلنگی و زمین نیز برای شروع پروژه‌های ساختمانی، با مشکل کمبود عرضه زمین مواجهند.

 

علت دوم برخورد سازنده‌ها با مشکل تامین زمین برای شروع پروژه‌های ساختمانی، مطالبه نرخ بالا برای مشارکت در ساخت از سمت محدود سازندگانی است که در شرایط فعلی تمایل به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی خود با شراکت سازندگان دارند. در حالی که در سال گذشته نسبت مشارکت در عمده قراردادهای مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکان املاک کلنگی بود اما اخیرا مالکان این املاک اقدام به سهم‌خواهی بیشتر از فرآیند مشارکت در ساخت کرده‌اند. برخی از این مالکان توقع دارند در شرایط فعلی و به دنبال افزایش قابل توجه قیمت زمین در شهر تهران طی یک‌سال گذشته، نسبت مشارکت حداقل به سهم ۶۵ درصدی مالکان زمین و ملک کلنگی تغییر یابد؛ این در حالی است که در شرایط فعلی و به دنبال جهش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نتیجه افزایش هزینه ساخت مسکن در شهر تهران، سازنده‌ها نیز حاضر به کاستن از سهم خود به نفع مالکان املاک کلنگی نیستند و در برابر این سهم‌خواهی مقاومت می‌کنند؛ در واقع در شرایط فعلی نوعی «تقابل در تعیین سهم» با شدت بالا، بین سازنده‌ها و مالکان زمین و املاک کلنگی قابل تخریب و نوسازی وجود دارد که این موضوع در بسیاری از موارد، به‌عنوان یک مانع قوی از توافق بین طرفین برای مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند.

 

در این حالت، اگر چه هر دو سمت مشارکت در ساخت (سازندگان و مالکان املاک مسکونی کلنگی)، به شکل بالقوه قادر و مایل به مشارکت هستند اما هر کدام از طرفین بنا به دلایل خاص خود (سازندگان به دلیل افزایش هزینه ساخت‌وساز و تورم مصالح ساختمانی و مالکان به دلیل افزایش قیمت زمین) حاضر به کاستن از سهمشان در فرآیند مشارکت به نفع طرف مقابل نیستند. به همین علت در شرایط فعلی اگر چه هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی به میزان قابل توجهی برای سازنده‌ها افزایش یافته است اما مشکلات مربوط به تامین زمین برای ساخت و ساز به مراتب از مشکل تامین هزینه مصالح برای سمت عرضه پررنگ‌ و محسوس‌تر است.


کاهش میل به تجاری‌سازی در تهران

تحقیقات میدانی درخصوص آخرین وضعیت بازار ساخت و ساز در شهر تهران همچنین از کاهش تمایل سازنده‌ها به تجاری‌سازی و در مقابل، استقبال بیشتر از ساخت و سازهای مسکونی خبر می‌دهد. در حالی که در نتیجه ساخت و سازهای تجاری انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران این مناطق به لحاظ تعداد واحدهای تجاری به حالت اشباع رسیده است؛ هم‌اکنون بسیاری از سازنده‌ها با اطلاع از این موضوع ورود به ساخت و سازهای تجاری را محدود کرده‌اند؛ در واقع این گروه از سازنده‌ها متوجه شده‌اند که در شرایط فعلی پایتخت برای تجاری‌سازی کشش ندارد؛ بنابراین طی ماه‌های اخیر با تغییر کاربری و تغییر برخی از نقشه‌های آماده ساخت، سهم واحدهای مسکونی از پروژه‌های چندمنظوره را افزایش و سهم واحدهای تجاری را کاهش داده‌اند تا از این طریق نقدپذیری پروژه را افزایش داده و هزینه‌های ساخت را از سوی دیگر کاهش دهند. نکته مهم دیگری که هم اکنون در بازار ساخت و ساز شهر تهران مشاهده می‌شود آن است که در شرایط فعلی برخلاف برخی دوره‌های قبل، سازنده‌ها دیگر با هر نرخی حاضر به ساخت و ساز نیستند؛ در شرایط فعلی چشم‌انداز هزینه‌ای ساخت مسکن به قدری مبهم و نامشخص است که ساخت و ساز به فعالیتی توام با ریسک تبدیل شده و سازنده‌ها نمی‌توانند با هر نرخی اقدام به مشارکت در ساخت کنند. بنابراین در شرایط فعلی عمده سازنده‌های مسکن با احتیاط بسیار زیادی اقدام به توافق با مالکان برای شروع پروژه‌های عمرانی می‌کنند؛ چراکه به دلیل افزایش هزینه ساخت، جهش قیمت مسکن وافزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واحدهای مسکونی، یک نگرانی دیگر از بابت فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام عملیات ساخت در میان سازنده‌ها وجود دارد.

دنیای اقتصاد

ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
تحلیل و اخبار برگزیده