انتقاد شدید همتی از خودروسازی و قطعه سازان هنرمندان در تشییع پیکر حسین دهلوی+ تصاویر سایت رسمی فدراسیون فوتبال بحرین پس از توهین هواداران این تیم + عکس راه‌اندازی بخش ثانویه راکتور اراک تا دو هفته دیگر افشای دست داشتن فرانسه در قتل قذافی تعمیر نفت‌کش "سابیتی" در ایران در آینده نزدیک راه حل عون برای خروج از بحران جلسه دادگاه ارز دیجیتال تلگرام تا سال ۲۰۲۰ به تعویق افتاد امارات ۷۰۰ میلیون دلار پول ایران را آزاد کرد محرومیت خلیل‌زاده تعلیق شد پیام‌ها و درس‌های پیاده‌روی اربعین؛ " هفت اتفاق مهم در پَس یک حماسه بزرگ" ماجرای صندلی فروشی در دانشگاه‌های دولتی صحت دارد؟ قیمت زمین ۱۷۵ درصد رشد کرد/ جهش ۳۵ درصدی نرخ اجاره‌بها نحوه اعتراض به قطع یارانه نقدی سری آ ایتالیا / خلاصه بازی یوونتوس 2 - 1 بولونیا + فیلم کدام استان‌ها بیشترین حذف یارانه بگیران را داشته‌اند؟ شجاع: در خانه هستم، این بخشش به چه دردم می‌خورد؟ ارائه طرح مشترک ژاپن و فرانسه به ایران به شرط پایبندی کامل به برجام توافق استقلال و سایپا بر سر یک هافبک مجلس درباره نحوه اختصاص "۱۴ میلیارد دلار ارز" تفحص می کند خبر خوش برای پشت کنکوری‌ها حذف قبوض کاغذی سبب افزایش تعرفه برق نشده است سود هر لیتر قاچاق بنزین به کشورهای همسایه+جزئیات یارانه چه کسانی واریز نشد؟ + فیلم عربستان سقوط کرد/ استقلال مستقیم به آسیا می‌رود خبر بد برای پیکان در آستانه بازی با پرسپولیس سردار سلامی: بازداشت زم موجب غافلگیری سرویس‌های اطلاعاتی بیگانه شد حسین فریدون به مرخصی رفت آخرین وضعیت جوایز و وعده‌های برنامه استعدادیابی شبکه ۳ دلیل باخت تیم ملی مقابل بحرین مشخص شد + جزئیات اجرای طرح مبارزه با بدحجابی در تمام پاساژهای تهران فیلم/ گل سردار آزمون به روستوف استقلال با سه غایب مقابل سایپا خبر بد برای استقلال رده بندی جدید AFC؛ ذوب آهن بهترین تیم ایران شد ناراحتی بازیگر زن جنجالی از شنیدن یک خبر قیمت روز خودروهای وارداتی 28 مهر 98+ جدول اعلام قیمت بلیت دیدار ایران عراق ضرر استقلال در پرونده جذب گری هوپر چقدر بود؟! واکنش بازار ارز به بیانیه گروه ویژه اقدام مالی چیست؟ انتقال آب دریای خزر به فلات مرکز ایران؛ علل و پیامدها پیش فروش دو محصول سایپا از فردا + شرایط دردسر صیغه شدن یک زن با گنده‌لات محله غذاهایی که برای زخم معده فاجعه بار هستند! سامانه بارشی جدید در راه است/ تهران ابری می شود اتفاقی که مانع بازیگری خانم مجری شد نرخ ارز سکه طلا دلار | امروز ۲۸ مهر ۹۸ سردار سلامی: راهپیمایی اربعین استکبار جهانی را همچون یخ ذوب می‌کند رهبر انقلاب: اگر در مسیر حق، ثابت‌ قدم باشید، کشور و دنیا اصلاح می‌شود عیدی کارمندان مشخص شد تکذیب خبر بازداشت زم در نجف شیوع بیماری ویروسی در میان زائرین  شایعه است در لبنان چه خبر است؟ سوتی باحال در سریال «ستایش»+ فیلم چرا یک خانواده هلندی ۹ سال در انبار خانه خود پنهان شده بودند؟ گفت‌وگوی تلفنی ظریف با وزیر خارجه ترکیه مرکل، ماکرون و جانسون با اردوغان دیدار می‌کنند واکنش اردوغان به نامه توهین‌آمیز ترامپ آخرین خبر از ترافیک محورهای مرزی غرب ایران یارانه مهرماه عده‌ای دیگر نیز حذف شد/ ارسال پیامک حذف یارانه چه کسی «زم» را به ایران هدایت کرد؟ مسئولان به صورت شفاف اعلام کنند اموال خود را از کجا آورده‌اند نام چه کسانی در گوشی روح الله زم است؟ / شبکه نفوذ آمدنیوز در داخل ایران شامل کدام چهره هاست؟ سردار پاکپور: خدمت به ملت انقلابی ایران و مردم مسلمان و آزاده جهان را وظیفه خود می‌دانیم/ قرارگاه رسانه ای ستاد اربعین افتتاح شد اردوغان: شبه‌نظامیان کُرد عقب‌نشینی را آغاز کرده‌اند دیدار پمپئو و نتانیاهو در سرزمین­‌های اشغالی با محوریت ایران FATF دو اقدام مقابله‌ای علیه ایران وضع کرد عضو شورای شهر ساری به شلاق تعزیری و جزای نقدی محکوم شد اربعین اسم رمز شیعه برای سازماندهی در تحولات بزرگ تاریخ است/ تقدیر از سازمان اطلاعات سپاه برای دستگیری روح الله زم سقف اولیه افزایش حقوق کارگران برای سال ۹۹ تعیین شد طرز تهیه یتیمچه بادمجان و گوجه فرنگی خوشمزه و مجلسی آذربایجان حرز امام جواد در چه صورتی اثرگذار می شود؟ کنسرت لس آنجلس محمدرضا گلزار + عکس و فیلم باران در اکثر مناطق کشور پشت پرده خروج نظامیان تروریست آمریکا از سوریه واکنش پامپئو به انقضای تحریم تسلیحاتی ایران در سال آینده مهران به ایلام یکطرفه می‌شود بیش از ۱۷۴ هزار زائر از مرز مهران وارد کشور شدند توافق ۱۳ بندی ترکیه و آمریکا درباره شمال سوریه افشای ارتباط محمدحسین رستمی با آمدنیوز؛ «اعترافات زم چه کسانی را پای میز محاکمه خواهد کشاند؟» ارتش سوریه بدون شلیک یک گلوله کوبانی را تصرف کرد پاکستان: ایران و سعودی در پی مصالحه هستند تشکیل شورای سلبریتی ها آیا دولت در حال پیاده‌سازی سناریو «گذار خاموش» از دستگیری روح‌الله زم است؟ ماجرای تعطیلی مدارس خوزستان در روزهای 24 و 28 مهرماه به کجا رسید؟ فوت ۶۵ نفر از زائرین اربعین گریم پیمان معادی و مهران مدیری در یک فیلم جنجالی +عکس واکنش علی دایی، علی لاریجانی و روزنامه جوان به هتاکی مجری صدا و سیما!+ فیلم خودکشی سولی خواننده محبوب پاپ+ تصاویر واکنش جالب روزنامه جام‌جم به دستگیری روح‌الله زم+ عکس شغل عجیب و جنجالی بازیگر غایب ستایش لورفت+ عکس بازیگر ستایش با همسرش + عکس اخبار ۲۰:۳۰ با «داره می‌ریزه» به سراغ آمدنیوز رفت+ فیلم سفر دسته جمعی بازیگران مشهور به کربلا+عکس واکنش ۲۰:۳۰ به پوشش بازیگران زن + فیلم واکنش متین ستوده به حاشیه سازی در مراسم اکران خصوصی مسخره باز بحث و جدل دولت و سیما درباره مستند دخترِ آبی علت کاهش وزن شدید آنجلینا جولی چیست؟ پوشش جنجالی متین ستوده در اکران مسخره باز+ تصاویر انتقاد بازیگر «ستایش» از حرف‌های داریوش ارجمند چهره سوخته مدل مشهور پس از حمله اسیدپاشی+ تصاویر عکس/ فریبا نادری در ستایش کنار همسر دومش تصویری شگفت انگیز از پارکینگ مهران گل‌های برتر مارک ویلموتس سرمربی تیم ملی در بوندسلیگا+ فیلم کاریکاتور/ شیرین‌کاری جدید پزشکان در ایران! "دولت پنهان" در لبنان شکست سیاست فشار حداکثری ترامپ در قبال ایران/درهای مذاکره با ایران باز است طرح صهیونیست ها برای اشغال دره اردن رویای چین در هفتاد سالگی؛ خیلی دور، خیلی نزدیک سبک مبارزه تشکیلات خودگردان و اتحادیه اروپا برای حفظ کرانه باختری طرحی برای ایجاد یک سازه امنیتی در خاورمیانه چه کسی از هوآوی می ترسد؟/ فهم نگرانی‌های امنیتی از اینترنت نسل 5 مبارزه با سایه‌ها در تاریکی؛ فهم و تقابل با زورگویی فضای سایبر حملات نفتی به عربستان ویرانگر اقتصاد جهانی نخواهد بود؛ چیز دیگری ممکن است این کار را بکند! تحریم بانک مرکزی ایران چه معنایی دارد؟ تاریخ سری فشار اسرائیل برای حمله به ایران چرا سیاست فشار و محاصره ایران شکست خورده است؟ آیا عراق جبهه جدید درگیری اسرائیل با ایران است؟ بایسته های رسیدن به هرگونه توافق با طالبان برای آمریکا هدایت یازده سپتامبر دیگری از ادلب! بررسی صنعت انیمیشن در منهای نفت/ ژاپن چگونه صنعت انیمیشن جهان را قبضه کرد؟ + فیلم منهای نفت: درآمد 16 هزار بشکه نفت تنها در یک سوله پرورش ماهی بررسی صنعت پرورش ماهی در مستند منهای نفت + تیزر بررسی صنعت لبنیات در مستند منهای نفت/ اشتغال یک میلیون نفری شیر و لبنیات منهای نفت: درآمد یک میلیارد دلاری پسته ایران/ هیچ کشوری توان تولید پسته مرغوب ایران را ندارد همه ابعاد تحریم؛ فرصت‌ها و تهدیدها تحریم‌ها به مبادلات ما با شرکت‌های کوچک اروپایی آسیبی نمی‌زند/ نرخ کنونی دلار بالاتر از نرخ واقعی آن است
میلاد ترابی فرد، کارشناس مسائل اقتصادی
تاریخ انتشار: ۱۱:۰۵ - ۱۶ تير ۱۳۹۸ - 2019 July 07
کد خبر: ۱۵۵۵۹

پیچ تنظیم قیمت مسکن کجاست؟

گرانی و بی متولی رها شدن مسکن امان مردم را بریده است، شش سال است که دولت نه تنها هیچ نقش آفرینی در بحران مسکن را نداشته که طرحهای دولت نیز موفق نبوده اند.

به گزارش راهبرد معاصر؛ به صورت مرسوم 5 توصیه سیاستی برای کنترل بازار مسکن ارائه میشود، ولی هر کدام ایراداتی دارند، در این نوشتار به اهمیت نقش نهادهای تنظیم گر پرداخته و یک توصیه عملیاتی ارائه میدهیم.

 

گرانی و بی متولی رها شدن مسکن امان مردم را بریده است، شش سال است که دولت نه تنها هیچ نقش آفرینی در بحران مسکن را نداشته که طرحهای دولت نیز موفق نبوده اند؛ از نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی شهری، مسکن اجتماعی، صندوق حمایت از مستأجران، مالیات بر اجاره بها، مالیات بر خانه‌های خالی، مسکن امید، صندوق زمین و ساختمان، صندوق پس انداز مسکن یکم، همه مواردی بوده اند که دولت یا جلو برده و تنها به اقدامات نمایشی و کم اثر اکتفا کرده است، یا اینکه تکلیف قانونی داشته ولی اصلا اقدامی نکرده است، در این میان راههای مختلفی پیشنهاد شده که نهضت خانه سازی یکی از آنهاست، در این یادداشت به معرفی یک راه جدید برای تنظیم گری قیمت مسکن پرداخته ایم که با راهکارهای موسوم قدری تفاوت دارد.

 

دیدگاه متعارف

در دیدگاه متعارف چهار راهکار اساسی توسط متخصصان پیشنهاد میشود؛

  1. مالیات بر خانه های خالی

در این راهکار چنین عنوان میشود که یکی از معضلات بخش مسکن در کشور این است که با وجود اینکه نیاز به مسکن در کشور تعداد زیادی(به طور خاص در در بخش مسکنهای ییلاقی و زمین های شهری با ملاکین بزرگ که برای کنترل بازار خود) خانه خالی وجود دارد که در صورتی دولت این خانه ها را الزام اجاره یا فروش کند قیمت مسکن به شدت فروکش میکند، در این رابطه آمار دقیقی وجود ندارد و کسی آمار و موقعیت دقیق این خانه ها را ندارد، آقای آخوندی با اصرار از اجرای قانون 169 مکرر و ایجاد سامانه جامع املاک و مسکن جلوگیری کرد تا این راه همچنان بسته بماند. همچنین این روش یک ایراد جدی دارد و آن هم این است که لزوما وضع مالیات سبب پر شدن این خانه ها نیست، به نظر میرسد نظرات فقهی ای در این زمینه وجود دارد که به دولت این امکان را میدهد که این خانه ها را تصاحب کند، این روش کمی با عطوفت با این ملاکین برخورد میکند.

 

  1. مالیات بر عایدی سرمایه

سوال این است که اصولا آیا مسکن باید یک کالای سرمایه ای و محل درآمد باشد یا خیر؟ عده ای معتقدند که نباید مسکن که نیاز اولیه انسانهاست نباید محل سوداگری باشد، مالیات بر عایدی سرمایه راهی برای تلطیف این فضای سوداگرانه است، بدین شرح که درصد کمی(به صورت مشخص 3 درصد در دوره اول اجرای مالیات) از سودی که نتیجه تلاش خود شخص نبوده و شرایط اقتصادی این شرایط را برای او فراهم آورده به عنوان مالیات اخذ کرده و درجه سوداگری را میکاهد.

 

  1. نهضت ساخت مسکن

در این بسته پیشنهادی برخی معتقدند دولت باید با تکیه بر افزایش پایه پولی از طریق بانک مرکزی باید تسهیلات لازم را برای عرضه مسکن فراهم آورده و با قدرت نمایی در بازار مسکن از تبعات گرانی مسکن بکاهد، این روشی است که در مسکن مهر ارائه شده است.

 

  1. دیدگاه بازار(بگذار بشود)

به عقیده برخی تحلیلگران یکی از دلایل افزایش نرخ اجاره بها در دوره اخیر این است که قشری از شهروندان که در سالهای پیش در صف خرید خانه بودند هم اکنون با افزایش نرخ زمین و مسکن به صف اجاره پیوستند، همچنین در مناطقی مانند شرق تهران به دلیل اینکه مالک به قدرت مالک در مناطق شمالی شهر نیست، بیش از این قادر به نگهداری این منازل به عنوان کالای سرمایه ای خاص نیست، به همین دلیل حاضر است قیمت را کاهش بدهد، این تحلیل دو جنبه دارد؛ عرضه و تقاضا، عرضه و تقاضا هم بازیگرانی دارند که در فرآیند چانه زنی یک قیمت را توافق میکنند.

 

  1. سیاست عرضه زمین

بر اساس بررسی ها عمده قیمت مسکن از قبل قیمت زمین است، دو مسکن در غرب و شمال تهران شاید یک ساخت داشته باشند ولی عمده تفاوت قیمت آنها به دلیل قیمت زمین است، عده ای معتقدند دولت سالهاست که به عنوان تنها عرضه کننده زمین، قطعات معتنابهی را به بازار ارائه نکرده است. همین باعث کمیابی زمین و افزایش قیمت شده است.

 

یک نکته مهم در رابطه با بازیگران

همه پیشنهادات فوق نقدهای مختص به خود را دارند، اما یک نقد مشترک نسبت به همه آنها این است که تنها نقش آفرینی دولت در کلان کشور را شامل میشود، ولی قدرت اعمال حاکمیت توسط قانون و به خصوص قوانین تنظیمی و همچنین نقش آفرینی دولت در کف صحنه و نقش بوروکرات های خیابانی و محلی را در نظر نمیگیرد. همچنین این پیشنهادات بازیگران عمده صحنه را نمیبینند؛ به عنوان مثال به این نکته اشاره نمیشود که بازیگران اصلی این بازار علاوه بر حضور فعالان بخش خصوصی منطقه ای، نهادهای حاکمیتی مانند بنیاد مستضعفان، موسسه اقتصادی کوثر بنیاد شهید و ستاد اجرایی و بانکهای دولتی هستند که با ابزار مزایده های صوری و گران نمایی در ترازنامه و ابزارهایی اینچنین قیمت را کنترل میکنند(مشاهدات میدانی نگارنده).

 

بازار نیاز به پیچ تنظیم دارد؟

به نظر میرسد برای نقش آفرینی نهادهای حاکمیتی نیاز به یک پیچ شل کن سفت کن مردمی داشته باشیم، این همان چیزیست که در ادبیات سیاست گذاری به نهادهای تنظیم گر شناخته میشود، تنظیم گری یعنی مکانیزم ایجاد کنترل عمومی بر نهادهای ارائه کننده خدمات با هدف تأمین منافع عمومی و از طریق تدوین و اجرای مجموعه‌ای از استانداردها و ضوابط تخصصی. موضوع تنظیم‌گری اساسا یک مقوله فراقوه‌ای است. یعنی؛ نگاهِ سنتی داشتن سه قوه مستقل در نهادهای تنظیم‌گر نقض می‌شود. نهادِ تنظیم‌گر مقررات را می‌گذارد، بر اجرا نظارت و در صورت لزوم، مجازات می‌کند. نگاهِ سنتی این است که تنظیم‌گری مچ‌گیر است و سلبی، در حالی که در نگاهِ مدرن تنظیم‌گری هم مچ خلافکارها را می‌گیرد و هم حرفِ دولت را به قواعد قابلِ‌­اجرا، تبدیل و تضمین منفعتِ عمومی-به‌عنوان اصل‌ترین فلسفۀ وجودیِ دولت‌ها- را محقق می‌کند.[1]

 

پیچ تنظیم بسازیم

با یک نمونه عینی و عملیاتی شروع کنیم؛ محله هرندی از محلات دچار بافت فرسوده و خراب در شهر تهران است و حدود 6 هزار خانه در محدوده این محله وجود دارد، طبق بررسی ها در این محله مجموع دارایی نهادهایی مانند شهرداری، اوقاف و املاک مصادره ای(به علت بافت جرم خیز این محله) حدود 500 خانه برآورد شده است که به علت رسیدگی نادرست بخش زیادی از بافت فرسوده را شامل میشود. علاوه بر این اخیرا یکی از نهادهایی که پیشتر در این یادداشت از آنها یاد شد با برقراری معاملات صوری قیمت مسکن را در این محله بالا برد(شائبه فساد!)(مشاهدات میدانی نگارنده) به نظر میرسد این نهاد قدرت تنظیم گری بالایی داشته باشد.

 

همین خود درس بزرگی برای اصلاح بازار محلی به ما میدهد؛ اگر تمامی دارایی های نهادهای حاکمیتی در این محله(محدود به این محله) تبدیل به یک سبد دارایی کرده و در یک صندوق محلی تجمیع کنیم، مطمئنا قدرت خفته تنظیم گر حاکمیت در این محله زنده خواهد شد که با سبدگردانی دارایی ها در دو بخش فروش-خرید و اجاره، بازار محلی را تنظیم خواهد کرد، این صندوق با مولدسازی(نه به معنای فروش صرف) این دارایی ها دائما محله را نوسازی کرده و بازار را با نرخ های اعمالی خودش تنظیم میکند، هیئت مدیره این صندوق نباید در این مورد ذینفع باشند، به خاطر همین باید از مکانیسم انتخابات محلی و حق رای بر اساس سند ملک کمک گرفته و قدرت مردمی را در این مکانیزم بالا برده و متوازن کرد. نکته مهم این است که اگر مقیاس اجرای این تنظیم گر بالا برود قدرت نظارت و اعمال اراده مردمی پایین می آید.

 

[1] http://css.ir/ehlkao 

ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
پرطرفدارترین اخبار
تحلیل و اخبار برگزیده