آیا پول رهن خانه قابل حذف از بازار مسکن است؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار اجاره و رهن این روزها همزمان با رشد بی سابقه قیمت مسکن فشارهای باورنکردنی ای را بر مردم وارد میکنند، عمده این فشار البته برای تهیه پول رهن این خانه ها میباشد، نکته جالب این است که اخذ رهن برای اجاره در همه کشورها و به نسبتی که در ایران شاهد آن هستیم وجود ندارد، به نظر میرسد با حذف تدریجی این هزینه مالی بتوان کارهای بزرگی را در بخش مسکن انجام داد.

بحران اجاره نشینی هر روز بیشتر از دیروز

تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از سال ۱۳۸۵ تا آخرین برآوردهای مرکز آمار با رشد ۱.۸ برابری به ۷ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار رسیده است؛ افزایش قیمت مسکن، تولید ناکافی مسکن، رشد مهاجرت به شهرها و توان پایین متقاضیان از مهمترین دلایل رشد تعداد خانوارهای اجاره نشین است.

بر اساس آخرین سرشماری در کشور، به طور متوسط جمعیت اجاره نشین به جمعیت صاحب خانه در مقیاس کشوری ۳۱.۷ درصد و در مقیاس شهر تهران ۴۳.۵ درصد برآورد شده و با این احتساب در کلانشهرها نزدیک به ۵۰ درصد جمعیت شهر را اجاره‌نشین‌ها به خود اختصاص داده‌اند. البته این آمار برای شهرهایی مانند تهران بالای 40 درصد و در شهرهایی مانند یزد و کرمانشاه درصد اجاره نشینی زیر 30 درصد است، پیروز حناچی گفته بود به طور متوسط 50 درصد از هزینه های خانوار را مسکن شامل میشود.

چه چیزی مانع میشود مستاجرین مالک خانه نشوند؟

افزایش روزافزون میزان سکونتهای استیجاری نشان از این دارد که این مسئله باید در مرکز تحلیل و سیاستگذاری مسئولین قرار گیرد، ولی پیش از همه باید این نکته را تحلیل نمود که چه عامل مسلطی مانع از انتقال جمعیت مستاجرین به خانه های ملکی میشود؟ به جرات میتوان هزینه های تامین پول پیش خانه را در مرحله اول یکی از عوامل جدی و بزرگ بر سر مسیر خانه دار شدن مستاجرین دانست، مستاجرین در یک سال علاوه بر تامین مخارج اجاره خانه باید پس اندازی را برای خود تهیه کنند که افزایش مبلغ رهن خانه در سال بعد را پوشش دهد، در دوره های رکود تورمی حال حاضر کشور ما نیز تهیه این مبالغ سنگین از توان بسیاری خارج است. علاوه بر این پول رهن این خانوار پس از یک سال دیگر ارزش آنچنانی برایشان نداشته و از این جهت نیز روز به روز از خرید خانه عقب می افتند. فلذا هزینه های رهن خانه را میتوان از عوامل عمده مانع از خانه دار شدن مردم دانست.

آیا همه کشورهای دنیا پول پیش خانه(رهن) دارند؟

نکته جالب این است که بدانیم «اخذ پول پیش یا پول رهن امر متداولی در جهان نیست» و بسته به فرهنگ هر منطقه ای پول رهن اخذ میشود یا نمیشود، به عنوان مثال در کشورهای ترکیه و امارات این هزینه از مستاجر اخذ میشود ولی در کشورهای اروپایی چیزی به عنوان پول رهن و اجاره وجود نداشته و تنها به اندازه یک ماه یا دو ماه پول اجاره از اشخاص پول ودیعه گرفته میشود.

در ایران با چه منطقی گرفته میشود و در کجا سرازیر میشود؟

این‌که مبلغ رهن، چند درصد قیمت خانه است، به چندین عامل بستگی دارد. منطقه و محله‌ای که واحد مسکونی در آن واقع شده است، متراژ واحد، چند سال ساخت بودن‌آن، امکانات واحد و عواملی از این دست، تعیین کننده مبلغ رهن یا اجاره آپارتمان هستند. با این حال، فرمول عمومی رهن کامل یک واحد مسکونی، عبارت است از یک چهارم الی یک ششم قیمت واحد. اینکه این یک چهارم تا یک ششم از کجا آمده است کاملا یک فرهنگ اجاره در کشور ماست و از منطق محاسباتی خاصی تبعیت نمیکند.

روی دیگر فرهنگ اجاره در کشور ما اما مالکین هستند، اخذ رهن با انگیزه های مختلفی صورت میگیرد، یکی از انگیزه های اولیه این مسئله برای خریدارانی است که میزان یک چهارم تا یک ششم از قیمت ملک را در روز خرید نداشته و قصد سکونت نیز ندارند، این مبلغ را از مستاجرین دریافت میکنند تا در روز مبادا بتوانند با فراهم کردن این مبلغ صاحب خانه شوند. البته پول رهن استفاده های دیگری نیز دارد، در سالهای ابتدایی دهه نود با توجه به سیاست های پولی دولت و رکود بازار مسکن مالکین این مبالغ را در حساب ها سپرده گذاری کرده و از قبل سود این پول ها در بانک سودهای کلانی کسب میکردند، همین پول دقیقا با کاهش جذابیت بانک به بازارهای طلا و ارز و بازار اوراق بهادار راه پیدا کرد که همچنان موتور نقدینگی و تورم را روش نگه داشته است.

اما با توجه به اینکه مسکن نیز به موازات سایر بازارهای دارایی افزایش را تجربه میکند، روز به روز بر قیمت خانه ها افزوده شده و این دور باطل روز به روز در حال تشدید شدن است.

احکام اسلامی در رابطه با رهن

اخذ رهن کامل در حکم ربا است، چرا که در این عقد مالک در ازای در گرو قرار دادن یک خانه یک قرض را شرط میکند، 1-به فتوای همه مراجع، رهن کامل صحیح نیست.2-درصورت رهن واجاره هم باید ابتدا قرارداد اجاره منعقد و درضمن آن، شرط قرض شود .3-به فتوای آیات عظام مکارم شیرازی و وحید خراسانی اگرمبلغ اجاره هم اندک باشد اشکالی ندارد اما به فتوای حضرت آیت ا...خامنه ای، رهن واجاره زمانی صحیح است که مبلغ اجاره به صورت غیرمتعارف اندک نباشد. 4-به فتوای حضرت آیت ا...سیستانی حتی اجاره به شرط قرض هم دارای اشکال است اما ازآن جا که فتوا به احتیاط واجب داده اند ،مقلدان ایشان می توانند به سایر مراجع رجوع کنند.

واضحا در احکام شرعی آنچه در اجاره ملک اصل است مبلغ اجاره است نه پول رهن.

راهکارهای پیش رو برای کاهش فشار رهن و پول پیش در بازار

پیشتر گفته شد که مستاجرین در یک سال علاوه بر تامین مخارج اجاره خانه باید پس اندازی را برای خود تهیه کنند که افزایش مبلغ رهن خانه در سال بعد را پوشش دهد، در دوره های رکود تورمی حال حاضر کشور ما نیز تهیه این مبالغ سنگین از توان بسیاری خارج است. علاوه بر این پول رهن این خانوار پس از یک سال دیگر ارزش آنچنانی برایشان نداشته و از این جهت نیز روز به روز از خرید خانه عقب می افتند. فلذا هزینه های رهن خانه را میتوان از عوامل عمده مانع از خانه دار شدن مردم دانست. بر همین اساس راههای ذیل برای کاهش فشار بر اجاره نشینان پیشنهاد میگردد؛

ورود تنظیم گرانه دولت به بازار رهن و اجاره

قیمت رهن با توجه به عوامل مختلف تعیین میگردد، ولی یک نکته مهم این است که این بازار به دلیل ریزدانه بودن پتانسیل بالایی برای رفتار گله ای صاحبان ملک را داشته و همین این بازار را با مخاطراتی روبرو میکند، به همین دلیل این بازار نیاز به بازیگران بزرگی دارد که قیمت آن را رهبری کنند، به نظر میرسد در صورت ورود دولت به بازار اجاره و بنگاهداری دولت در این زمینه سیگنالهای خوبی به بازار داده شود.

حذف تدریجی پول رهن از بازار

گفته شد که نسبت یک چهارم تا یک ششم هزینه رهن کاملا دلبخواه بازار ایران است، در صورت ورود دولت و مجلس شورای اسلامی به این موضوع به نظر میتوان این نسبت را سال به سال کاهش داد و منابع قفل شده مردم در این بازار را

آزاد کرد. کاملا مشخص است که با آزاد شدن این مبالغ منابع خوبی برای طرحهای بازآفرینی و تولید مسکن آزاد خواهد شد.