پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۹/ ارزان شدن خانه یا افزایش اجاره؟

به گزارش راهبرد معاصر، افزایش قیمت مسکن و اجاره طی دو سال گذشته یعنی از شهریور ۹۶ فشار بسیار زیادی به اقشار متوسط و ضعیف وارد کرده و سهم بزرگتری از سبد خانوار را به خود اختصاص داده است. به طوری که با گران شدن قیمت مسکن بسیاری از متقاضیان از بازار عقب نشینی کردند و دلالان وارد بازار شدند و اجاره نشین‌ها عمدتا در خانه‌هایی با متراژ کوچکتر ساکن شدند. نکته‌ای که ادامه آن جای نگرانی دارد و توان اقتصادی این اقشار تاب تحمل فشار مضاعف را ندارد.

این روز‌ها با توجه به نوسانات موجود در بازار‌های مختلف، پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۹ از اهمیت دوچندان برخوردار است.  صنایع ساختمان و مسکن، بدون شک از استراتژیک‌ترین صنایع هر کشور به حساب می‌آیند. ارتباط مستقیم این صنعت با معیشت مردم و همچنین هزینه‌های صنایع مختلف را می‌توان از مهمترین دلایل حساسیت این صنعت بر شمرد. اهیمت بسیار بالای این صنعت باعث می‌شود نه تنها فعالان اقتصادی، بلکه عموم مردم تغییرات قیمت مسکن را در نظر داشته باشند و البته این روز‌ها با توجه بهنوسانات موجود در بازار‌های مختلف، پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۹ از اهمیت دوچندان برخوردار است.

اثرات فاکتور‌های مختلف بر قیمت مسکن متفاوت است. به طور مثال ارتباط دلار و مسکن به رقابت بین این دو بازار از دید سرمایه‌گذاری و اثرات تورمی در جامعه برمی‌گردد، اما ارتباط بین قیمت مسکن و قیمت آهن آلات ارتباطی دوسویه می‌باشد که به طور کامل در سایت آهن آنلاین (www.ahanonline.com) می‌توانید در مورد این موضوع مطالعه کنید. در ادامه به پیش بینی قیمت مسکن در سال ۹۹ خواهیم پرداخت و برای درک بهتر موضوع در مورد هر پارامتر به طور مفصل توضیح داده خواهد شد.

پیش بینی قیمت مسکن بر اساس روند دلار در سال ۹۹
پارامتر‌های مختلفی بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار هستند. برخی از آن‌ها به این جهت که به صورت روزانه تغییر می‌کنند، اثرگذاری بیشتری نسبت به سایر پارامتر‌ها دارند. به عنوان مثال قیمت زمین پارامتری نیست که به صورت روزانه تعیین شود، اما نرخ دلار و قیمت آهن آلات به خصوص میلگرد همواره دو محرک اصلی قیمت در بازار مسکن می‌باشد. به طور مثال در مورد میلگرد کارشناسان می‌گویند:

" قیمت میلگرد به دلایل مختلف همواره نوسانات بسیاری را تجربه می‌کند. به دلیل حجم بالای مصرف این پروفیل در صنایع مختلف از جمله ساختمان سازی، این تغییرات ناگهانی تاثیر چشمگیری در محاسبات مالی پروژه‌ها خواهد داشت و یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین کننده قیمت سازه‌ها به حساب می‌آید. " برای مشاهده قیمت میلگرد:

https://ahanonline.com/product-category/میلگرد/قیمت-میلگرد/

‌
می‌توانید از آدرس بالا استفاده کنید.

Alt: نمودار رابطه قیمت مسکن و قیمت دلار

جهت بررسی رابطه بین قیمت مسکن و قیمت دلار ابتدا بهتر نمودار بالا به همراه مولفه‌های آن توضیح داده شود.

خط سبز رنگ: بیان کننده متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بر حسب دلار

خط بنفش: در نمودار اول قیمت دلار و در نمودار دوم متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع به تومان

خطوط موازی قرمز، نارنجی و زرد: به ترتیب خط روند قیمت مسکن در میانگین، سقف و کف قیمت‌ها

برای سنجش و مقایسه بهتر سوددهی بین مسکن و دلار بهتراست، قیمت مسکن را به صورت تومانی با خود دلار مقایسه کرد. در زمان نگارش این مقاله، یعنی بهمن ماه ۹۸، در طی ۷ سال گذشته میزان رشد دلار و مسکن با واحد تومان به ترتیب ۲۹۰% و ۲۹۶% بوده است. شاید در نگاه اول به نظر بیاید که رشد در مسکن بیشتر بوده، اما با توجه به اینکه در این امار عمر ساختمان‌ها و میزان استهلاک آن‌ها که در سرعت رشد قیمت مسکن موثر است، در نظر گرفته نشده است می‌توان گفت که با تقریب خوبی میزان رشد در بلند مدت (بازه ۷ سال) در دو بازار مسکن و دلار یکسان بوده است. اما در کوتاه مدت چگونه بوده است؟

در کوتاه مدت یعنی بازه ۱ الی ۲ ساله: با توجه به داده‌های قیمتی از سال ۹۱ به بعد، اگر بازار دلار به هر علتی دچار هیجان شود و در طی ۱۰۰% افزایش قیمت برای دلار ثبت شود، به طور متوسط در هر متر مربع در مسکن افزایش ۳۵ الی ۴۰ درصدی اتفاق می‌افتد. در یک فرمول سرانگشتی کافیست ببینیم دلار چند برابر شده است، سپس از عدد حاصل ۱ را کم می‌کنیم و در ۳۵ الی ۴۰ درصد ضرب می‌کنیم.

مثال: در مرداد ۹۷ قیمت دلار ۱۰۴۰۰ تومان بود، و امروز ۹ دی ماه دلار ۱۲۹۵۰۰ تومان است. پس دلار در این بازه زمانی حدودا یکساله و نیمه ۲۴/۱ برابر شده است. پس با ضرب ۲۴/۰ در ۳۵% و ۴۰ % می‌توانیم بگوییم که قیمت مسکن بین ۴/۸ تا ۶/۹ درصد رشد کرده است. پس با مقایسه رشد دلار و مسکن به این نتیجه می‌رسیم که در کوتاه مدت رشد بازار مسکن کمتر از دلار می‌باشد.
قیمت آهن آلات وزنه مهمی در تعیین قیمت مسکن است.

فاکتور مهم دیگری که باید در پیش بینی قیمت مسکن در نظر بگیرید، قیمت آهن آلات است. پرداختن به این موضوع نیاز به یک مطلب تخصصی دارد که از حوصله این متن خارج است. به همین دلیل برای مشاهده پیش بینی قیمت آهن:

https://ahanonline.com/۱۸۵۳۹۴/پیش-بینی-قیمت-آهن-سال-۹۹/

از لینک بالا استفاده کنید.

روند قیمت میلگرد از سال ۹۶ تا ۹۸

در ادامه اگر قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن یا دلار را دارید به نکته زیر توجه کنید:

بازه زمانی سرمایه گذاری خود را مشخص کنید، مثلا اگر زیر دو سال قصد جابجایی سرمایه از مسکن به ماشین، دلار و یا بورس را دارید، بازه زمانی شما کوتاه مدت خواهد بود و اگر قصد سرمایه گذاری در بلند مدت را دارید می‌توان گفت از سرمایه گذاری در هر دو بخش مسکن و دلار سود تقریبا برابری عایدتان خواهد شد.

پیش‌بینی قیمت مسکن بر اساس دوره‌های رکود و رونق
در نمودار زیر دوره‌های مختلف رکود و رونق را مشاهده می‌کنید. در ادامه دیتای مورد نیاز از این نمودار در جدول نشان داده شده است.

نمودار قیمت مسکن در دوره‌های رکود و رونق

در این بخش به این موضوع می‌پردازیم که سقف قیمتی در دوره‌های رونق شروع شده تا چه مقدار خواهد بود؟ پیش از بررسی فرمول تقریبی برای سقف رشد قیمت در هر دوره رکود، لازم است که توضیح داده شود که دوره رونق زمانی آغاز می‌شود که سقف دوره قبل با حجم معاملات بالا شکسته شود و در نتیجه قیمت نیز افزایش یابد.

مطابق با جدول فوق برای هر دوره یک مقدار افزایش مطلق وجود دارد که از اختلاف بین قیمت ابتدا و انتهای آن دوره تقسیم بر قیمت ابتدای دوره محاسبه می‌گردد. حال فرض کنید، بعنوان مثال در شروع دوره ۴‌ام (بین سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵) قرار گرفته‌ایم و می‌خواهیم بدانیم ماکزیمم کشش بازار در دوره جدید (یعنی همان ۴) چقدر خواهد بود؟

برای اینکار باید عدد افزایش قیمت مطلق دوره قبل را بعلاوه یک کنیم و سپس حاصل را ضربدر قیمت شروع دوره ۴ خواهیم‌کرد.

مقدار مطلق افزایش قیمت در دوره ۳: ۷۰/۲۰۱%

قیمت در شروع دوره ۴: ۰۲۷/۰۶۱/۲ ریال

بنابراین طبق فرمول، ماکزیمم کشش بازار برای افزایش قیمت در دوره جدید (دوره ۴) در هر متر مربع ۶ میلیون و ۲۱۸ هزار تومانی باشد که در مقایسه با ماکزیمم قیمت اتفاق افتاده در طی این دوره که رقم ۴۲۳۵۸۰۰ تومان بوده است رقم پیش بینی بالاتر است.