پیچ تنظیم قیمت مسکن کجاست؟
گرانی و بی متولی رها شدن مسکن امان مردم را بریده است، شش سال است که دولت نه تنها هیچ نقش آفرینی در بحران مسکن را نداشته که طرحهای دولت نیز موفق نبوده اند.
به گزارش راهبرد معاصر؛ به صورت مرسوم 5 توصیه سیاستی برای کنترل بازار مسکن ارائه میشود، ولی هر کدام ایراداتی دارند، در این نوشتار به اهمیت نقش نهادهای تنظیم گر پرداخته و یک توصیه عملیاتی ارائه میدهیم.
گرانی و بی متولی رها شدن مسکن امان مردم را بریده است، شش سال است که دولت نه تنها هیچ نقش آفرینی در بحران مسکن را نداشته که طرحهای دولت نیز موفق نبوده اند؛ از نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی شهری، مسکن اجتماعی، صندوق حمایت از مستأجران، مالیات بر اجاره بها، مالیات بر خانه‌های خالی، مسکن امید، صندوق زمین و ساختمان، صندوق پس انداز مسکن یکم، همه مواردی بوده اند که دولت یا جلو برده و تنها به اقدامات نمایشی و کم اثر اکتفا کرده است، یا اینکه تکلیف قانونی داشته ولی اصلا اقدامی نکرده است، در این میان راههای مختلفی پیشنهاد شده که نهضت خانه سازی یکی از آنهاست، در این یادداشت به معرفی یک راه جدید برای تنظیم گری قیمت مسکن پرداخته ایم که با راهکارهای موسوم قدری تفاوت دارد.
دیدگاه متعارف
در دیدگاه متعارف چهار راهکار اساسی توسط متخصصان پیشنهاد میشود؛
- مالیات بر خانه های خالی
در این راهکار چنین عنوان میشود که یکی از معضلات بخش مسکن در کشور این است که با وجود اینکه نیاز به مسکن در کشور تعداد زیادی(به طور خاص در در بخش مسکنهای ییلاقی و زمین های شهری با ملاکین بزرگ که برای کنترل بازار خود) خانه خالی وجود دارد که در صورتی دولت این خانه ها را الزام اجاره یا فروش کند قیمت مسکن به شدت فروکش میکند، در این رابطه آمار دقیقی وجود ندارد و کسی آمار و موقعیت دقیق این خانه ها را ندارد، آقای آخوندی با اصرار از اجرای قانون 169 مکرر و ایجاد سامانه جامع املاک و مسکن جلوگیری کرد تا این راه همچنان بسته بماند. همچنین این روش یک ایراد جدی دارد و آن هم این است که لزوما وضع مالیات سبب پر شدن این خانه ها نیست، به نظر میرسد نظرات فقهی ای در این زمینه وجود دارد که به دولت این امکان را میدهد که این خانه ها را تصاحب کند، این روش کمی با عطوفت با این ملاکین برخورد میکند.
- مالیات بر عایدی سرمایه
سوال این است که اصولا آیا مسکن باید یک کالای سرمایه ای و محل درآمد باشد یا خیر؟ عده ای معتقدند که نباید مسکن که نیاز اولیه انسانهاست نباید محل سوداگری باشد، مالیات بر عایدی سرمایه راهی برای تلطیف این فضای سوداگرانه است، بدین شرح که درصد کمی(به صورت مشخص 3 درصد در دوره اول اجرای مالیات) از سودی که نتیجه تلاش خود شخص نبوده و شرایط اقتصادی این شرایط را برای او فراهم آورده به عنوان مالیات اخذ کرده و درجه سوداگری را میکاهد.
- نهضت ساخت مسکن
در این بسته پیشنهادی برخی معتقدند دولت باید با تکیه بر افزایش پایه پولی از طریق بانک مرکزی باید تسهیلات لازم را برای عرضه مسکن فراهم آورده و با قدرت نمایی در بازار مسکن از تبعات گرانی مسکن بکاهد، این روشی است که در مسکن مهر ارائه شده است.
- دیدگاه بازار(بگذار بشود)
به عقیده برخی تحلیلگران یکی از دلایل افزایش نرخ اجاره بها در دوره اخیر این است که قشری از شهروندان که در سالهای پیش در صف خرید خانه بودند هم اکنون با افزایش نرخ زمین و مسکن به صف اجاره پیوستند، همچنین در مناطقی مانند شرق تهران به دلیل اینکه مالک به قدرت مالک در مناطق شمالی شهر نیست، بیش از این قادر به نگهداری این منازل به عنوان کالای سرمایه ای خاص نیست، به همین دلیل حاضر است قیمت را کاهش بدهد، این تحلیل دو جنبه دارد؛ عرضه و تقاضا، عرضه و تقاضا هم بازیگرانی دارند که در فرآیند چانه زنی یک قیمت را توافق میکنند.
- سیاست عرضه زمین
بر اساس بررسی ها عمده قیمت مسکن از قبل قیمت زمین است، دو مسکن در غرب و شمال تهران شاید یک ساخت داشته باشند ولی عمده تفاوت قیمت آنها به دلیل قیمت زمین است، عده ای معتقدند دولت سالهاست که به عنوان تنها عرضه کننده زمین، قطعات معتنابهی را به بازار ارائه نکرده است. همین باعث کمیابی زمین و افزایش قیمت شده است.
یک نکته مهم در رابطه با بازیگران
همه پیشنهادات فوق نقدهای مختص به خود را دارند، اما یک نقد مشترک نسبت به همه آنها این است که تنها نقش آفرینی دولت در کلان کشور را شامل میشود، ولی قدرت اعمال حاکمیت توسط قانون و به خصوص قوانین تنظیمی و همچنین نقش آفرینی دولت در کف صحنه و نقش بوروکرات های خیابانی و محلی را در نظر نمیگیرد. همچنین این پیشنهادات بازیگران عمده صحنه را نمیبینند؛ به عنوان مثال به این نکته اشاره نمیشود که بازیگران اصلی این بازار علاوه بر حضور فعالان بخش خصوصی منطقه ای، نهادهای حاکمیتی مانند بنیاد مستضعفان، موسسه اقتصادی کوثر بنیاد شهید و ستاد اجرایی و بانکهای دولتی هستند که با ابزار مزایده های صوری و گران نمایی در ترازنامه و ابزارهایی اینچنین قیمت را کنترل میکنند(مشاهدات میدانی نگارنده).
بازار نیاز به پیچ تنظیم دارد؟
به نظر میرسد برای نقش آفرینی نهادهای حاکمیتی نیاز به یک پیچ شل کن سفت کن مردمی داشته باشیم، این همان چیزیست که در ادبیات سیاست گذاری به نهادهای تنظیم گر شناخته میشود، تنظیم گری یعنی مکانیزم ایجاد کنترل عمومی بر نهادهای ارائه کننده خدمات با هدف تأمین منافع عمومی و از طریق تدوین و اجرای مجموعه‌ای از استانداردها و ضوابط تخصصی. موضوع تنظیم‌گری اساسا یک مقوله فراقوه‌ای است. یعنی؛ نگاهِ سنتی داشتن سه قوه مستقل در نهادهای تنظیم‌گر نقض میشود. نهادِ تنظیم‌گر مقررات را می‌گذارد، بر اجرا نظارت و در صورت لزوم، مجازات میکند. نگاهِ سنتی این است که تنظیم‌گری مچ‌گیر است و سلبی، در حالی که در نگاهِ مدرن تنظیم‌گری هم مچ خلافکارها را می‌گیرد و هم حرفِ دولت را به قواعد قابلِ‌اجرا، تبدیل و تضمین منفعتِ عمومی-به‌عنوان اصل‌ترین فلسفۀ وجودیِ دولت‌ها- را محقق میکند.[1]
پیچ تنظیم بسازیم
با یک نمونه عینی و عملیاتی شروع کنیم؛ محله هرندی از محلات دچار بافت فرسوده و خراب در شهر تهران است و حدود 6 هزار خانه در محدوده این محله وجود دارد، طبق بررسی ها در این محله مجموع دارایی نهادهایی مانند شهرداری، اوقاف و املاک مصادره ای(به علت بافت جرم خیز این محله) حدود 500 خانه برآورد شده است که به علت رسیدگی نادرست بخش زیادی از بافت فرسوده را شامل میشود. علاوه بر این اخیرا یکی از نهادهایی که پیشتر در این یادداشت از آنها یاد شد با برقراری معاملات صوری قیمت مسکن را در این محله بالا برد(شائبه فساد!)(مشاهدات میدانی نگارنده) به نظر میرسد این نهاد قدرت تنظیم گری بالایی داشته باشد.
همین خود درس بزرگی برای اصلاح بازار محلی به ما میدهد؛ اگر تمامی دارایی های نهادهای حاکمیتی در این محله(محدود به این محله) تبدیل به یک سبد دارایی کرده و در یک صندوق محلی تجمیع کنیم، مطمئنا قدرت خفته تنظیم گر حاکمیت در این محله زنده خواهد شد که با سبدگردانی دارایی ها در دو بخش فروش-خرید و اجاره، بازار محلی را تنظیم خواهد کرد، این صندوق با مولدسازی(نه به معنای فروش صرف) این دارایی ها دائما محله را نوسازی کرده و بازار را با نرخ های اعمالی خودش تنظیم میکند، هیئت مدیره این صندوق نباید در این مورد ذینفع باشند، به خاطر همین باید از مکانیسم انتخابات محلی و حق رای بر اساس سند ملک کمک گرفته و قدرت مردمی را در این مکانیزم بالا برده و متوازن کرد. نکته مهم این است که اگر مقیاس اجرای این تنظیم گر بالا برود قدرت نظارت و اعمال اراده مردمی پایین می آید.
[1] http://css.ir/ehlkao