زمان و جزییات تعیین میزان افزایش رهن و اجاره مستاجران

به گزارش راهبرد معاصر، تمدید خودکار اجاره نامه ها مصوبه ای است که دولت در حمایت از مستاجران اتخاذ کرده است و طبق آن صاحبخانه ها نمیتوانند بیش از 25 درصد به مبلغ رهن و اجازه اضافه کنند. زمان و جزییات تعیین میزان افزایش رهن و اجاره مستاجران اعلام شد.

تعیین سقف افزایش اجاره بها

محمود محمودزاده درباره مصوبه امروز ستاد ملی مبارزه با کرونا در خصوص تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در تهران، کلانشهرها و سایر مناطق شهری به ترتیب تا ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد اظهار داشت: پیشنهاد تهیه بسته حمایتی از مستأجران از سوی وزارت راه و شهرسازی به ستاد ملی مبارزه با کرونا ارائه شد که یکی از مفاد آن، تعیین حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها بود.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: بسته پیشنهادی کوتاه مدت درباره بازار اجاره مسکن پیشنهاد و تصویب شد، پیشنهاد وام ودیعه نیز ارائه شده و در حال بررسی است چون پیشنهاداتی که بار مالی دارد، باید مراجع و دستگاه‌های مختلف درباره آن اظهارنظر کنند.

وی افزود: از سوی دیگر، اگر مستأجر به نرخ‌هایی که ستاد ملی کرونا اعلام کرده، تمکین نکند، موجر می‌تواند حکم تخلیه برای وی صادر کند؛ به این معنا که اگر در تهران، مستأجر افزایش اجاره‌بهای ۲۵ درصدی را نپذیرد، موجر می‌تواند وی را ملزم به تخلیه ملک خود کند اما اگر موجر بیش از ۲۵ درصد از مستأجر طلب کند، مستأجر می‌تواند از پرداخت آن سر باز زده و از تخلیه ملک خودداری کند.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به این پرسش که آیا امکان تعیین حداکثر نرخ افزایش اجاره‌بها در تهران به صورت شناور وجود داشت و یک نرخ ثابت برای تمام تهران تعیین نمی‌شد؟ خاطرنشان کرد: در مصوبه ستاد ملی کرونا آمده که «نرخ اجاره‌بها نسبت به قیمت همان ملک در قرارداد قبلی رهن و اجاره، ۲۵ درصد افزایش یابد»؛ این ۲۵ درصد بر اساس متوسط تورم تعیین شده است ضمن اینکه در مصوبه عبارت «تا ۲۵ درصد» لحاظ شده و به این معناست که موجر می‌تواند کمتر از ۲۵ درصد هم به رقم قبلی اجاره‌بها اضافه کند.

وی بیان کرد: اگر قرار بود ملاک ما در تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در تهران، جدول ارزش اجاره ملک که مورد تائید سازمان امور مالیاتی است، قرار گیرد، ایرادات زیادی می‌شد به آن اتخاذ کرد چون رقم اجاره هر واحد مسکونی در هر منطقه یا محله و حتی مجتمع مسکونی با واحد دیگر متفاوت است اما وقتی گفته می‌شود که سقف افزایش اجاره‌بها تا ۲۵ درصد و نسبت به قرارداد قبلی همان واحد است، دیگر نمی‌توان چنین ایرادی را به مصوبه مذکور وارد دانست.

مصوبه دولت صرفا شامل قراردهای تمدیدی می‌شود

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به تشریح مصوبه اخیر هیئت دولت در ارتباط با تعیین سقف افزایش اجاره بها پرداخت و گفت: با توجه به وجود تهدید فعال ویروس کوید-19 و نقش فرآیند اسباب‌کشی و جابه‌جایی منازل در افزایش شیوع این بیماری، همچنین شرایط نامتعارف اقتصادی و افزایش قیمت بازار اجاره، مصوبه‌ی تنظیم‌گری دولت در قالب 2بند و 6تبصره به منظور ساماندهی بازار اجاره صادر شد.

وزیر راه و شهرسازی در بیان بند 1 مصوبه مذکور گفت: رقم افزایش قیمت اجاره بها برای مستاجرانی که تاکنون برای تمدید قرارداد اجاره با موجر توافق نکرده و سررسید قرارداد آن‌ها از تاریخ 9 تیرماه به بعد است، با حداکثر 25درصد افزایش برای شهر تهران، 20 درصد برای کلانشهرها و 15 درصد برای سایر شهرها اعمال می‌شود.

اسلامی در پاسخ به این سوال که آیا مصوبه دولت برای قراردادهای جدید نیز کاربرد دارد یا خیر، تصریح کرد: قراردادهای جدید اجاره بر اساس حقوق خصوصی مستاجر و موجر تهیه می‌شود و مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا در راستای تنظیم‌گری بوده و برای تمدید اجاره اعمال خواهد شد.

وی در پایان، ضمن توضیح اقدامات دولت برای جلوگیری از غیر رسمی شدن ثبت معاملات اجاره، افزود: اقدام دولت برای ایفای نقش تنظیم‌گری در بازار است و به‌ منظور جلوگیری از قراردادهای غیر رسمی، الزام به ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری برای معاملات در نظر گرفته شده است.

مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می‌کند؟

بر اساس تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا امسال اجاره‌خانه در تهران نهایتا ۲۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. سقف افزایش اجاره بهای مسکن در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر نقاط کشور حداکثر ۱۵ درصد خواهد بود.

طرحی که فعالان بازار مسکن و مستاجران زیاد به آن خوش‌بین نیستند و می‌گویند قابلیت اجرایی ندارد؛ چون صاحبخانه حرف اول و آخر را می‌زند و می‌تواند به‌سادگی عذر مستاجر را در صورتی که با رقم درخواستی موافقت نکند، بخواهند.

دولتی‌ها از طرحشان دفاع می‌کنند و می‌گویند با توجه به اینکه دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند در نهایت مستاجر برنده است، اما خودتان بهتر می‌دانید؛ دعوای مالک و مستاجر واقعا کلی اعصاب‌خردی دارد.

از این گذشته مرور آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در خردادماه قرارداد‌های اجاره در تهران به‌طور متوسط ۲۷ درصد و در سایر نقاط شهری ۳۱ درصد رشد کرده و به‌ همین دلیل حتی اگر مصوبه ستاد ملی کرونا دقیق و درست رعایت شود، دردی از مستاجرا دوا نخواهد شد.

پنچ نکته درباره مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها

دولت روز یکشنبه در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران را ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر شهر‌های کشور ۱۵ درصد تعیین کرد. این مصوبه می‌گوید:

یک تمام اجاره‌نامه‌هایی که تاریخ سررسید آ‌نها فرا رسیده است پس از صدور مصوبه جدید و میزان افزایش اجاره‌بهای مصوب، خودکار تمدید می‌شوند.

دو مصوبه ابلاغ شده سقف افزایش اجاره‌بها یا رهن را در حدود سه‌هزار و ۳۰۰ شهر کشور مشخص می‌کند. به‌این ترتیب که اجاره‌بها و رهن در تهران ۲۵درصد، در هفت کلانشهر بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و در مابقی شهر‌ها تا ۱۵درصد، قانونی به‌حساب می‌آید. مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم و اهواز هفت شهری هستند که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارند و سقف افزایش قیمت در آن‌ها بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا ۲۰ درصد خواهد بود. به‌ جز تهران که قانون برای آن سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده در بقیه نقاط کشور صاحبخانه‌ها نباید کرایه‌خانه را بیش از ۱۵ درصد بالا ببرند.

سه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزایش قیمت اجاره‌ها، دارای چند شرط است. مثل اینکه مستاجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد. مستاجری که موجب ضرر و زیان مالک شده مشمول این تمدید نمی‌شود. همچنین در صورتی‌ که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند. همچنین اگر مستاجر سقف اجاره تعیین شده یعنی ۲۵ درصد و ۲۰ درصد و ۱۵ درصد را قبول نکند، می‌تواند خانه را تخلیه کند.

چهار در سال ۸۸ هیات دولت وقت، مصوبه‌ای درباره الزام صدور کد رهگیری را تصویب کرد. کد رهگیری ابزاری بود برای کنترل بازار؛ هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور، اما دیوان عدالت اداری در سال ۹۴ یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و الزام دریافت کد رهگیری را ابطال کرد، اما از روز یکشنبه و با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا از نظر قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای حتما دوباره باید با کد رهگیری انجام شود.

پنج مصوبه تنها برای تمدید قرارداد‌ها صدق می‌کند و شامل قرارداد‌های جدید نمی‌شود. بر اساس مصوبه قرارداد‌ها به‌صورت خودکار یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در این مدت دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.

در بازار اجاره چه خبر است؟

آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷ درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قرارداد‌ها با افزایش بیشتر از ۲۷ درصد امضا شده‌اند.

همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری ۳۱ درصد محاسبه شده است. این مورد تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می‌دهد. به خصوص اگر وضعیت بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگیریم، شرایط کمی سخت‌تر می‌شود.

از سوی دیگر گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال ۹۸ نشان می‌دهد آن زمان مبلغ اجاره‌خانه در کل کشور ظرف یکسال به طور میانگین ۲۵ درصد افزایش داشته است. توجه داشته باشید که شهر‌های کوچک هم در محاسبه این رقم تاثیرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگیریم، می‌بینیم سال گذشته مالکان تهرانی به طور میانگین ۳۱ درصد به مبلغ اجاره‌خانه‌شان اضافه کرده‌اند. بعید نیست با توجه به ادامه‌دار بودن افزایش قیمت مسکن و رسیدن آن به متری ۲۰ میلیون تومان، مالکان در حال حاضر به رقمی نزدیک به ۳۰ درصد فکر کنند.

طرح تعیین سقف اجاره‌بها چه مزیت‌هایی دارد؟

خیلی از مالک‌ها چشمشان به قیمت مسکن است. وقتی ارزش خانه بالا می‌رود، کلی به مبلغ اجاره‌بها اضافه می‌کنند. نمونه این اتفاق را به وضوح می‌توان در بازار اجاره مسکن سال ۹۸ مشاهده کرد. بیایید به سال گذشته برگردیم. قیمت مسکن دو برابر شده و حالا مالکان فکر می‌کنند باید اجاره را هم دو برابر کنند. آن‌ها که می‌دانند مستاجرشان توانایی پرداخت اجاره دو برابری را ندارد، از سر لطف و با کلی انصاف به خرج دادن، اجاره‌خانه را ۵۰ درصد افزایش می‌دهند.

به گزارش فرارو، درحالی که همین افزایش ۵۰ درصدی هم خیلی بالاتر از حد توان مستاجر‌ها است. افزایش مبلغ اجاره تابع قیمت خرید و فروش مسکن نیست، بلکه عموما باید بر اساس نرخ تورم باشد. اگر از این زاویه به ماجرا نگاه کنیم، افزایش ۲۲ درصدی اجاره‌بها منطقی به نظر می‌رسد. این رقم همان تورم نقطه به‌نقطه است که نشان می‌دهد قیمت‌ها در خردادماه امسال نسبت به خرداد پارسال چقدر افزایش پیدا کرده.

از آنجایی که خیلی از مالک‌ها به اشتباه اجاره‌خانه را تابع قیمت مسکن می‌دانند، تعیین سقف اجاره‌بها توسط دولت می‌تواند به متعادل شدن بازار اجاره کمک کند تا دیگر شاهد استدلال‌های عجیب و غریب مالک‌ها نباشیم. هرچند شاید همچنان نمی‌توان به اجرایی شدن طرح تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره امیدوار بود.