قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز یکشنبه 12 مرداد ۹۹

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران در طول یک ماه گذشته 10 درصد افزایش یافته و 19 میلیون تومان برای هر متر مربع به نزدیک 21 میلیون تومان رسیده است کخ نسبت به مدت مشابه سال گذشته 57 درصد افزایش داشته است. بنا بر آمار بانک مرکزی بیشتر میانگین قیمت مسکن در تهران 45 میلیون و 300 هزار تومان  در منطقه یک تهران است . کمترین میانگین قیمت ان مربوط به منطقه 18 و معادل 9 میلیون و 630 هزار تومان اعلام شده است. این ارقام نسبت به ماه مشابه در پارسال به ترتیب 51.8 و 58.2 درصد افزایش یافته بود.

رشد ۱۹۳ درصدی سالیانه معاملات

از طرف دیگر در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسیده که در مقایسه با خرداد امسال ۳۰.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۱۹۳ درصد رشد یافته است.

بیشترین معاملات در منطقه ۵

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ حاکی از آن است که منطقه پنج با سهم ۱۴.۹ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم های ۸.۷ درصد و ۸.۶ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع ۲۷۳٫۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۹ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای تا ۵ سال ساخت رتبه اول خرید و فروش ها

همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۸.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

سهم مذکور در مقایسه با تیر ماه سال قبل حدود ۱.۶ درصد کاهش یافته شده و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰، ۱۶ تا ۲۰ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

رشد ۴۲ درصدی معاملات در چهار ماهه نخست امسال نسبت به پارسال

در مجموع تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در چهار ماهه نخست سال ۱۳۹۹ به حدود ۳۷.۴ هزار واحد مسکونی بالغ گردیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال گذشته ۴۲.۳ ۶ درصد افزایش یافته است.

بالاترین معاملات در واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر

توزیع فراوانی تعداد واحدهای معامله شده بر حسب زیربنا در تیرماه ۱۳۹۹ نشان می‌دهد رتبه اول معاملات به واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۴.۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۴ و ۱۱.۶ درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۲.۲ درصد معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در تیر ماه سال ۱۳۹۹ در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی در شهر تهران واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۴.۲ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۳۵۰ تا ۶۰۰ میلیون و ۸۵۰ میلیون تا ۱.۱ میلیارد تومان به ترتیب با اختصاص سهم های ۱۱.۵ و ۱۰.۱ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه حدود ۵۴.۳ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۱.۶ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

افزایش ۲۸ درصدی اجاره بها

همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیر ماه ۱۳۹۹ نشان‌دهنده رشد به ترتیب ۲۷.۶ و ۳۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

امکان خانه‌دار شدن وجود ندارد

عباس حاج رسولی‌ها : افق پیش روی بازار مسکن به عواملی همچون مدت‌زمان ماندگاری ویروس کرونا، نرخ ارز، قیمت نفت، ظرفیت بازارهای موازی همچون بورس و طلا، تسهیلات بانکی، قیمت مصالح ساختمانی و میزان تولید مسکن بستگی دارد. در سال‌های اخیر هیچ‌گونه ریل‌گذاری موثری توسط مجلس و دولت به خصوص در کلان‌شهرها که مشکل مسکن حاد است صورت نگرفته است. به‌نحوی‌که امکان خانه‌دارشدن برای خیلی از زوج‌های جدید وجود ندارد.سیاست‌های واگذاری زمین در شهرهای جدید از طریق واگذاری به‌صورت کارشناسی در شرایط حبابی و حتی بیشتر در حال واگذاری است که خود باعث تشدید رشد قیمت مسکن شده است.در این بین سایر دستگاه‌های خدماتی نه‌تنها نگاه همکاری نداشته‌اند بلکه شهرهای جدید ناگزیر هستند هرگونه خدمات نیازمند این طرح‌ها را با هزینه‌های خودپرداخت کنند که در این صورت باز هم این هزینه‌بر دوش افراد نیازمند به مسکن خواهد بود. از این رو بر دولت است که خدمات خود را مثل سایر محل‌های دیگر به این مجموعه‌ها ارائه کند.اگر نگاهی به قانون اساسی داشته باشیم، خواهیم دید که اصل ۳۱ این قانون، دولت را ملزم به زمینه‌سازی برای تامین مسکن مردم کرده و فضای چنین مأموریتی با توجه به مشکلات مطرح‌شده فوق، راهکارهای اساسی خود را می‌طلبد.

مناطق پیشتاز رشد قیمت و معاملات مسکن تهران در تیر ۹۹

بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ تغییر معاملات و قیمت را نسبت به خرداد امسال و تیر ماه پارسال تجربه کرد. متوسط قیمت حدوداً ۲۱ میلیون تومانی شد که رشد ۵۷ درصد نسبت به سال قبل و افزایش ۱۰ درصد را نشان داد. معاملات نیز با ۱۴ هزار و ۴۷ فقره به حالت نرمال برگشت و از جهش ۱۹۳ درصد نسبت به تیرماه پارسال و افزایش ۳۰ درصد نسبت به خرداد امسال حکایت داشت.

از نمایه های معنی دار معاملات در تیر ماه می توان به رشد سالیانه بالای ۲۰۰ درصدی خرید و فروش در مناطق ۳، ۵، ۶، ۷، ۱۰، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ اشاره کرد. در منطقه ۱۳ معاملات رشد سالیانه ۳۱۴ درصد داشت در حالی که در این لیست مناطق ۶، ۱۱، ۱۳ و ۲۲ جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی شوند.

منطقه ۱۹ پیشتاز تورم

در خصوص کارنامه بازار از نظر قیمت نیز بالاترین نرخ رشد سالیانه به منطقه ۱۹ تعلق داشت که البته با توجه به تعداد پایین معاملات در منطقه ۱۹ که با ۸۰ فقره قرارداد خرید و فروش در تیرماه تنها منطقه ای بود که دارای تعداد معاملات کمتر از ۱۰۰ فقره بوده است تغییرات قیمتی نیز به همان نسبت اهمیت خود را از دست میدهد. بر این اساس رشد ۶۶ درصدی سالیانه قیمت در منطقه ۶ با ۵۶۹ معامله در تیرماه ۱۳۹۹ می تواند قابل توجه باشد.

حدود ۷۳ درصد معاملات در ۱۰ منطقه شهر

از طرف دیگر بالاترین تعداد معاملات به میزان ۷۳.۱ درصد به ترتیب در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۰، ۱۴، ۷، ۱، ۸، ۳ و ۱۵ انجام شد. ۴۰.۶ درصد قراردادهای خرید و فروش تنها در چهار منطقه ۵، ۴، ۲ و ۱۰ منعقد شده است. منطقه ۵ با ۱۴.۹ درصد از معاملات کماکان پیشتاز تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران است.

سهم مناطق ۴، ۲ و ۱۰ نیز به ترتیب ۸.۷ درصد ۸.۶ درصد و ۸.۴ درصد از کل تعداد معاملات شهر تهران بوده است. نرخ رشد سالیانه قیمت در این مناطق نیز به ترتیب ۶۰، ۶۲، ۵۵ و ۴۸ درصد بود.

نکته دیگر اینکه هم اکنون فقط دو منطقه از شهر تهران شامل ۱۸ و ۱۹ دارای میانگین قیمت مسکن کمتر از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع هستند در حالیکه تیرماه سال گذشته تعداد مناطقی که قیمت مسکن در آنجا کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان بود به ۱۰ منطقه می رسید.

از طرف دیگر با اینکه نرخ رشد سالیانه قیمت ۵۷ درصد بوده است، شاخص بیشترین تقاضا بر اساس ارزش هر واحد مسکونی رشد ۸۸ را نشان می دهد. تیر ماه سال قبل واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان بالاترین تقاضا را در شهر تهران داشتند​ در حالی که تیرماه سال جاری این رتبه به واحدهای ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان رسید.

تغییر دیگر می‌تواند به رشد ۲ واحد درصدی خانه های بالای ۱۰۰ متر نسبت به سال گذشته مربوط باشد. تیرماه ۱۳۹۹ واحدهای بیش از ۱۰۰ متر مربع ۳۰.۱ درصد کل قراردادهای خرید و فروش را در بر گرفت در حالی که تیر ماه ۱۳۹۸ این میزان ۲۸ درصد بود.

عوامل موثر بر افزایش معاملات

اما افزایش ۱۹۳ درصدی سالیانه معاملات با این که می‌تواند نشان دهنده عمق رکود در تیرماه ۹۸ باشد این پیام واضح را می دهد که بازار مسکن هم اکنون در وضعیت نرمال قرار دارد؛ چراکه در سال‌های گذشته معمولاً متوسطه معاملات در محدوده ۱۵ هزار فقره بود.

کارشناسان معتقدند بخش مهمی از رونق بازار می‌تواند ناشی از ورود سرمایه‌ها از بورس به بازار مسکن مربوط باشد. البته انتظارات تورمی، رشد نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، اخبار مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تابستان جاری و الزام به دریافت کد رهگیری نیز در افزایش معاملات مسکن شهر تهران بی تاثیر نبوده است.