راهبرد معاصر بررسی می‌کند؛
مسیر تحقق برنامه جهش تولید مسکن
دولت باید یک برنامه چند محوری و چند وجهی را دنبال کند. باید تنها بخشی از برنامه مربوط به ساخت مسکن و عرضه آن به صورت اقساطی به متقاضیان باشد. اجاره به شرط تملیک، روش بهینه دیگری است که می تواند در درازمدت مانند سیستم عوارضی اتوبان‌ها عمل کند. اجاره‌داری حرفه‌ای هم یک راه دیگر برای افزایش دسترسی به خانه مسکونی است.
به گزارش راهبرد معاصر؛ بر اساس آمارهای رسمی، یک خانوار ساکن تهران برای آنکه صاحب خانه شود، باید حدود 110 سال پس‌انداز کند. متوسط قیمت آپارتمان در کلانشهر تهران به بیش از 31 میلیون تومان رسیده است و این یعنی خرید یک خانه 50 متری به بیش از 1 میلیارد و 500 میلیون تومان سرمایه نیاز دارد. با توجه به افزایش هزینه سبد مصرفی خانوار و کاهش امکان پس‌انداز، چشم‌انداز مثبتی از امکان خانه‌دار شدن جوانان وجود نداشته باشد. این مسئله باعث شده است تا دولت دست به کار شود و طرح ساخت 4 میلیون مسکن را با هدف تامین مسکن مناسب استارت بزند.
محتشم و پورشیرازی دو کارشناس اقتصاد مسکن که در عین حال از سابقه طولانی در ساخت انبوه مسکن نیز برخوردار هستند، در گفتگو با راهبرد معاصر این طرح را شدنی دانستند. آنها معتقد بودند که کاهش قیمت مسکن در دو ماهه اخیر در تهران، موضوعی گذرا است و معمولاً هر سال در این مقطع سال ممکن است رخ دهد.
عضو انجمن انبوه سازان معتقد است که ساخت مسکن ارزان در تیراژ انبوه در تهران و ارائه آن به هر شهروندی ممکن است برای مهاجرت از شهرها و روستاها به تهران جذابیت منفی ایجاد کند. طرح فرانسوی ساخت مسکن اجاره ای بدون داشتن اجازه برای فروش و هدایت مسکن سازی به شهرهای کوچک و روستاها، از جمله دیگر پیشنهادات این دو کارشناس بود.
طرح اجاره‌داری حرفه‌ای
محمد علی پورشیرازی عضو هیئت مدیره سندیکای شرکت‌های ساختمانی ایران در اینباره به راهبرد معاصر گفت: مسکن نقشی کلیدی در برنامه های دولت دارد و این وظیفه همه ما است تا در این زمینه به دولت کمک کنیم. باید بگویم اگر بخواهیم واقعیت ها را دنبال کنیم، هر ساله در این موقع سال با کاهش های مقطعی در قیمت مسکن مواجه هستیم. اما به عنوان کسی که چند دهه در صنعت ساختمان کشور فعال بوده است، معتقدم که کاهش قیمت مسکن امری شدنی و ممکن است و با توجه به داشته های کنونی می توان یک برنامه منسجم در این بخش تدوین کرد، لازمه این مسئله نیز وجود اراده کافی در سمت سیاستگذار دولتی و هماهنگی بین بخشی مان دستگاه های مختلف دولتی است.
پورشیرازی با اشاره به تجارب جهانی در این حوزه، افزود: برای حل مسئله مسکن باید همزمان چند نوع، راهکار تجویز شود، در طرح مارشال در آلمان و ساخت مسکن دولتی در فرانسه، از طریق حمایت بخش دولتی و عرضه مسکن ارزان قیمت، تلاش شد تا اجاره متعادل شود. به همین دلیل، مستاجرین برای یک دهه نیازی به خرید خانه احساس نمی‌کردند. در واقع در صورت رواج اجاره داری صنعتی و شرکتی، می توان از طریق ابزار اجاره گسترده، بخشی از نیاز مسکن را پاسخ داد و حتماً نباید همگان در همه مقاطع عمر خود صاحب مسکن باشند. بر اساس سیاست اجرا شده در فرانسه، سازنده ای که با حمایت گسترده دولتی ساختمان ساخته بود، حق فروش نداشت و فقط باید ملک خود را اجاره می داد، این موضوع باعث ایجاد سونامی عرضه در بازار اجاره شد و بالطبع نرخ اجاره بها نیز به شکل چشمگیری کاهش یافت.
عضو هیئت مدیره سندیکای شرکت های ساختمانی ایران، ضمن توضیح معایب و محاسن طرح مسکن مهر ، بیان کرد: این طرح پروژه بسیار خوبی بود که بسیاری از اقشار کم درآمد را صاحب خانه کرد. با این همه باید در طرح جدید مسکن سازی در دولت فعلی، به موضوع آمایش سرزمینی و مسائل جمعیتی توجه بیشتری شود. زیرساخت کلانشهرها، دیگر بیش از این گنجایش شهرک های اقماری را ندارد. مسکن‌سازی باید به سمت شهرها، روستاها و دیگر مناطق ایران، کانالیزه شود. در صورت ساخت مسکن بیشتر در تهران و دیگر کلانشهرها، ممکن است مسائل جدی در حوزه اشتغال، آسیب های اجتماعی و نظایر این به وجود آید.
وی اظهار کرد: کلید موفقیت طرح دولت در بحث مسکن سازی، تمرکز بر تامین مصالح و مواد اولیه مورد نیاز ساخت مسکن است. دولت در کنار تخصیص زمین باید برنامه دقیقی برای ساخت مصالح مورد نیاز داشته باشد. برای مثال باید برآورد دقیقی از میزان در و پنجره مورد نیاز، کارخانجات سازنده، ظرفیت فعلی ساخت، ظرفیت مورد نیاز و ملزومات این صنعت داشته باشد. اگر لازم شد از طریق تسهیلات کارخانه های بیشتری برای تولید پنجره و درب ایجاد کند. برای شیرآلات، سیمان، میلگرد و دیگر مصالح نیز همین طور.
به روایت دیگر اگر عرضه مصالح ساختمانی انبوه و بیش از نیاز کشور باشد، قطعاً بر روی قیمت مسکن تاثیر می گذارد و باعث افزایش عرضه مسکن می شود، دولت نیز برای ساخت مسکن ارزان قیمت با مشکل مواجه نمی شود، زیرا ساخت مسکن به سه ضلع، زمین، مصالح و تسهیلات نیاز دارد.
حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران نیز در این رابطه ضمن تبیین روند فعلی قیمت ها در بازار مسکن، به راهبرد معاصر گفت: متاسفانه بر اثر برخی سیاست های نادرست دولت قبل در زمینه مسکن، از سال 1396 تا کنون، نرخ مسکن بین 500 تا 600 درصد افزایش یافته است. همچنین در اثر رکود تورمی و شرایط کلی حاکم بر اقتصاد، متقاضین مسکن، قدرت خرید کافی برای تامین نیاز خود به سرپناه را ندارند. این وضعیتی است که به دولت رئیسی به ارث رسیده است و هر گونه سیاستگذاری در حوزه مسکن باید با توجه به این واقعیات صورت گیرد. مسکن تلاش کرده که نرخ خود را با دلار برابر کند. در برخی مناطق تهران قیمت مسکن از نرخ دلار نیز پیشی گرفته است.
محتشم ضمن ارائه توضیح بیشتر در مورد رابطه متقابل سیاست های ارزی و قیمت مسکن افزود: اگر بر اثر پارامترهای سیاسی نرخ ارز، تثبیت شود، این امر بر بازار مسکن نیز تاثیر خواهد گذاشت. البته منظور از تثبیت این نیست که مثلاً قیمت دلار تنها 2 تا 3 درصد کاهش یابد، بلکه اگر یک تغییر قابل توجه و کاهشی در نرخ ارز رخ دهد، قطعاً بازار مسکن نیز از این روند پیروی خواهد کرد. اینها واقعیات بازار مسکن هستند و در طی تمام این سالیان که بنده در بازار مسکن حضور داشته ام، از نزدیک آن را لمس کرده ام. بازار مسکن یک جزیره جدا از اقتصاد نیست، اگر رکود تورمی حلاج شود و نرخ ارز تثبیت شود، این بازار هم سامان می یابد. وگرنه بدون رشد اقتصادی و درمان دیگر عارضه های اقتصادی نمی توان انتظار داشت که وضعیت مسکن به صورت جداگانه بهبود یابد.
روش اتوبانی ساخت مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن، در ادامه با اشاره به عزم دولت برای ساخت مسکن اظهار کرد: با توجه به قول های عمل نشده در دولت قبل، مقداری طبیعی است که بازار با دیده تردید به قول های دولت جدید هم نگاه کند. با این همه به نظر می رسد که رئیس جمهور در عمل به وعده خود مبنی بر ساخت مسکن، جدی است. در این بین باید گفت که دولت باید یک برنامه مولتی گزینه و چند وجهی تجویز کند. برای مثال، باید تنها بخشی از برنامه ساخت دولت باید به ساخت مسکن و عرضه آن به صورت اقساطی به متقاضیان تخصیص یابد. اجاره به شرط تملیک، روش بهینه دیگری است که می تواند در درازمدت مانند سیستم عوارضی اتوبان ها عمل کند. در حال حاضر شرکت ها با سرمایه گذاری در ساخت اتوبان، به صورت تدریجی از طریق عوارض اعمال شده در بزرگراه ها، بخشی از پول خود را دریافت می کنند. اجاره به شرط تملیک نیز به نوعی به همین شیوه شبیه است.
وی گفت: ایجاد مسکن ویژه اجاره نوع دیگری از عرضه است که در آن سازندگان حق فروش ندارند و تنها می توانند مسکن خود را اجاره دهند. مسکن مشارکتی نیز نوع دیگری از مسکن سازی است که می تواند پاسخگوی نیاز برخی از متقاضیان باشد. باید توجه کرد که هر گونه تصدی گری دولت در ساخت مسکن، ممکن است اجرای طرح را با چالش مواجه کند. ما در کشور صدها شرکت سازنده داریم، ارائه تسهیلات و خط دهی به این شرکت ها، همان نقش رگولاتوری است که دولت باید عهده دار شود، نه آنکه خود در نقش سازنده ظاهر شود. استفاده از مزیت های بورس یکی دیگر از راهکارهای عرضه مسکن است. بازار سرمایه توان جذب نقدینگی بالای دارد. اگر سود خوبی برای خریداران سهام ساخت طرح های انبوه مسکن در نظر گرفته شود، می توان از این طریق دهها هزار میلیارد تومان سرمایه جذب کرد.
عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران، در ادامه بیان کرد: پیشنهاد می کنم که در این طرح از عجله پرهیز شود، هیچ اشکالی ندارد که دولت تا آخر سال 1400 برنامه ریزی کند. این کار باعث می شود که طرح از یک بنیان خوب کارشناسی برخوردار باشد. از ابتدای سال 1401 هم شروع کنند به ساخت. چنین طرحی نیازمند برنامه ریزی گسترده، همه جانبه و عمیقی است که به چند ماه وقت و حضور دهها کارشناس خبره در تدوین طرح نیاز دارد. باید نظر همه فعالان بازار اخذ شود و خروجی یک طرح پخته و همه جانبه باشد. البته این نکته حائز اهمیت است که کلان شهرهای چون تهران از جمعیت لبریز هستند و ساخت مسکن در دیگر شهرهای استان تهران می توان بار جمعیتی شهر تهران و را سبک کند. همین برنامه می تواند در شهرهای اطراف دیگر کلانشهرها نیز اجرا شود. ساخت مسکن در کلانشهرهای مانند تهران می تواند به اقشاری مانند کارمندان دولت ک چاره ای جز سکونت در تهران ندارند، محدود شود، نه آنکه با ساخت مسکن ارزان، برای مهاجرت از شهرها و روستاها به تهران جاذبه ایجاد کنیم.