دور جدید تقاضا در بازار ملک کلید خورد/قبل از خرید مسکن به این نکات توجه کنید

به گزارش راهبرد معاصر ،  مقطع فعلی بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح جهش یافته قیمت و همچنین کمبود نسبی فایل برای عرضه، شرایط متفاوتی برای معاملات تابستانی املاک مسکونی به‌وجود آورده است. در این شرایط متقاضیان خرید در تهران برای کم کردن زمان جست‌وجو و افزایش کیفیت انتخاب می‌توانند مجموعه‌ای از معیارهای مربوط به یک واحد مسکونی مناسب یک ساختمان مسکونی کامل و همچنین یک محله مطلوب را مدنظر قرار دهند و متناسب با آن، فایل‌های فروش را ارزیابی کنند. ۶۰ پرسش قبل از خرید مسکن می‌تواند تعیین‌کننده کم و کیف معیارهای اصلی برای انتخاب واحد مسکونی در بازار فعلی باشد. متقاضیان خرید برای رسیدن به پاسخ این پرسش‌ها لازم است از طریق ساکنان ساختمان مدنظر، اهالی محله و همچنین شهرداری‌های مناطق اطلاعات مربوطه را دریافت کنند. در شکل سنتی جست‌وجوی ملکی، متقاضیان بلافاصله بر «قیمت پیشنهادی» فروشنده تمرکز می‌کنند؛ اما پاسخ این پرسش‌ها می‌تواند سطح بالای قیمت فروش یک آپارتمان را توضیح دهد و برعکس می‌تواند راز قیمت پایین‌تر از عرف منطقه را آشکار سازد. یک نمونه از این پرسش‌ها به «درجه بندی نوسازها» مربوط است.

 بررسی‌های میدانی از میزان ورود و خروج متقاضیان خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی به بازار مسکن نشان می‌دهد به‌طور معمول و به شکل سنتی حجم خرید و فروش و میزان جست‌وجوی متقاضیان در بازار مسکن طی یک ماه مبارک رمضان با کاهش مواجه می‌شود. در مقابل بخشی از متقاضیان با تمام شدن این ماه مبارک مجدد به بازار وارد و فرآیند جست و جوی خود را برای خرید آپارتمان مسکونی آغاز می‌کنند. این روال طبیعی برای سال جاری نیز همچون سال‌های گذشته اتفاق افتاده است. به‌طوری که طی ماه مبارک رمضان میزان حضور و جست و جوی متقاضیان خرید مسکن کاهش پیدا کرد.

با پایان یافتن این ماه مبارک در هفته گذشته و نزدیک شدن به فصل اصلی نقل و انتقالات مسکن(دو هفته تا ابتدای تابستان)، این انتظار وجود دارد که بخشی از تقاضاهای خرید به بازار مجددا وارد شوند. اگرچه به‌طور طبیعی زمان موردنیاز از آغاز جست‌وجو در بازار تا خرید واحد مسکونی حداقل دو هفته است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در برخی دوره‌های خاص بازار همچون سیکل‌هایی که عرضه واحد مسکونی در بازار کاهش پیدا می‌کند یا قیمت مسکن با جهش مواجه می‌شود، فرآیند جست و جو طولانی‌تر می‌شود. از آنجاکه در زمان کنونی بازار مسکن نیز طی یک سال و اندی گذشته یک دوره خاص از بابت رونق معاملاتی و جهش قیمت را تجربه کرده است؛ همزمان با پایان یافتن ماه مبارک رمضان و آغاز فصل نقل و انتقالات، متقاضیان جدیدی که در این دوره تصمیم به ورود به بازار برای خرید آپارتمان مسکونی را دارند به یک نقشه راه جهت کاهش پروسه جست‌و‌جوی انتخاب فایل مناسب نیاز خواهند داشت. نقشه راهی که می‌تواند از طریق طراحی مجموعه‌ای از سوالات و یافتن پاسخ برای آنها به وجود‌ آید.

در این میان بررسی‌ها نشان می‌دهد متقاضیان خرید مسکن می‌توانند از طریق ۶۰ پرسش اصلی و سرنوشت‌ساز به لحاظ خرید مسکن مناسب، به جای آنکه با چشم بسته به بازار وارد شوند و فقط بر مجموعه‌ای از فاکتورهای محدود همچون متراژ، سن بنا و از همه مهم‌تر قیمت آپارتمان متمرکز شوند، مسیر جدید و مناسب‌تری برای انتخاب فایل خرید خود طراحی کنند. کاربرد این پرسش‌ها که پاسخ به آنها می‌تواند لیستی از ویژگی‌های کمی و کیفی آپارتمان موردنظر را در اختیار متقاضی خرید قرار دهد به تمامی خریداران به ویژه متقاضیان تبدیل به احسن ملک کمک خواهد کرد، چراکه عمده متقاضیان تبدیل به احسن کردن ملک به دلیل داشتن حداقل یک بار تجربه خرید ملک قصد خرید واحد مسکونی با شرایط و ویژگی‌های بهتر نسبت به آپارتمان قبلی خود را دارند. در نتیجه متقاضیان خرید ملک به جای آنکه فقط بر ویژگی‌های اولیه به ویژه قیمت ملک متمرکز شوند می‌توانند سایر شرایط آپارتمان را نیز در انتخاب خود دخیل کنند تا از این طریق میزان نارضایتی خود را پس از خرید ملک کاهش دهند.

بررسی‌ها حاکی از آن است که پاسخ به این پرسش‌ها می‌تواند دلیل واقعی قیمت بالای پیشنهادی یا برعکس قیمت پایین پیشنهادی یک ملک را مشخص کند و به این ترتیب متقاضی خرید یک ملک می‌تواند با مقایسه ویژگی‌های آن و قیمت پیشنهادی نسبت به خرید یا انصراف از ملک موردنظر تصمیم‌گیری کند. در حال حاضر فروشندگان و سازندگان بازار مسکن، قیمت پیشنهادی خود را براساس سلیقه و بدون محاسبه و ارزش‌گذاری بازاری ساختمان تعیین می‌کنند. همین موضوع باعث می‌شود تا دو واحد مشابه در یک محله با قیمت‌های پیشنهادی نزدیک به یکدیگر در بازار عرضه شوند، این در حالی است که ممکن است دو واحد مسکونی به لحاظ کیفی شرایط متفاوتی از یکدیگر داشته باشند. ۶۰ پرسش اصلی که می‌تواند به متقاضیان خرید مسکن قبل از انجام معامله کمک کند به دو گروه شامل «پرسش‌های مربوط به ویژگی‌های کمی آپارتمان و ساختمان» و «پرسش‌های کیفی مربوط به آپارتمان، ساختمان و محله» تقسیم‌بندی می‌شود.

در گروه نخست، ۲۰ پرسش اصلی طراحی شده که اگرچه ممکن است بدیهی و شناخته شده باشند اما بخش زیادی از متقاضیان به دنبال یافتن پاسخ آنها نیستند. گروه دوم نیز شامل ۴۰ پرسش در حوزه ویژگی‌های کیفی آپارتمان موردنظر می‌شود که تاکنون دغدغه اصلی خریداران نبوده است. پاسخ دقیق به این پرسش‌ها علاوه بر آنکه کیفیت انتخاب را برای خریدار افزایش می‌دهد، سبب آسان‌تر شدن فرآیند انتخاب فایل مسکونی و کاهش احتمال پشیمانی متقاضی پس از خرید واحد انتخاب شده می‌شود. همین‌طور منجر به افزایش حس تعلق و وابستگی خریدار به ساختمان و محل سکونت خود پس از خرید واحد مسکونی خواهد شد. در عین حال یک کمک ویژه پاسخ این سوالات به متقاضیان خرید مسکن آن است که قدرت ارزیابی قیمت پیشنهادی فروشنده را برای متقاضی خرید نسبت به قیمت بازاری به وجود می‌آورد تا به واسطه آن امکان چانه‌زنی برای تعدیل قیمت به وجود‌ آید. یا آنکه در صورت شناسایی ویژگی‌های کیفی یک ملک، تقاضای موثر برای خرید ملک افزایش پیدا کند.

شهرداری تهران در قالب مطالعه‌ای که مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران انجام داده بخش زیادی از این پرسش‌ها و شاخص‌های کیفی ارزیابی مسکن را طراحی و تدوین کرده است. پاسخ به این پرسش از طریق مراجعه به ساکنان ساختمان یا استفاده از بانک اطلاعاتی شهرداری تهران امکان‌پذیر است. مهم‌ترین ویژگی‌های کمی(عموما کالبدی) یک آپارتمان‌ می‌تواند از طریق پرسش‌هایی همچون تعداد اتاق، هال و پذیرایی، نوع آشپزخانه (اپن یا غیراپن)، نوع سیستم سرمایش و گرمایش، سابقه اقامت فرد فروشنده در واحد، مساحت زیربنای واحد مسکونی و مساحت زمین، نوع اسکلت و مصالح به‌کار رفته در قسمت‌های مختلف ساختمان قابل شناسایی باشد. علاوه بر این سال اتمام بنابه لحاظ امکان اخذ وام برای واحد مسکونی نیز از جمله ویژگی‌های کمی برای انتخاب یا عدم انتخاب یک ملک است. در عین حال محل دفع فاضلاب، نوع پنجره‌ها و نوع نماسازی (ساده، ترکیبی، مدل‌دار، ندارد) به لحاظ میزان مقاومت در هنگام بروز حوادث طبیعی و غیرطبیعی نیز در هنگام خرید یک ملک از سوی متقاضی باید مورد پرسش قرار گیرد.

کف‌سازی، ارتفاع مفید ساختمان در واحدها و سهم واحد از کل عرصه ساختمان می‌تواند در سنجش ارزش بازاری ساختمان مفید باشد. در عین حال یکی از نکاتی که هنگام انتخاب و خرید یک ساختمان باید موردتوجه خریدار قرار گیرد سنجش میزان کیفیت ساختمان متناسب با سال ساخت و نوع مصالح به کار رفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد کیفیت یک ساختمان محدود به آنکه یک ساختمان نوساز یا قدیمی‌ساز باشد نیست. به‌عنوان مثال بخشی از واحدهای نوساز موجود در بازار اگرچه عمربنای آنها پایین است اما درجه کیفیت آنها در میان ساختمان‌ها پایین ارزیابی می‌شود، به این معنی که ممکن است یک واحد نوساز بی‌کیفیت یا یک ساختمان با سن بنای بالا دارای کیفیت زیاد باشد. دارای حیاط و درخت یا فاقد حیاط و درخت بودن، نوع کابینت و بام ساختمان، ساختمان دارای خلاف بوده یا نه به همراه نوع خلافی و نهایتا آنکه ساختمان دارای سند رسمی است یا نه از دیگر سوالاتی است که خریدار برای یک انتخاب آسان می‌تواند مدنظر قرار دهد.

علاوه بر این پرسش‌ها که به ویژگی‌های کمی و کالبدی ساختمان‌ها مربوط می‌شود ۴۰ پرسش اصلی برای سنجش میزان کیفیت واحد مسکونی نیز طراحی شده است. برخی از این پرسش‌ها به واحد مسکونی همچون میزان ایمنی و امنیت، نورگیری و... و برخی دیگر به ویژگی کلی ساختمان همچون استهلاک ساختمان، فاصله از گسل‌ها، تعداد سرقت‌ها، روابط همسایگی و... مرتبط است. در عین حال کیفیت موقعیت مکانی و محله‌ای ملک نیز با پرسش‌های کلیدی همچون نزدیکی به ایستگاه مترو و اتوبوس، عرض معبر، جای پارک خودرو، حیوانات موذی و... نیز قابل بررسی است. در جدول ارائه شده در این گزارش ۶۰ پرسش اصلی به تفصیل آمده است.