ضرورت تنظیم بازار مسکن استیجاری

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ افزایش بی رویه قیمت مسکن در سال های اخیر به معضلی برای مستأجران تبدیل شده است و با وجود طرح های مختلف اقتصادی نظیر مسکن مهر، مسکن اجتماعی، تسهیل صدور افزایش پروانه‌های ساختمانی همچنان مشکل حل نشده است.

برای نخستین بار در سال 1398 طرح مسکن استیجاری از سوی شهرداری‌ تهران مطرح شد که طبق آن قرار بود شهرداری در اراضی ای که تملک یا در بافت های فرسوده شهری که به بازآفرینی نیاز دارد، مجتمع های مسکونی بسازد؛ اما به جای فروش، آن‌ها را به افرادی که نیازمند هستند اجاره دهد. با گذشت بیش از سه سال همچنان این طرح به خوبی اجرا نشده است.

آمارهای رسمی نشان می دهند نسبت قیمت مسکن به اجاره به طور میانگین 16 سال است، یعنی اگر فردی 16 سال مستأجر باشد، به اندازه خرید یک واحد مسکونی در بازار آزاد پول هزینه کرده‌ است

پرویز آقایی، کارشناس بازار مسکن تنظیم گری بازار مسکن را تنها راه حل بحران مسکن استیجاری دانست و به «راهبرد معاصر» گفت: مسکن استیجاری امروز  به موضوع نخست کشور تبدیل شده است به ویژه اینکه هم اکنون فصل جابجایی مستأجران است. نیاز به تنظیم بازار احساس می شود. برای مسکن استیجاری تقاضای همیشگی وجود دارد، در عین حال در این بخش با بحران مواجهیم.

وی افزود: طبق آمارهای جهانی، تقریباً 30 درصد جمعیت کل کشور در مسکن های استیجاری زندگی می کنند که نسبت به سایر کشورها خیلی گستردگی نداریم. در شهر تهرا ن طبق برآوردها، 50 درصد مردم مستأجر هستند؛ بنابراین این سبک زندگی را باید در ایران پذیرفت و نباید به حال خود رها کرد، حتی اگر کشور در شرایط متعادل باشد.

 
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه طبق آمارهای شاخص مسکن در سال 2021، ایران در میان 30 کشور توسعه یافته و در حال توسعه بالاترین تورم را داشته است، عنوان کرد: در حال حاضر تورم بخش مسکن از تورم عمومی کشور 12 درصد بالاتر است. تورم بازار استیجاری نیز رکورد دار بوده و با اختلاف بسیار زیادی تورم دو رقمی را در این بخش ثبت کرده است. شاخص دسترسی به مسکن با این احتساب که مردم کل درآمد سالیانه را ذخیره کنند، حدود 29 سال در نظر گرفته شده که این عدد برای دهک‌های پایین میانگین 40 تا 50 سال است.

 
آقایی گفت: آمارهای رسمی نشان می دهند نسبت قیمت مسکن به اجاره به طور میانگین 16 سال است، یعنی اگر فردی 16 سال مستأجر باشد، به اندازه خرید یک واحد مسکونی در بازار آزاد پول هزینه کرده‌، ولی بعد از 16 سال همچنان مستأجر و پول را فقط به موجر پرداخت کرده است. این شاخص معمولاً باید روی 35 سال باشد که اگر فردی 35 سال مستأجر باشد، پول یک واحد مسکونی را پرداخت کند. شاخص استطاعت پذیری عددی میان صفر تا سه و بر مبنای قدرت خرید مردم و میزان وام دهی بانک هاست که تقریباً برای دهک‌های پایین به صفر نزدیک می‌شود. میانگین کلی آن برای کشورمان 0.17 و در بیشتر کشورهای جهان میان 1.5 تا 2.5 است.

 
کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: با بررسی وضعیت بازار استیجاری دنیا مشاهده می‌شود اوضاع خیلی متشنج نیست، اما با روش هایی در دنیا بازار را کنترل می کنند؛ ازجمله اعمال تنظیم‌گری و مدیریت در کل شهر  یا نقاط پر تقاضا. در روسیه کسی که پنج واحد مسکونی داشته باشد، حق مدیریت واحدهای مسکونی خود را ندارد و باید نهاد مورد تأیید دولت مدیریت مسکن وی را اعم از خرید یا اجاره برعهده بگیرد.

 
آقایی گفت: کشورهایی که به بازار آزاد اعتقاد دارند نظیر کانادا، سوئد، ایتالیا و آلمان بخش مسکن را کنترل می‌کنند. اینکه اقتصاد ایران خصولتی است، یعنی وابستگی به دولت دارد، اما در بازار استجاری آزاد است، تناقض فاحش به شمار می رود. از سال 1339 تنظیم نوع روابط مالک و مستأجر در قانون وجود داشت و بر ضرورت کنترل مسکن تأکید شده است. با وجود این، قوانین در کشور با ضعف اجرا مواجه است.

نخستین پیشنهاد ایجاد مراکز حل اختلاف تخصصی برای مسکن استیجاری است. باید در شعب حل اختلاف در زیر مجموعه قوه قضاییه مراکزی اختصاص داد که ویژه اختلافات مربوط به دعاوی استیجاری باشد

وی تأکید کرد: برای کنترل بازار مسکن به بسته تنظیمی نیاز داریم، به گونه‌ای که سهم مسکن اجاره‌ای 30 درصد سهم هزینه خانوار را شامل شود. اختلاف اجاره مسکن به قیمت مسکن یا P به R باید سه درصد باشد، یعنی سالی سه درصد از هزینه مسکن در بازار اجاره صرف و ماندگاری خانوارها در خانه‌های استیجاری بیشتر شود. باید فکری به حال کنترل تورم کرد و قوانین مستحکمی برای تورم نوشته شود. به عنوان نمونه، در سایر کشورها هرچه تورم بیشتر شود، قیمت مسکن استیجاری بالا نمی رود، زیرا مالک یک بار منفعت خود را از تورم برده است و دیگر نمی‌تواند با افزایش تورم از خانه استجاری سود ببرد.

 
کارشناس بازار مسکن درباره پیشنهادها برای حل این معضل گفت: نخستین پیشنهاد ایجاد مراکز حل اختلاف تخصصی برای مسکن استیجاری است. باید در شعب حل اختلاف در زیر مجموعه قوه قضاییه مراکزی اختصاصی داد که ویژه اختلافات مربوط به دعاوی استیجاری باشد.

وی تشکیل نهادهای محلی مسکن با محوریت مردم برای کنترل قیمت بازار استیجاری را راهکار مهم دوم خواند و عنوان کرد: باید بتوان مردم محله را در همان منطقه حفظ کرد که مجبور نشوند جابجا شوند. در کشورهای دنیا نهادهایی هستند که در سه حوزه کار می کنند؛ تولید مسکن، حفظ مسکن تولیدشده و توسعه مسکن سازی و صرفاً برای مستأجران مسکن می‌سازند.

 
آقایی درباره راهکار تعیین موقت اجاره اولیه تأکید کرد: اگر مستأجر وارد واحد مسکونی شود و بعد از سکونت در آن احساس کند کیفیت زندگی اش کاهش یافته است، باید بتواند درخواست کاهش اجاره بدهد.

وی تعیین قراردهای دو تا سه سال را راهکاری دیگر خواند و گفت: کف خواسته باید به این سمت برود که قراردادها دو یا سه ساله شود. تقریباً در دنیا قرارداد یک ساله وجود ندارد و افزایش اجاره بها باید به میزان 40 درصد شاخص تورم عمومی کشور تا سقف حداکثر 20 درصد از اجاره سال قبل باشد. به این معنا که تورم نتواند بر روی بازار مسکن استیجاری اثر گذار باشد، زیرا سهم مسکن در حال حاضر 60 درصد از سبد هزینه خانوار را شامل می‌شود.

 
کارشناس بازار مسکن درباره سهولت تمدید قرارداد گفت: در صورتی که مستأجر به تعهدات خود عمل کند، باید قرارداد خودکار تمدید شود. ضمن اینکه موجر مکلف شود در صورت انتفاع نبردن مستأجر به همان میزان قرارداد را بدون اجاره تمدید کند؛ یعنی اگر شخص  سه ماه در خانه آب گرم نداشت، می‌تواند سه ماه بعد از پایان اجاره همچنان در آنجا سکونت داشته باشد.

 
آقایی اطاله دادرسی به نفع مستأجر را راهکاری دیگر برشمرد و گفت: در پاکستان اگر مالک از مستأجر شکایت کند، دو تا سه سال دادرسی پرونده زمان می‌برد، زیرا مستأجر از چتر حمایتی خوبی برخوردار است. پیشنهاد می شود مهلت سه ماهه به مستأجر برای تخلیه داده شود، در حالی که امروزه دو هفته تا یک ماه است. در بعضی از فصول سرد سال مانند بهمن تا فروردین نباید به هیچ عنوان مستأجر ملک خود را تخلیه کند.

 
وی درباره لزوم سهولت فسخ قرارداد تصریح کرد: باید مستأجر بتواند در بازار بیع به ویژه بازار ایران که تورمی است، بتواند یک طرفه قرارداد فسخ کند. مستأجر از دارایی خود محروم است و امنیت مالکیت ندارد. باید تمامی مراکز املاک را مکلف کرد در سامانه املاک و اسکان کد رهگیری خود را ثبت کنند و قوه قضاییه نیز مراکز تخصصی حل مشکل مسکن استیجاری را تأمین کند.