راهبرد معاصر

واکنش سرپرست ماشین سازی به رفتار سرمربی استقلال اشتری: کاهش چشمگیر کشف حجاب در خودرو با اجرای طرح ناظر قیمت خودرو‌های پرفروش در ۲ شهریور ۹۸ مرحله دوم جام حذفی قرعه کشی شد نفتکش ایرانی بازهم تغییر مسیر داد رئیس‌جمهور 2 قانون مصوب مجلس را برای اجرا ابلاغ کرد عطوان: ادلب به پایان کار خود نزدیک می‌شود شرایط تجارت با قطر سخت شده است/دولت اقدام خاصی نمی‌کند شرایط ابطال الکترونیکی تمبر مالیاتی وکلا اصرار دولت برای تشکیل وزارت بازرگانی با وجود مخالفت نمایندگان و تولیدکنندگان+ عکس قیمت گازوئیل افزایش می‌یابد تعدادی نمایندگان مجلس از دولت به دیوان محاسبات شکایت کردند سرلشکر سلامی: امنیت خلیج فارس در ید قدرت نظام جمهوری اسلامی ایران است جزئیات دریافت ۵ میلیارد دلار پول صادرات برق و گاز ایران از عراق بانک مرکزی به راحتی و با برنامه مناسب می‌تواند بازار ارز را کنترل کند کاریکاتور / آموزش ثبت کارتخوان در مطب پزشکان آخرین آمار انتخاب رشته بر اساس سوابق تحصیلی محرومیتی سنگین در انتظار آندره‌آ استراماچونی؟! چرایی سکوت انگلیس در برابر جنایات عربستان در یمن نفوذی‌های وزارت نفت زمینه‌ساز توقیف «گریس1» بودند قیمت خودرو و ۸۰ قلم کالای پرمصرف کاهشی شد روحانی: انتقاد از دولت بی هزینه و توأم با جایزه و تشویق بوده است حسینی شاهرودی: احتمالا مجلس به لایحه حذف چهار صفر از پول ملی رأی نمی‌دهد نیمه‌شب طلایی که علیخانی برای تلویزیون رقم زد/ آغاز «عصری جدید» در صداوسیما شروط عجیب در قرارداد مدافع پرسپولیس نرخ تورم خوارکی‌ها و دخانیات به ۶۳.۳ درصد افزایش یافت آیا طرح تشکیل وزارت بازرگانی برای سومین بار از دستورکار مجلس خارج می‌شود؟ کره‌شمالی موشک‌های جدیدی شلیک کرد ارتش یمن کنترل تعدادی از پایگاه‌ها در جیران عربستان را در دست گرفت جدیدترین مشکل لیگ برتر ایران! در مدارس بین‌الملل ایران چه می‌گذرد؟! ترقی: اولویت مردم مقابله با مفاسد اقتصادی است هشدار درباره تأثیر منفی تحریم‌ها بر مبارزه با جرائم سازمان‌یافته فراملی هدف آمریکا از تحریم ایران محقق نشد واکنش پنتاگون به گزارش حمله رژیم‌صهیونیستی به پایگاه نظامی در عراق ترامپ خشم خود از چین را با افزایش مجدد تعرفه پاسخ داد ظریف: اروپا اجرای تعهدات خود را آغاز کند کاهش تعهدات برجامی را متوقف می‌کنیم ترامپ از شرکت های آمریکایی خواست تا سریعا چین را ترک کنند زمان واریز سود سهام عدالت اعلام شد واکنش اردوغان به شکست تروریست‌ها توسط ارتش سوریه لحظه به لحظه با دیدار‌های هفته اول لیگ برتر فوتبال حقیقت قضیه ضرب و جرح زائر زن عراقی در فرودگاه مشهد روشن شد/ تصاویر هراز و چالوس به سمت تهران یکطرفه است پایان سفر ظریف به ۴ کشور اروپایی؛ وزیر خارجه راهی تهران شد جزئیات المانیتور از بسته پیشنهادی فرانسه به ایران و آمریکا سرمربی استقلال از عصبانیت صندلی را پرت کرد! استقلالِ استراماچونی با شکست آغاز کرد ترامپ: اقتصادمان قوی است و جلوی چین را می‌گیریم! هشدار جدی الاهلی به برانکو/ اولتیماتومی باورنکردنی ایران ۰ - جمهوری چک ۳ / شکست سنگین و عجیب شاگردان وکیلی نامه مهم دکتر روازاده به رئیس جمهور فیلم / صحنه خودکشی جوان ۲۸ ساله در پل طبیعت تهران خودکشی یک مرد جوان در پل طبیعت تمدید قانون تحریم در برابر تحریم از سوی روسیه دولت در اصلاح ساختار بودجه به گفتار درمانی بسنده کرده است امیدواریم در محرومیت قلعه‌نویی تجدید نظر شود «نمکدان»؛ زن ماهشهری را برنده «عصر جدید» کرد دیدار ظریف با رئیس شرکت مالک نفتکش انگلیسی در توقیف ایران دستور وزیر دفاع برای اعزام بالگردهای آب‌پاش به منطقه ارسباران دیدار جانسون با ترامپ تاثیری بر موضع لندن در قبال برجام نخواهد داشت اطلاعیه باشگاه پرسپولیس در واکنش به شایعات مطرح شده چرا وزارت ارتباطات از تحقق شبکه ملی اطلاعات شانه خالی می‌کند؟ احضار یک سرمربی و یک بازیکن به کمیته انضباطی «باستی هیلز» جنوب کشور در بوشهر+عکس و فیلم امام جمعه موقت تهران: مردم با مشکلات اقتصادی دست از انقلاب نمی‌کشند/مسئولان باید فکری برای مردم کنند «برانکو» از همه عذرخواهی کرد! صدور کارت ملی هوشمند ظرف ۲ هفته یا بیش از یک سال؟! زارعی:موشک‌های انصارالله کابوس عربستان و امارات است چرا پزشکان به کارتخوان آلرژی دارند؟ / تمدید مهلت فرار مالیاتی تا ۱۵ شهریور! دستیابی ایران به سلاح توپ‌ لیزری هرگونه معاهده‌ای برای تغییر سهم دریای خزر باید به تصویب مجلس برسد جزئیات ثبت‌نام اربعین اعلام شد عکسی کمتردیده شده از داور محبوب «عصرجدید» سازمان هواشناسی هشدار داد ۲ نماینده مجلس بارها در دادسرا حاضر شدند برندگان نهایی «عصر جدید» انتخاب شدند کدام بازیگران درآمد نجومی دارند؟ + جدول دستمزدها سخنگوی هیأت نظارت بر رفتار نمایندگان مجلس: قانون درباره ادامه کار نمایندگان متخلّف سکوت کرده است اعلام نتایج مسابقه استعدادیابی عصر جدید+عکس و فیلم مشکل مطالبات فرهنگیان حل شدنی است/ وزیر جدید باید به یک فهم عمیق در مورد سند تحول برسد شعرخوانی جالب دختری درباره امام کاظم(ع) در حضور رهبرانقلاب + فیلم راهکار کاربردی امام موسی کاظم (ع) برای زندگی امروز/۲ کار ویژه امام برای حفظ شیعیان نگاهی به تاریخچه اردوهای جهادی؛ از سنگر سازان تا میهن سازان راز شعبده بازی های سعید فتحی روشن در عصر جدید چیست؟ + فیلم عملکرد رئیسی در برخورد با مفاسد مردم را امیدوار کرده است داد و فرياد و توهين بهاره رهنما وسط خيابان!+ فيلم سامانه موشکی برد بلند «باور ۳۷۳» رسما رونمایی شد/ ورود ایران به جمع دارندگان پدافند راهبردی جهان+فیلم گوینده خبر و دوبلور مشهور ايراني درگذشت فرآیند ثبت نام کارت ملی هوشمند + مدارک لازم جهت تعویض دستگیری 2 نماینده مجلس و انتقال آنها به زندان اوین زمان اعلام برنده نهایی مسابقه عصر جدید صحنه های جذاب گل های ستاره سابق فوتبال برزیل و دنیا+ فیلم «عصر جدید» در نقطه پایان به اوج رسید حداد عادل: امیدوارم صداوسیما، تذکر رهبر انقلاب را جدی گرفته باشد ورود پلیس به ماجرای سگ کشی تمام اما و اگرهای یک ادغام پرسروصدا در وزارت ارشاد 6 ماه زندگی در سلول یک متری دستور ویژه رئیس قوه قضاییه برای رسیدگی به تخلفات خودروسازان مبارزه با فساد به خودروسازان رسید + فیلم نفت شیل آمریکا در ایستگاه پایانی اینفوگرافیک/ کودتای ۲۸ مرداد؛ از آغاز تا پایان حمله احسان علیخانی به ستاره زن سینما: کجای تلویزیون رقصیدی؟+ فیلم داخل شهرک باستی هیلز بعد از برداشته شدن گیت های ورودی!/ فیلم تحلیل دیدنی کارشناس آمریکایی از قدرت نظامی ایران + فیلم حضور داور عصر جدید در غبارروبی حرم سیدالکریم/ تصاویر بررسی صنعت انیمیشن در منهای نفت/ ژاپن چگونه صنعت انیمیشن جهان را قبضه کرد؟ + فیلم منهای نفت: درآمد 16 هزار بشکه نفت تنها در یک سوله پرورش ماهی بررسی صنعت پرورش ماهی در مستند منهای نفت + تیزر بررسی صنعت لبنیات در مستند منهای نفت/ اشتغال یک میلیون نفری شیر و لبنیات منهای نفت: درآمد یک میلیارد دلاری پسته ایران/ هیچ کشوری توان تولید پسته مرغوب ایران را ندارد همه ابعاد تحریم؛ فرصت‌ها و تهدیدها تحریم‌ها به مبادلات ما با شرکت‌های کوچک اروپایی آسیبی نمی‌زند/ نرخ کنونی دلار بالاتر از نرخ واقعی آن است
تاریخ انتشار: ۱۱:۲۵ - ۲۳ مرداد ۱۳۹۸ - 2019 August 14
کد خبر: ۱۹۲۲۸
سازندگان مسکن محاسبات خود را درباره قیمت فروش واحد‌های مسکونی «در حال ساخت» یا «آماده ساخت» تغییر دادند.

به گزارش راهبرد معاصر؛  با شکل‌گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای «نوساز‌های در راه فروش» متقاعد شده‌اند. ۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.



موج انتظارات کاهشی از «بازار معاملات مسکن» به «بازار ساخت‌وساز» تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه‌های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها برای «واحد‌های مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار» تغییر کند.

 


به گزارش دنیای‌اقتصاد، بررسی روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می‌دهد: اولین نشانه‌های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به‌طوری‌که با کاهش شیب رشد ماهانه تورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به‌تدریج سطح قیمت‌ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه‌بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه‌های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند.



آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به‌خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد.

 

مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر ۵/ ۱ درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکن طی هفته‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل سرایت موج «انتظارات کاهشی» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: سازنده‌ها روی قیمت‌های فروش آتی در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده‌ها برای ساخت‌وساز‌هایی که در ماه‌های آتی به واحد‌های نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می‌شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش‌بینی کنند. آن‌طور که برخی از فعالان ساختمانی اعلام می‌کنند در حال حاضر در مناطقی از شهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحد‌های در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌های آتی، بین ۱۰ تا ۱۳ درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آتی خواهند داشت.

 

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم‌ترین پارامتر‌های تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

 

بر این اساس، اثر ۷ پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل بررسی است.

 

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت‌ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب‌نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می‌دهد: طی یک ماه تیر، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می‌شود. آنطور که آمار‌های رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر ۵/ ۱ درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط پایان رسیده است.

 

شکل‌گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می‌شود که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به تعیین قیمت پیشنهادی برای واحد‌های نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آخرین تغییرات رخ داده در این پارامتر‌ها به‌گونه‌ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوساز‌های در راه رسانده است.

 

مهم‌ترین تغییرات رخ داده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم‌جهت مربوط می‌شود که در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسکن را جهت می‌دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست‌و‌جوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند زمان کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن‌طور که سازنده‌ها و فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا نکرده است. از این رو عنوان می‌کنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامتر‌های مساله‌ساز برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود، اما در سال‌جاری، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق و دستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بازی می‌کنند.

 

بسازو بفروش‌ها عنوان می‌کنند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به‌دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه‌های اخیر آهسته‌تر شده و برخی مالکان نیز در تعیین قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

 

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامتر‌های اثرگذار در سال‌جاری بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت‌تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به‌طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به‌عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می‌شوند کمتر ۵/ ۲ میلیون تومان تعیین نمی‌شود. توجیه کارگران اتباع خارجی برای تعیین نرخ دستمزد بالا در پروژه‌های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

 

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز و تعیین قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه‌بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحد‌های نوساز در راه بازار، شکل‌گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز مسیر ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می‌کنند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای تعیین قیمت پیشنهادی ارائه کرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود ۵ درصد در تعیین قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می‌دهند. در عین حال سازندگان پروژه‌های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی ۱۵ میلیون تومان عبور کرده و به مترمربعی ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

 

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این‌طور عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی روی واحد‌های نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد.



شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف شود و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف شود. با چنین دیدگاهی برخی از سازندگان، اندک خوش‌بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری دارند. آن‌ها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به‌تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش شود. به گفته آن‌ها در‌صورتی‌که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به‌تدریج افزایش پیدا کند، به‌دنبال آن می‌توان امیدوار بود بازار کسب‌و‌کار‌های مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهایتا پروژه‌های ساختمانی اندکی با رونق مواجه شود.

 

 

کلمات کلیدی: مسکن تهران بازار
ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
پرطرفدارترین اخبار