معرفی هیات داوران بخش سودای سیمرغ جشنواره فجر سفر مجدد بن علوی به تهران ٤٢ درصد متقاضیان مسکن ملی حذف شدند/ آغاز مرحله دوم ثبت نام تا قبل از عید نماینده مردم سروستان استعفا داد امکان کاهش ۱۰میلیون تومانی قیمت خودرو ساعت بازی پرسپولیس تراکتور/ اعلام ترکیب پرسپولیس سردار شریف: منطق سازمان اطلاعات سپاه در برخورد با عوامل نفوذی در چارچوب وظایف قانونی است همسان سازی حقوق بازنشستگان از سال آینده/ عیدی چه زمانی پرداخت می‌شود؟ ماجرای تن ماهی ۷ هزار تومانی چیست؟ دو شرط برای استخدام معلمان حق التدریس چیست؟ درخواست آیت‌الله سبحانی از قوه قضائیه اعلام شرایط پذیرش اظهارنامه مالیاتی ۹۸ اطلاعیه شرکت ملی پخش درباره راهکار پیشگیری از سوختن سهمیه بنزین اصلی‌ترین نحوه انتقال بیماری کرونا چیست؟ ثبت هزینه‌های تبلیغاتی در سامانه مالی انتخابات توهین همسر کیمیا علیزاده به او در نشست خبری + فیلم قراداد بیرانوند با آنتورپ قطعی شد تبریزیان بازداشت شد؟ پاسخ روحانی به اقدام رئیس قوه قضاییه در صدور بخشنامه در حوزه فضای مجازی معاملات مسکن دو رقمی شد/ پرمعامله‌ترین منطقه کدام است؟ بخشودگی جرایم رانندگی به کجا رسید؟ واکنش ایران به رفتار زشت مرزبانان آمریکا با ایرانی تبار‌ها مبلغ قرارداد بیرانوند با آنتورپ بلژیک چقدر است؟ فرمانده کل سپاه: تا آخر پای این مردم ایستاده‌ایم ماجرای تیراندازی به اتوبوس کارکنان پتروشیمی ماهشهر علت بروز بی‌اختیاری ادراری در زنان چیست؟ آخرین اخبار از تعطیلی مدارس کشور فردا دوشنبه ۷ بهمن ممنوعیت پرداخت کمک‌های نقدی و غیرنقدی توسط نامزد‌های انتخابات به مردم بارش برف و باران در ۷ استان ادامه بررسی سانحه بوئینگ ۷۳۷ اوکراینی در ایران مسافرکشی با آب‌میوه‌های آغشته به مواد بی‌هوشی پیامک برای متقاضیان مسکن ملی/آغاز اعلام اسامی واجدان شرایط «مسکن ملی» از ۱۰ بهمن‌ماه ثبت اولین مورد ابتلا به ویروس کرونا در کانادا درخواست مهناز افشار از قوه قضائیه+ عکس "هاریسون" کیست؟ مصوبه دولت برای رتبه‌بندی معلمان چه جنبه‌های مثبتی دارد؟/ نظام پرداخت حقوق معلمان باید اجرایی شود طلای ۱۸ عیار نرخ ارز دلار سکه طلا | امروز ۶ بهمن ۹۸ افزایش شمار جان باختگان ویروس کرونا به ۵۶ نفر راز مهمی که انصاری‌فرد از آن پرده برداشت افزایش ۱ تا ۳ میلیون تومانی قیمت خودرو در بازار/ جدول راغفر: بجای تولیدکننده، خام فروش و دلال تشویق می‌شود! برخورد با «توهین سایبری» در دستور کار پلیس فتا خاکستری شدن مو با اضطراب و استرس ٢٤ استان کشور درگیر برف و کولاک جانشین ملکه دوست دارد به ایران سفر کند واکنش کیهان به مصاحبه دیروز ظریف با اشپیگل/ وزیر خارجهِ کدام ایران؟! واکنش ترامپ به اظهارات ظریف: نه، مرسی! کاهش ۲۵۰ ساعتی زمان آموزش دانش‌آموزان/ واکنش مجلس به تغییر تقویم آموزشی فعال‌تر شدن قرنطینه انسانی در مرز‌های کشور برای پیشگیری از "کرونا" سبقت تورم دی‌ماه مسکن از تورم عمومی/ گرانترین بازار مسکن ۱۰ سال کسر از حقوق دانشجو معلمان قانونی است؟ دستورالعمل تشخیص و درمان ویروس کرونا اعلام جزئیات شروط پرداخت یارانه معیشتی وزارت بهداشت: ابتلا به «کرونا» در ایران گزارش نشده است ادعای بن خالد درباره ایران ارزیابی رفتار ۶ گسل تورم زا در ماههای آینده فاصله نرخ خرید و فروش ارز زیاد شد شهادت‌ها و حضور بی‌نظیر مردمی تأثیر تعیین‌کننده در آینده تاریخ می‌گذارند اعلام زمان حذف سهمیه سوخت تاکسی‌های فاقد پروانه ظریف: اروپایی‌ها توان ایستادن در برابر ترامپ را ندارند الزام تردد با زنجیر چرخ در برخی جاده‌ها افزایش تلفات زلزله ترکیه به دست‌کم ۱۸ کشته و ۵۰۰ مصدوم آخرین اخبار از تعطیلی مدارس کشور فردا یکشنبه ۶ بهمن اطلاعیه سفارت ایران در پکن درباره به کرونا بررسی پرونده برخی از نمایندگان در قوه قضائیه واکنش‌ها به آتش زدن کتاب پزشکی توسط "تبریزیان" نشان نیروی جدید ارتش آمریکا کپی است؟ پخش دوباره «دورهمی»/ «بیرانوند» مهمان مدیری شد پایان تشریح اتهامات ترامپ؛ نوبت به وکلای مدافع رسید جلسه محرمانه مقامات آمریکایی در مورد ایران با سنا تعداد مبتلایان به نوع جدید کروناویروس از ۱۰۰۰ نفر گذشت/ ۴۱ کشته تا کنون زلزله ۶.۸ ریشتری شرق ترکیه را لرزاند دستور آمریکا برای مسافران ایرانی‌تبار بازتاب تظاهرات میلیونی مردم عراق در رسانه‌های دنیا راهپیمایی مردم عراق یوم‌الله دیگری است اطلاعیه سفارت ایران در چین درباره ویروس کرونا گزارش وزیر آموزش و پرورش درباره نظام رتبه‌بندی معلمان به نمایندگان سردار وحیدی: اطمینان داریم حمله به «عین‌الاسد» حداقل ۷۰ کشته و ۲۰۰ زخمی داشته است کاریکاتور| رونمایی از دستاورد جدید تیم سوپرایز دفتر ریاست جمهوری اینفوگرافیک / پنج فوبیای جدید بشر را بشناسید کاریکاتور| فوتبال سیاسی ممنوع! ماجرای تصادف مهدی فخیم‌زاده چه بود؟ اختلاف خانه سینما با صداوسیما چگونه حل شد؟ / خانه سینما بیانیه‌اش را پس گرفت گرامیداشت شهدای مقاومت و شهدای سانحه سقوط هواپیما/ تصویری بازگشت بازیگر پیشکسوت به سینما کنار سحر قریشی اینفوگرافی| در سرما و برف چطور رانندگی کنیم؟ پخش فصل دوم سریال «از سرنوشت» با حضور پسر امین حیایی + تصاویر جدید کاریکاتور| توهم مکانیزم ماشه ادمه تصویربرداری سریال «نون. خ» در تهران روایت یک خانواده از ناباروری در تلویزیون کی منتظر سریال جدید کارگردان «پایتخت» باشیم؟ کاریکاتور| نام: جنتلمن‌های تروریست پاسخ رئیس هیأت مدیره خانه سینما به عذرخواهی صداوسیما کاریکاتور| نام: سلبریتی، شغل: شعار دادن حجت الاسلام آذربایجانی : باید بر افزایش اعتماد مردم به حاکمیت کار کنیم/ضرورت گفتگو با مردم شجاعی زند: پیش‌بینی‌ناپذیری جامعه را دلیلی بر زنده بودن آن می‌دانم کاریکاتور| نه سردار، نه موشک، فقط یه بسته پوشک اینفوگرافیک / وضعیت مناطق سیل‌زده سیستان و بلوچستان ویدیو/ خبر خوب بیمه‌ای براي موتورسواران؛ ۳ ماه بخشودگي جريمه پاسخ دندان‌شکن بازیگر هالیوود به توئیت ترامپ+ عکس معرفی برگزیدگان جشنواره فیلم عمار/ مرثیه‌ای از انجیل برنده بخش مستند مقاومت جهانی شد اینفوگرافیک | ۱۴ لحظه حساس روابط ایران و آمریکا پس از انقلاب تصاویر اتش سوزي جنگلهاي استراليا سربازان حاج قاسم تهران را قُرق کردند/ تصویری "مرگ ابوبکر البغدادی"؛ کشته شدن سرکرده داعش چه پیامدی دارد؟ بازوهای نیابتی ایران در منطقه قدرتمندتر از همیشه درس‌های جنگ یمن برای اسرائیل وحدت میان جریان های سیاسی ایران در سایه سیاست "فشار حداکثری" آمریکا "دولت پنهان" در لبنان شکست سیاست فشار حداکثری ترامپ در قبال ایران/درهای مذاکره با ایران باز است طرح صهیونیست ها برای اشغال دره اردن رویای چین در هفتاد سالگی؛ خیلی دور، خیلی نزدیک سبک مبارزه تشکیلات خودگردان و اتحادیه اروپا برای حفظ کرانه باختری طرحی برای ایجاد یک سازه امنیتی در خاورمیانه چه کسی از هوآوی می ترسد؟/ فهم نگرانی‌های امنیتی از اینترنت نسل 5 مبارزه با سایه‌ها در تاریکی؛ فهم و تقابل با زورگویی فضای سایبر حملات نفتی به عربستان ویرانگر اقتصاد جهانی نخواهد بود؛ چیز دیگری ممکن است این کار را بکند! تحریم بانک مرکزی ایران چه معنایی دارد؟ تاریخ سری فشار اسرائیل برای حمله به ایران بررسی صنعت انیمیشن در منهای نفت/ ژاپن چگونه صنعت انیمیشن جهان را قبضه کرد؟ + فیلم منهای نفت: درآمد 16 هزار بشکه نفت تنها در یک سوله پرورش ماهی بررسی صنعت پرورش ماهی در مستند منهای نفت + تیزر بررسی صنعت لبنیات در مستند منهای نفت/ اشتغال یک میلیون نفری شیر و لبنیات منهای نفت: درآمد یک میلیارد دلاری پسته ایران/ هیچ کشوری توان تولید پسته مرغوب ایران را ندارد همه ابعاد تحریم؛ فرصت‌ها و تهدیدها تحریم‌ها به مبادلات ما با شرکت‌های کوچک اروپایی آسیبی نمی‌زند/ نرخ کنونی دلار بالاتر از نرخ واقعی آن است
تاریخ انتشار: ۱۱:۲۵ - ۲۳ مرداد ۱۳۹۸ - 2019 August 14
کد خبر: ۱۹۲۲۸

۷ عامل اثرگذار بر قیمت تمام شده مسکن در تهران

سازندگان مسکن محاسبات خود را درباره قیمت فروش واحد‌های مسکونی «در حال ساخت» یا «آماده ساخت» تغییر دادند.

به گزارش راهبرد معاصر؛  با شکل‌گیری انتظارات کاهشی برای آینده قیمت مسکن در سمت تقاضا، عوامل عرضه نیز به تجدیدنظر کاهشی برای «نوساز‌های در راه فروش» متقاعد شده‌اند. ۷ پارامتر در بازار ساخت و ساز وضعیت جدید را در پایتخت شکل داده است. اگر چه پارامتر هزینه‌ای دستمزد کارگر ساختمانی و بهای جواز ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده، اما رکود معاملات مسکن و همچنین انعطاف در قیمت فروش زمین به تغییر حرکت سازنده‌ها منجر شده است.



موج انتظارات کاهشی از «بازار معاملات مسکن» به «بازار ساخت‌وساز» تسری پیدا کرد. سرایت این موج به بازار پروژه‌های در حال ساخت آپارتمان در نیمه شمالی شهر تهران سبب شده تا محاسبات بساز و بفروش‌ها برای «واحد‌های مسکونی نوساز در راه عرضه به بازار» تغییر کند.

 


به گزارش دنیای‌اقتصاد، بررسی روند بازار مسکن طی چندماه گذشته نشان می‌دهد: اولین نشانه‌های انتظارات کاهشی قیمت در بخش معاملات مسکن اواخر بهار امسال هویدا شد؛ به‌طوری‌که با کاهش شیب رشد ماهانه تورم مسکن این انتظار را در میان متقاضیان و خریداران مسکن شکل داد که به‌تدریج سطح قیمت‌ها ثابت و نهایتا کاهشی خواهد شد. علاوه‌بر متقاضیان خرید مسکن، واسطه‌های ملکی نیز این انتظار را داشته و سعی کردند انتظارات کاهشی در بازار معاملاتی مسکن را گسترش دهند.



آغاز موج انتظارات کاهش قیمت در حوزه معاملات به‌خوبی در آمار تحولات بازار مسکن در نخستین ماه از فصل تابستان ثبت شد.

 

مطابق با آمار رسمی منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن، نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر در تیر به کمتر ۵/ ۱ درصد رسید. کشیده شدن ترمز تورم ماهانه قیمت مسکن طی هفته‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل سرایت موج «انتظارات کاهشی» به حوزه ساخت‌وساز است. به طوری که تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد: سازنده‌ها روی قیمت‌های فروش آتی در حال بازنگری کاهشی هستند. به تعبیر دیگر انتظارات کاهشی سبب شده تا سازنده‌ها برای ساخت‌وساز‌هایی که در ماه‌های آتی به واحد‌های نوساز قابل عرضه به بازار تبدیل می‌شوند، محاسبات قیمتی را تغییر و به شکل کاهشی نسبت به وضعیت کنونی پیش‌بینی کنند. آن‌طور که برخی از فعالان ساختمانی اعلام می‌کنند در حال حاضر در مناطقی از شهر تهران شامل مناطق مصرفی و نیمه شمالی، برای واحد‌های در حال ساخت و قابل عرضه در ماه‌های آتی، بین ۱۰ تا ۱۳ درصد تجدیدنظر کاهشی در برآورد قیمت فروش آتی خواهند داشت.

 

از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمان تغییرات مهم‌ترین پارامتر‌های تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، موج انتظار کاهشی را به بخش ساخت‌وساز رسانده است.

 

بر این اساس، اثر ۷ پارامتر اصلی بر قیمت تمام شده ساخت مسکن قابل بررسی است.

 

نخستین پارامتر تاثیرگذار، به رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات مسکن باز می‌گردد. طی ماه‌های اخیر، در پی افزایش سطح قیمت‌ها و تعدیل نشدن تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم موجود در این بخش، قدرت خرید بخش زیادی از متقاضیان مصرفی به شدت کاهش پیدا کرد. همین موضوع منجر به عقب‌نشینی حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از بازار شد. آخرین آمار منتشر شده از حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بازار مسکن نشان می‌دهد: طی یک ماه تیر، حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در بنگاه‌های املاک پایتخت معامله شدند که نسبت به ماه قبل از آن حدود ۲۰ درصد کاهش را تجربه کرده است. دومین پارامتر به کاهش شدید نرخ تورم ماهانه مسکن مربوط می‌شود. آنطور که آمار‌های رسمی نشان می‌دهد نرخ تورم ماهانه قیمت مسکن در ابتدای فصل تابستان به کمتر ۵/ ۱ درصد رسیده است. انتشار این آمار، این گمانه و انتظار را در بازار شکل داد که احتمالا مقطع کنونی رشد قیمت مسکن به خط پایان رسیده است.

 

شکل‌گیری انتظارات کاهشی در جامعه متقاضیان خرید مسکن، توقف رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش شیب رشد قیمت زمین، افزایش محسوس نرخ حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش هزینه اخذ جواز ساختمانی از سوی شهرداری تهران چهار پارامتر مهم و تاثیرگذار دیگر در هزینه تمام شده ساخت مسکن برای فعالان ساختمانی محسوب می‌شود که در پی تغییر و تحولات شکل گرفته در هر یک از آنها، محاسبات مربوط به تعیین قیمت پیشنهادی برای واحد‌های نوساز عرضه شده به بازار تغییر خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آخرین تغییرات رخ داده در این پارامتر‌ها به‌گونه‌ای است که برآیند آن موج انتظارات کاهشی را به بازار نوساز‌های در راه رسانده است.

 

مهم‌ترین تغییرات رخ داده در هفت پارامتر تاثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن، به دو نیروی غیرهم‌جهت مربوط می‌شود که در حال حاضر بازار ساخت‌وساز مسکن را جهت می‌دهد. نیروی اول، انتظارات کاهشی در بازار خرید مسکن است. در این بخش از یکسو متقاضیان در جست‌و‌جوی خرید مسکن و از سوی دیگر حتی واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند زمان کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن فرا رسیده است. نیروی دیگر، مربوط به قیمت تمام شده ساخت مسکن است. آن‌طور که سازنده‌ها و فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند در حال حاضر در بهترین حالت قیمت تمام شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته تغییر پیدا نکرده است. از این رو عنوان می‌کنند؛ اگرچه در سال گذشته پارامتر‌های مساله‌ساز برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی، قیمت مصالح ساختمانی و زمین بود، اما در سال‌جاری، سه پارامتر شامل هزینه اخذ جواز ساختمانی، هزینه حقوق و دستمزد کارگر ساختمانی و در نهایت قیمت زمین نقش اصلی را در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن بازی می‌کنند.

 

بسازو بفروش‌ها عنوان می‌کنند هزینه اخذ جواز ساختمانی در مناطقی از شهر تهران به‌دنبال تصمیم شورای شهر و شهرداری، نسبت به سال گذشته دو برابر شده است. البته با وجود این تعدیل، همچنان نرخ عوارض ساخت‌وساز هنوز از نرخ واقعی فاصله دارد. همچنین هزینه حقوق و دستمزد برای کارگران ساختمان در سال‌جاری نسبت به پارسال حدود دو برابر شده است. نرخ رشد قیمت زمین نیز اگرچه در ماه‌های اخیر آهسته‌تر شده و برخی مالکان نیز در تعیین قیمت زمین انعطاف بیشتری نسبت به سال گذشته نشان می‌دهند، اما همچنان این پارامتر سهم زیادی در قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد.

 

افزایش هزینه دستمزد و حقوق کارگران ساختمانی نیز یکی از پارامتر‌های اثرگذار در سال‌جاری بر قیمت تمام شده ساخت مسکن است. به گفته فعالان ساختمانی بخش زیادی از کارگران ساخمانی اتباع خارجی، تحت‌تاثیر افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش ریال، توقع بیشتری از افزایش دستمزد خود دارند؛ به‌طوری که هزینه روزانه دستمزد یک کارگر ساختمانی از ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان در سال گذشته به حدود ۸۰ تا ۹۰ هزار تومان در سال‌جاری افزایش پیدا کرده است. یا آنکه حقوق ماهانه کارگرانی که به‌عنوان نگهبان پروژه ساختمانی استخدام می‌شوند کمتر ۵/ ۲ میلیون تومان تعیین نمی‌شود. توجیه کارگران اتباع خارجی برای تعیین نرخ دستمزد بالا در پروژه‌های ساختمانی، افزایش هزینه زندگی در شهر تهران به‌دنبال رشد نرخ تورم و افزایش هزینه تبدیل ارز و انتقال آن به کشورشان است.

 

نکته جالب توجه درخصوص وضعیت کنونی بازار ساخت‌وساز و تعیین قیمت‌های پیشنهادی از سوی سازندگان آن است که علاوه‌بر تجدیدنظر کاهشی سازندگان در برآورد قیمت واحد‌های نوساز در راه بازار، شکل‌گیری انتظارات کاهشی سبب شده تا سازندگان در مقطع فعلی نیز مسیر ارائه تخفیف خفیف پای میز معامله حدود سه تا چهار درصد روی قیمت پیشنهادی را باز بگذارند. سازندگان عنوان می‌کنند تخفیف پای میز معامله، در پی انعطاف خفیفی است که مالکان املاک کلنگی برای تعیین قیمت پیشنهادی ارائه کرده‌اند. به گفته آنها، هم‌اکنون مالکان املاک کلنگی پای میز معامله حدود ۵ درصد در تعیین قیمت پیشنهادی انعطاف نشان می‌دهند. در عین حال سازندگان پروژه‌های در حال ساخت در مناطق مصرفی و نیمه شمالی شهر تهران عنوان می‌کنند در حال حاضر قیمت تمام شده ساخت مسکن از مترمربعی ۱۵ میلیون تومان عبور کرده و به مترمربعی ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان رسیده است.

 

بخش عمده فعالان ساختمان با ملاک قرار دادن قیمت تمام شده ساخت مسکن، نرخ سود بانکی و حاشیه سود خود را این‌طور عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی روی واحد‌های نوساز در راه بازار کاهشی خواهد بود. البته این گروه از سازندگان ساختمانی اگرچه عنوان می‌کنند قیمت پیشنهادی در چندماه آینده کاهشی است، اما حفظ وضعیت جدید (انتظارات کاهشی در بازار) دو شرط دارد.



شرط نخست آنکه روند رشد هزینه حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی متوقف شود و شرط دیگر آنکه قیمت زمین کاهش پیدا کند یا آنکه رشد آن کاملا متوقف شود. با چنین دیدگاهی برخی از سازندگان، اندک خوش‌بینی نیز نسبت به تغییر وضعیت بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار مسکن در نیمه دوم سال‌جاری دارند. آن‌ها انتظار دارند حفظ انتظارات کاهشی در بازار مسکن، از نیمه دوم سال به‌تدریج منجر به افزایش تدریجی حجم معاملات خرید و فروش شود. به گفته آن‌ها در‌صورتی‌که حجم معاملات منعقد شده در بازار مسکن به‌تدریج افزایش پیدا کند، به‌دنبال آن می‌توان امیدوار بود بازار کسب‌و‌کار‌های مرتبط با حوزه ساخت‌وساز و نهایتا پروژه‌های ساختمانی اندکی با رونق مواجه شود.

 

 

کلمات کلیدی: مسکن تهران بازار
ارسال نظر
نام:
ایمیل:
* نظر:
تحلیل های برگزیده