راهکارهای بلندمدت و کوتاه‌مدت در رونق‌ بخشی به بازار مسکن

به گزارش راهبرد معاصر؛ بازار مسکن به‌عنوان بخش پیش برنده اقتصاد نقش کلیدی در ایجاد رشد بلندمدت و پایدار در اقتصاد کشور دارد ولی متأسفانه در سال اخیر روند صعودی تعداد معاملات مسکن شکسته شده و نوعی رکود در بخش مسکن به وجود آمده است. راهکارهای خروج بازار مسکن از رکود به دو بخش بلندمدت و کوتاه‌مدت قابل‌تقسیم است. در کوتاه‌مدت از طریق افزایش تسهیلات بانکی و... می‌توان تقاضای مصرفی را تحریک کرد؛ اما راهکارهای بیان‌شده باید در دل یک استراتژی بلندمدت حرکت کند و آن کوتاه کردن دست سفته‌بازان از بازار مسکن است. نکته بسیار مهم این است که راهکارهای کوتاه‌مدت بدون پیش روی در مسیر راهکارهای بلندمدت تأثیرگذاری معکوس خواهد داشت.

تعداد معاملات و قیمت مسکن در شهر های مختلف

تعداد معاملات (مبایعه) مسکن نشان‌دهنده میزان رکود و رونق در بازار مسکن است. طبق آمارهای بانک مرکزی و سامانه اطلاعات بازار املاک ایران روند صعودی تعداد معاملات بازار مسکن از سال 1392 تا نیمه سال 1397 ادامه داشته ولی در میانه‌سال 1397 این روند شکسته شده و تعداد معاملات وارد یک‌روند نزولی شده است. این روند نه‌تنها در تهران بلکه در سایر شهرهای کشور نیز وجود داشته است. علاوه بر این در همین دوره قیمت هر مترمربع مسکن نیز در شهرهای مختلف روند افزایشی داشته است. افزایش قیمت مسکن در کنار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) مجموعاً قدرت کاهش قدرت خرید خانوار را به دنبال دارد. هرچند ازلحاظ نظری مسکن کالای ضروری بوده (کشش تقاضای آن پایین است) و با افزایش قیمت‌ها سطح تقاضای آن تغییرات زیادی نمی‌کند ولی در عمل می‌توان شاهد کاهش معاملات و کاهش تقاضای مسکن بود. تغییرات تعداد مبایعه در طی سال‌های 1392 تا 1398 برای سه شهر تهران، اصفهان و مشهد در نمودارهای زیر نشان داده‌شده است.

نمودار 1- تغییرات تعداد مبایعه از سال 1392 تا 1398- شهر تهران

نمودار 2- تغییرات تعداد مبایعه از سال 1392 تا 1398- شهر اصفهان

نمودار 3- تغییرات تعداد مبایعه از سال 1392 تا 1398-شهر مشهد

در هر سه شهر بزرگ کشور تعداد مبایعه در سال جاری بسیار کاهش پیداکرده است. اگر به کمک یک خط کف تعداد مبایعه در سال‌های مختلف به یکدیگر وصل شود و در واقع یک خط حمایت برای این معاملات ترسیم شود دقیقاً در سال جاری نمودار تعداد مبایعه خط حمایت را شکسته و از روند بلندمدت صعودی خارج‌شده است. با تحقیق بیشتر می‌توان همین امر را در سایر شهرهای کشور نیز نشان داد.

از طرفی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بسیاری از شهرهای کشور روند صعودی را طی کرده است. به‌خصوص در تهران افزایش قیمت مسکن با سرعت بیشتری رشد داشته است. نمودار تغییرات قیمت سه شهر مذکور را می‌توان در ذیل دید.

نمودار 4- تغییرات قیمت هر مترمربع (تومان) طی سال‌های 1392 تا 1398- شهر تهران

نمودار 5- تغییرات قیمت هر مترمربع (تومان) طی سال‌های 1392 تا 1398- شهر اصفهان

نمودار 6- تغییرات قیمت هر مترمربع (تومان) طی سال‌های 1392 تا 1398- شهر مشهد

با تحقیق بیشتر می‌توان دریافت در بیشتر شهرهای کشور روند تغییرات قیمت به شکل صعودی بوده است. البته شهرهایی هستند که قیمت در آن‌ها تقریباً ثابت بوده است. برای نمونه قیمت در شهر اصفهان دارای روند تقریباً ثابتی بوده است. افزایش قیمت یا ثبات قیمت مسکن هر دو در یک شرایط تورمی به‌منزله کاهش قدرت خرید خانوارها است. ازآنجاکه معمولاً نرخ دستمزدها به‌صورت سالیانه به میزانی کمتر از تورم افزایش می‌یابد و نرخ تورم بخش مسکن بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده بنابراین قدرت خرید خانوارها کاهش پیداکرده و موجب کاهش تقاضای مصرفی شده است. کاهش تقاضای مصرفی نیز خود تا حدی کاهش تقاضای سرمایه‌ای را نیز به دنبال دارد و این دو مجموعاً منجر به کاهش معاملات مسکن شده است.

عوامل موثر در رکود در بازار مسکن

مطابق آنچه در مورد تغییرات بازار مسکن گفته شد مشکل کاهش معاملات مسکن عمدتاً به علت کاهش قدرت خرید خانوارها است و این خود در اثر تورم بخش مسکن، تورم عمومی، عدم افزایش دستمزدها متناسب با نرخ تورم و... به وجود آمده است. از طرفی رکود بازار مسکن به‌عنوان بخشی که ارتباط‌های پسینی و پیشینی زیادی با بخش‌های دیگر دارد برای کل اقتصاد مضر است. لاجرم برای خروج از رکود اقتصادی و ایجاد رشد پایدار باید از رهگذر رونق بازار مسکن گذشت.

طبیعتاً راهکارهایی که برای رونق‌بخش مسکن گفته می‌شود ناظر به دو بخش عرضه و تقاضای مسکن است. در طرف تقاضای مصرفی جبران کاهش قدرت خرید خانوارها و در طرف عرضه افزایش ساخت‌وساز باهدف کاهش هزینه‌ها و قیمت تمام‌شده باید در دستور کار قرار گیرد. کاهش تقاضای مصرفی خود عاملی برای کاهش ساخت‌وساز در حوزه مسکن و به تبع آن کاهش تولید ناخالص داخلی نیز هست. فراموش نشود یکی دیگر از نیروهای بازار مسکن تقاضای سرمایه‌ای است که کاهش آن نیز می‌تواند بخشی از کاهش معاملات بازار مسکن را توضیح دهد بنابراین با افزایش تقاضای سرمایه‌ای بازار مسکن در کوتاه‌مدت رونق پیدا می‌کند ولی این رونق نهایتاً در بلندمدت به رکود بازار مسکن می‌انجامد. ازآنجاکه در بلندمدت نهایتاً تقاضای سرمایه‌ای باید به تقاضای مصرفی تبدیل شود و تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند قیمت مسکن را دچار نوسان و افزایش کند بنابراین در بلندمدت تقاضای مصرفی رو به کاهش رفته و رکود بر بازار مسکن حاکم می‌شود. از همین‌جا می‌توان یک استراتژی بلندمدت برای اصلاح بازار مسکن پیشنهاد کرد.

استراتژی بلند مدت برای رونق بخشی

راهکار بلندمدت برای رونق‌بخشیدن به بازار مسکن باهدف کوتاه کردن دست سفته‌بازان از این بازار است. سیاست‌هایی که سود حاصل از سفته‌بازی در بازار مسکن را از طریق مالیات کاهش می‌دهند می‌تواند در این زمینه مورداستفاده قرار گیرد. مالیات بر عایدی سرمایه شامل مالیات بر عایدی زمین، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر مسکن خالی سه سیاست مهم مالیاتی در این زمینه است که سفته‌بازی در بازار مسکن و زمین را می‌تواند از بین ببرد. همچنین تقویت و تعمیق بازارهای موازی با مسکن مثل بازار سرمایه می‌تواند در کاهش سوداگری در مسکن مؤثر باشد. جلوگیری از تقاضای سوداگری در بازار مسکن و زمین می‌تواند از شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود، نوسانات قیمت و افزایش قیمت برای زمین و مسکن جلوگیری کند. با حفظ تعادل در بازار مسکن می‌توان در بلندمدت شاهد رونق‌بخش تقاضای مصرفی و افزایش ساخت‌وساز مسکن بود. پس در یک جمله رونق بازار مسکن در گرو خارج شدن سفته‌بازان از این بخش است و این خروج به کمک وضع سیاست‌های مالیاتی محقق می‌شود که اجرا و تصویب قوانین مرتبط با آن زمان بر خواهد بود.

همچنین مطابق ادبیات اقتصاد مسکن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است بنابراین تغییراتی که در عرضه باید رخ دهد تا بازار مسکن از رکود خارج شود نیازمند زمان هستند. اساسی‌ترین نکته در این قسمت ایجاد تناسب بین ساخت‌وسازها با نیاز مردم است به‌گونه‌ای که بیشتر سلایق و گروه‌های درآمدی بتوانند مسکن موردنیاز خود را تهیه کنند. ساخت مسکن ارزان‌قیمت، کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، پرهیز از ساخت مسکن لوکس، اعطای زمین رایگان به نیازمندان، ساخت مسکن اجتماعی، کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن (از طریق افزایش تعداد طبقات و ...)، احیای بافت‌های فرسوده، ایجاد شهرک‌های جدید، کاهش عوارض و مخارج شهرداری برای ساخت‌وساز ازجمله پروانه ساخت، کاهش قیمت/هزینه مصالح ساختمانی، اعطای وام ارزان برای تعمیرات مسکن، کاهش مخارج انشعابات ساختمان و اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت به سازندگان خرد و کلان برخی از مهم‌ترین موارد در تقویت بخش عرضه مسکن است. هرچند برخی از این موارد در کوتاه‌مدت نیز محقق می‌شود ولی بیشتر موارد آن هدف‌گذاری بلندمدت است.

استراتژی کوتاه مدت برای رونق بخشی

راهکارهای بیان‌شده بیشتر یک هدف‌گذاری بلندمدت به‌حساب می‌آید؛ اما در کوتاه‌مدت نیز باید تقاضای مصرفی تقویت شود. البته بخشی از راهکارهای افزایش قدرت خرید خانوارها کوتاه‌مدت و برخی دیگر در بلندمدت به نتیجه می‌رسند که در ادامه به هر دو اشاره خواهد شد. کاهش هزینه‌های تهیه مسکن ازجمله کوتاه کردن دست واسطه­گران در معاملات مسکن، کاهش هزینه‌های قولنامه، کاهش هزینه‌های انتقال سند، اعطای وام‌های ارزان‌قیمت و با اقساط بلندمدت برای خرید مسکن ازجمله وام برای خانه اولی‌ها، کنترل قیمت اجاره و فروش مسکن، جدا کردن هزینه زمین از مسکن و اخذ آن از طریق تقسیط قیمت زمین و... برخی از مهم‌ترین راهکارهای مؤثر در رونق‌بخش مصرفی مسکن است. تأثیر ابزارهای کوتاه‌مدت بیان‌شده حتماً باید به گروه مصرف‌کننده اصابت کند چراکه در غیر این صورت به بخش سرمایه‌ای اصابت کرده و دقیقاً ابزارهای گفته‌شده در جهت رکود بازار مسکن تأثیر می‌گذارد.