آنچه باید درباره ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بدانید

به گزارش راهبرد معاصر، اعظم قویدل، با تشریح ابعاد مختلف «قراردادهای یکسان» در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این قراردادها را یکی از مهم‌ترین ابزارهای قانون جدید برای ساماندهی معاملات املاک و کاهش اختلافات حقوقی عنوان کرد.

وی با بیان اینکه قراردادهای یکسان در تبصره (۲) ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده‌اند، اظهار کرد: این قراردادها، قراردادهای متحدالشکل و نمونه‌ای هستند که امکان تنظیم و ثبت آنها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای املاک دارای سند مالکیت رسمی حدنگار (سبزرنگ) فراهم شده است.

قراردادهای یکسان لازم‌الاجرا هستند اما هنوز سند رسمی نیستند

قویدل افزود: قراردادهای یکسان از جمله قراردادهای لازم‌الاجرا محسوب می‌شوند و توسط مشاوران املاک یا به صورت خودکاربری از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه ثبت می‌شوند. با این حال، طرفین معامله مکلف هستند حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ثبت قرارداد، برای انجام تشریفات قانونی و رفع محدودیت‌های ایجادشده در سامانه، به دفتر اسناد رسمی منتخب مراجعه کنند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی تصریح کرد: اگرچه قراردادهای یکسان دارای آثار حقوقی و ضمانت اجرای قانونی هستند، اما تا زمانی که تشریفات قانونی تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی انجام نشود، سند رسمی محسوب نمی‌شوند.

تفاوت قراردادهای یکسان با مبایعه‌نامه‌های عادی

وی مهم‌ترین تفاوت قراردادهای یکسان با مبایعه‌نامه‌های عادی را ثبت مفاد قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ایجاد محدودیت برای فروشنده و خریدار دانست و گفت: ثبت قرارداد در سامانه، علاوه بر ایجاد شفافیت در معاملات، از انجام معاملات معارض جلوگیری می‌کند و در صورت بروز اختلاف میان طرفین یا عدم رفع محدودیت توسط سردفتر، دعوای ناشی از این قراردادها در مراجع قضایی قابل استماع خواهد بود.

سه وظیفه مهم سردفتر پس از ثبت قرارداد

قویدل با تشریح فرآیند مراجعه به دفتر اسناد رسمی اظهار کرد: طرفین معامله همزمان با ثبت قرارداد، دفتر اسناد رسمی موردنظر خود را انتخاب می‌کنند و باید حداکثر ظرف سه ماه به همان دفتر مراجعه کنند.

وی افزود: سردفتر پس از حضور طرفین، سه وظیفه اساسی بر عهده دارد؛ نخست، احراز صحت معامله و بررسی وجود شرایط اساسی صحت معاملات مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی از جمله قصد و رضای طرفین، اهلیت و سایر شرایط قانونی؛ دوم، بررسی استعلامات قانونی یا اخذ استعلام‌های لازم در صورت انجام نشدن آنها هنگام ثبت قرارداد؛ و سوم، وصول و کنترل حقوق دولتی و عمومی از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و حقوق مربوط به ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: پس از انجام این مراحل و تأیید سردفتر، رفع محدودیت قرارداد، خلاصه معامله و اطلاعات مربوط به صورت آنی و برخط به واحد ثبتی ارسال می‌شود.

وی خاطرنشان کرد: چنانچه سردفتر در زمان بررسی، فقدان شرایط صحت معامله را احراز کند، از تأیید قرارداد خودداری کرده و دلایل آن را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام خواهد کرد.

تنظیم قراردادهای یکسان چه شرایطی دارد

قویدل همچنین شرایط تنظیم قراردادهای یکسان را تشریح کرد و گفت: این قراردادها تنها در صورتی قابل تنظیم هستند که ملک دارای سند مالکیت حدنگار (سبزرنگ) باشد، معامله معوض باشد، طرفین معامله شخص اصیل باشند و نه ولی، وکیل یا قیم، در صورت در رهن بودن ملک، اذن مرتهن اخذ شده باشد، ملک بازداشت یا توقیف نباشد و دفتر اسناد رسمی نیز هنگام ثبت قرارداد مشخص شود.

چه مواردی پیش از مراجعه به دفترخانه قابل اصلاح است

وی در پایان با اشاره به امکان اصلاح برخی مفاد قرارداد پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی گفت: طرفین معامله تنها می‌توانند با توافق یکدیگر و در چارچوب ضوابط قانونی، زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی را اصلاح کنند و سایر مفاد قرارداد تابع مقررات قانونی خواهد بود.