عرضه ناکافی عامل اصلی افزایش قیمت/ دولت در تولید مسکن تنها به ۳۰ درصد تعهدات خود عمل کرد

به گزارش راهبرد معاصر، استیصال از چهرۀ جوانش هویدا بود، به زمین و زمان اعتراض می‌کرد، از سکونتش در واحد مسکونی اجاره‌ای در یکی از مناطق جنوب شهر تهران گفت؛ از صاحب‌خانه‌ای که به منظور تمدید قرارداد اجاره خواستار افزایش ۵۰ درصدی رهن و اجاره شده است. برای خرید یک خانه ۴۵ متری مجبور بود، نیمی از حقوق ماهانه خود را به مدت ۳۰ سال پس‌انداز کند. شکوه و شکایت این جوان از شرایط بازار مسکن، شکایت خیل عظیمی از جمعیت کشور است که زیر بار تامین اساسی‌ترین نیاز خانوار خود، کمر خم کرده اند.

 بازار مسکن در ۶ سال گذشته شرایط مطلوبی را تجربه نکرده است، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کلانشهر تهران از ۳.۲ میلیون تومان در فروردین ماه ۹۲ به ۱۵.۵ میلیون تومان در فروردین ماه سال جاری رسیده و شاهد رشد نجومی ۳۸۴ درصدی بوده است. این در حالی‌ست که هر متر مربع واحد مسکونی کلانشهر تهران در فروردین ماه ۹۹ در بالاترین قیمت با رقم ۳۳ میلیون تومان و در کمترین قیمت با رقم ۸ میلیون تومان معامله شده است.

*خروج تقاضای سوداگرانه با اخذ مالیات‌های تنظیمی

توجه به افزایش قیمت‌ها در حوزه زمین و مسکن، این سوال را به ذهن متواتر می‌کند که آیا این سامان دادن به این بازار در شرایط فعلی ممکن است؟ برای پاسخ به سوال، ابتدا باید دلایل افزایش قیمت نجومی سال‌های اخیر بررسی شود.

در این باره محمد حمید زاده، کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن، با اشاره به حضور ۷۰ درصدی تقاضا‌های سرمایه‌ای در حوزه مسکن، عنوان کرد: «حضور تقاضا‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن منجر می‌شود که رفتار این بازار مشابه رفتار سایر بازار‌های سرمایه‌ای نظیر ارز و طلا، از حضور سوداگران و سفته بازان تاثیر بپذیرد.»

این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، در بیان دلایل سرمایه‌ای شدن بازار مسکن، عنوان کرد: «یکی از رویکرد‌هایی که از ابتدای دولت اصلاحات در کشور مورد توجه قرار گرفت، استفاده از بازار زمین و مسکن به منظور جذب نقدینگی و جلوگیری از تورم سایر کالا‌ها بود. رویکرد مذکور منجر به جهت‌گیری تقاضا‌های سرمایه به سمت بازار مسکن شده و مقدمات حضور سوداگران و افزایش قیمت‌های نجومی را فراهم کرد. اتخاذ سیاست جهت‌دهی سرمایه به سمت بازار مسکن فارغ از اهیمت هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار مورد بهره‌برداری قرار گرفت و شرایط را به منظور افزایش قیمت مسکن و ایجاد فشار مضاعف به خانوار‌های کشور مهیا ساخت.»

*تعادل عرضه و تقاضا به کمک تولید انبوه مسکن

سامان دادن بازار مسکن در شرایط فعلی نیازمند، اتخاذ سیاست‌های تنظیم بازار و مهیا کردن شرایط به منظور خروج سوداگران از بازار مسکن است.

در همین رابطه مقداد همتی، کارشناس اقتصادی و مشاور وزیر راه وشهرسازی در دولت نهم و دهم، در بیان راهکار‌های خروج تقاضا‌های سرمایه‌ای از بازار مسکن، گفت: «سود ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه منجر به جذابیت بازار مسکن برای دلالان حوزه اقتصاد است. در شرایطی که دولت با استفاده از ابزار مالیات‌های تنظیمی حاشیه سود بدون ریسک این حوزه را تحت تاثیر قرار ندهد، نمی‌توان خروج تقاضا‌های سرمایه‌ای این حوزه و سامان گرفتن بازار را انتظار داشت.»

مشاور سابق وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به مراحل تصویب مالیات‌های تنظیمی موثر در حوزه مسکن نظیر مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، اظهار داشت: «مالیات بر خانه‌های خالی، سال ۹۴ در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و تاکنون به علت مهیا نشدن شرایط فعالیت سامانه املاک و اسکان از سوداگران اخذ نشده است، از طرفی مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن نیز در دستور کار وزارت اقتصاد قرار گرفته است و تحت عنوان لایحه اصلاح قوانین مالیات مستقیم پیگیری می‌شود.»

همتی، در بیان دیگر راهکار‌های پایدار سامان دادن به حوزه مسکن، افزود: «در حال حاضر، تولید واحد‌های مسکونی در کشور، تطبیقی با نیاز به مسکن ندارد، به استناد طرح جامع مسکن، این بازار نیاز به تولید ۱ میلیون واحد مسکونی در سال را دارد، اما در سال‌های اخیر تولید مسکن کمتر از ۳۰ درصد این نیاز بوده است؛ بنابراین افزایش تولید مسکن و پوشش تقاضا منجر به بهبود شرایط بازار خواهد شد.»

بررسی شرایط حاکم بر بازار مسکن مشخص می‌کند، تولید واحد مسکونی به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا و اخذ مالیات‌های تنظیمی برای خروج تقاضا‌های سرمایه‌ای دو بال سامان دادن به بازار مسکن و تسهیل صاحب‌خانه شدن مردم به حساب می‌آید.