از عباس آخوندی تا محمد اسلامی؛ چرا بازار مسکن همچنان ملتهب است؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ وزیر راه و شهرسازی اخیرا در مصاحبه ای گفته است برای کاهش قیمت زمین و مسکن مردم نباید بخرند تا مسکن ارزان شود، اسلامی گفته است «زمانی که قیمت یک کالا گران می‌شود مردم ‌نباید خریداری کنند تا ارزان شود و این تنها راه مقابله با گرانی کالاست. بهترین راهکار برای ترکیدن حباب های قیمتی در بازار مسکن و کاهش قیمت خریداری نکردن مردم است. بازار مسکن هم همانند سایر کالاها از بازار ارز تاثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش و ایجاد حباب قیمتی شوند.» در این یادداشت به چند و چون و حرف و حدیث های اخیر وزیر راه میپردازیم.

1- بحران افزایش اجاره نشینی

تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از سال ۱۳۸۵ تا آخرین برآوردهای مرکز آمار با رشد ۱.۸ برابری به ۷ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار رسیده است؛ افزایش قیمت مسکن، تولید ناکافی مسکن، رشد مهاجرت به شهرها و توان پایین متقاضیان از مهمترین دلایل رشد تعداد خانوارهای اجاره نشین است.

بر اساس آخرین سرشماری در کشور، به طور متوسط جمعیت اجاره نشین به جمعیت صاحب خانه در مقیاس کشوری ۳۱.۷ درصد و در مقیاس شهر تهران ۴۳.۵ درصد برآورد شده و با این احتساب در کلانشهرها نزدیک به ۵۰ درصد جمعیت شهر را اجاره‌نشین‌ها به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین ساماندهی این بخش ضرورت داشت که  در برنامه نیز قرار گرفته است. پیروز حناچی گفته بود به طور متوسط 50 درصد از هزینه های خانوار را مسکن شامل میشود.

2- بی اعتقادی دولت تدبیر به نوسازی و ساخت مسکن

محمد اسلامی وزیر راه چندی پیش نوسازی بافت فرسوده را به گونه ای بی فایده توصیف کرده بود و گفته بود «قیمت فعلی مسکن بیشتر متاثر از بازارهای موازی است تا بحث عرضه و تقاضا ... نقش نوسازی بافت فرسوده در افزایش آمار تولید مسکن و تأثیر آن در کاهش قیمت مسکن اثرگذار نیست، بلکه وضعیت بازارهای اقتصادی دیگر از جمله بازار ارز و سکه و همچنین بحث کاهش ارزش پول ملی بر افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است» اگرچه وزیر از برنامه های ساخت و ساز حمایت میکند ولی سخنان او نقصان های جدی ای را با خود به همراه دارد، آمارها به ما نشان میدهند طی یک دهه اخیر با وجودی که 40 درصد تعداد ازدواج کاسته شده است(که سیاست های دولت در عدم تزریق واحدهای مسکونی جدید به بازار از عوامل مسلط این بحران بوده است)، به صورت متوسط کشور نیازمند تا 800 هزار خانه بوده است که با خرابکاری های عامدانه عباس آخوندی در این بازار عملا این مهم محقق نشد، با وجودی که نیاز سالانه به ساخت واحدهای مسکونی جدید برای پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی و جایگزینی واحدهای فرسوده به 900هزار تا یک میلیون واحد در سال می‌رسد، در بهترین حالت در سال حدود 350 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی اخذ میکنند.

3- رکود تورمی بازار مسکن

آمارها نشان میدهند که با وجودی که تعداد موارد خرید و فروش مسکن روز به روز کاهش یافته است قیمت اما روز به روز سر به فلک میکشد، یعنی با حالتی مواجهیم که در آن همزمان با گران تر شدن امکان خرید و فروش هم از مردم سلب میشود.

تحولات خرید و فروش نشان میدهند که در سالهای اخیر مداوما تعداد خرید و فروش کاسته شده و بر قیمت آن افزوده میشود که این نشانگر این است که بازار در حال تصاحب از سوی قشری است که توان مالی بالایی دارند.

در ماههای ابتدایی سال 99 نیز میانگین قیمت مسکن به 16 میلیون تومان رسیده و در جدول فوق به خوبی میتوان دریافت که با افزایش قیمت مسکن دو اتفاق خواهد افتاد؛ یا نرخ اجاره بها افزایش می یابد و یا به این دلیل که نرخ رهن درصد خاصی از مسکن است و رقم های بالاتر رهن متقاضی کمتری دارد میزان اجاره ها افزایش می یابد.

در چنین شرایطی رکود تورمی رخ داده است و نوع سیاستگذاری با حالت تورمی فرق میکند، در چنین شرایطی مقام سیاستگذار با تمرکز بر نیازهای قشر فقیرتر از جابجایی دارایی ها به قشر ثروتمند جلوگیری به عمل می آورد، همین کمک میکند تا قشر متقاضی واقعی مسکن در بازار خود را حفظ کرده و از رکود جلوگیری به عمل بیاید، منطقا سیاستهایی مانند فشار برای عرضه مسکن خالی و اعطای تسهیلات ارزانتر برای تولید مسکن در این دایره قرار میگیرد. مشخصا جناب وزیر این واقعیت را در نظر نگرفته اند که با رکود تورمی روبرو ایم و نه تورم.

4- بی توجهی عامدانه به مسئله عدالت

وزیر فعلی راه و شهرسازی با حمایت از تولید مسکن مهر و طرح اقدام مسکن نشان داد که اتفاقا حامی تولید مسکن است ولی یک نکته مغفول در اظهارات جناب وزیر عدم توجه به مسائل نهادی حوزه مسکن است. در واقع رویه حکمرانانه ای که دولت تدبیر در پیش گرفت باعث شد شهرهای کشور به شدت قطبیده شوند، نتیجتا دارایی ها و ثروت های کشور به سمتی میروند که اصولا برای کشور سازنده نیست، سوال مشخص این است که آیا سرمایه ای که در بازار مسکن دائما قیمت ها را افزایش میدهد آیا قابلیت این را نداشت که به سمت بازآفرینی شهری برود؟ مطابق نمودار ذیل میتوان واضحا انباشت سرمایه ای که در دستان قشر بالاشهری است را دید، نکته جالب این است که در مناطق حاشیه و ارزانتر شهر با حداقل 25 هزار بی سرپناه روبروییم.

در واقع رفتاری که دولت از خود به نمایش گذاشت باعث شد تا انباشت سرمایه در دستان قشر خاصی قرار گرفته و با افزایش قیمت روزافزون میزان نقدشوندگی این دارایی ها نیز کاهش یابند، نتیجه یک کلاف سردرگم بود که به راحتی قابل باز شدن نیست.

بهره کلام

در دو مورد از اظهاراتی که وزیر راه و شهرسازی اخیرا داشته است به وضوح تفکر حاکم بر دولت تدبیر قابل مشاهده بود؛ تسلیم محض به قوانین بازار، احاطه مشکلات اقتصاد کلان بر همه مسائل و عدم قابلیت ارائه و اراده برای راه حل های تحولی، حال آنکه با بررسی جزئی تر تحولات اقتصادی اخیر میتوان دریافت که در نظر نگرفتن اصل عدالت باعث شده است تا سرمایه نه در دستان مردم و برای زندگی عادی که در دست قشر خاص بالاشهری است. این دقیقا تفکری بود که آخوندی آن را تئوریزه کرد.