مقابله با سوداگری بازار مسکن 3/
5 سیاست مالیاتی و یارانه‌ای کارآمد در مواجه با سوداگران مسکن
مالیات بر عایدي سرمایه در زمین و مسکن (CGT)، مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن، مالیات بر زمین بایر و واحدهای مسکونی خالی، مالیات بر ساخت، مصرف و معامله املاک لوکس و گران‌قیمت SDLT، یارانه و تسهیلات ساخت، خرید، تعمیر، بهسازی، نوسازی، بازسازی و نگه‌داری 5 ابزار تنظیمی دولت برای کنترل سوداگری در بازار مسکن است.
به گزارش راهبرد معاصر؛ معمولاً برای خروج سوداگران از بازار مسکن پیشنهاد می‌شود بر فعالیت‌های سوداگرانه مالیات وضع شود تا با افزایش ریسک، عایدی سرمایه‌گذاری کاسته شود. ولی وضع مالیات تنها به‌عنوان مکملی در کنار سایر سیاست‌ها می‌تواند کار آیی داشته باشد. اصلاح فرهنگ و رفع هفت بیماری های روانشناختی که از طریق ساحت باورها، احساسات و خواسته‌ها افراد را به سمت فعالیت‌های سوداگری سوق می‌دهد و همچنین پنج مشکل اصلی بازار مسکن که می‌تواند زمینه ایجاد سوداگری را فراهم کند در دو بخش قبلی توضیح داده شد. در آخرین بخش برای رفع مشکل سوداگری به مالیات‌ها پرداخته می‌شود. چنانچه زمینه‌های فرهنگی و بازاری سوداگری رفع شود می‌توان از طریق ابزارهای مالیاتی به‌کلی دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه کرد.
دولت دو روش (مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مسکن خالی) براي بازپس‌گیری سودهای دلالي در نظر گرفته و در روزهای اخیر زیاد صحبت از اخذ این دو نوع مالیات می‌شود. در ادامه ضمن بررسی این دو روش به سایر مالیات‌هایی که در جلوگیری از سوداگری مؤثر است نیز پرداخته می‌شود. مالیاتهای نامبرده نیاز است هم بر مسکن وضع شود و هم بر زمین زیرا برای حذف سوداگری در بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها سوداگری از بازار زمین نیز باید حذف شود تا مانع افزایش قیمت مسکن شده و زمینه سوداگری در بازار مسکن را به وجود نیاورد. لازم به ذکر است با وضع مالیاتهای مشابه در سایر بازارها (خودرو و...) نیز باید اقتصاد را گزند سوداگری حفظ کرد.
- مالیات بر عایدي سرمایه در زمین و مسکن (CGT)
مالیات بر عایدی سرمایه بر اساس میزان سود دارایی‌ها و در هنگام معامله دارایی قابل‌تشخیص و اخذ است. میزان این مالیات در کانادا تا 50، فرانسه 36.2، ترکیه 5 تا 35، ژاپن از 15 تا 30 و اسپانیا از 19 تا 23 درصد متغیر است که بسته به میزان سود حاصل در زمان فروش، زمان نگه‌داری دارایی و ... در هر کشور تغییر می‌کند. تاریخچه تقنین مالیات بر عایدی سرمایه در ایران بدین شرح است. ماده 23 بخش درآمد املاک در قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1345، تفاوت قیمت خریدوفروش ملک را به‌عنوان یک نوع درآمد و عایدی محسوب و مشمول مالیات کرده بود. همچنین در سال 1366 در فصل مالیات سالانه املاک ذیل باب مالیات بر دارایی‌ها، مالیاتی شبیه به مالیات بر عایدی سرمایه در ماده 3 این قانون گنجانده‌شده بود که در سال 1380 حذف گردید. در سال 1391 وزارت امور اقتصادی و دارایی لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم را ارائه کرد و مورد تصویب هیئت‌وزیران قرار گرفت؛ این لایحه با قید یک‌فوریت در سال 1391 تقدیم به مجلس شد. در این لایحه آمده بود که:
«نقل‌وانتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل مازاد بر 2 واحد در سال توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در خصوص املاکی که بعد از اجرای این قانون خریداری می‌شوند به ازای هر واحد اضافی مشمول مالیات اضافی معادل یک برابر نرخ ماده 59 این قانون برای هر بار معامله و حداکثر تا نرخ 50 درصد خواهد بود.»
نهایتاً در شهریورماه سال 1393 طی بررسی لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، این بند حذف شد و نمایندگان مجلس به مالیات بر عایدی سرمایه رأی منفی دادند. بخشی از نمایندگان مخالف، نبود بانک جامع اطلاعاتی از املاک و صاحبان آن را دلیل اصلی اجرایی نبودن این قانون عنوان کردند؛ برخی دیگر ازجمله رئیس وقت مجلس شورای اسلامی نیز دلیل افزایش تورم (ناشی از نامه دریافتی از آقای آخوندی وزیر وقت راه و شهرسازی و مخالفت وی با بند مذکور) را مطرح نمودند که در مشروح مذاکرات مجلس و اخبار روزنامه‌های آن زمان موجود است.
این پدیده بسیار شبیه به قانون مالیات بر مجموع درآمد و مالیات بر مسکن خالی است. هر سه سیاست بارها در مجلس و دولت مطرح‌شده‌اند در قانون گنجانده‌شده‌اند و بعداً حذف‌شده و باز مطرح‌شده است. این چرخه معیوب دلایل متعددی می‌تواند داشته باشد ازجمله تعارض این طرح با منافع قانون‌گذار و به خطر افتادن سود سوداگران و دهک‌های بالای درآمدی که از عهده این مقاله خارج است.
حال که دوباره بحث در مورد این مالیات مطرح‌شده اولاً باید توجه کرد که این مالیات تنها بعد از اصلاح فرهنگ و بازار کار آیی لازم را دارد و ثانیاً به جزئیاتی در قانون‌گذاری نیز باید دقت شود مثلاً معافیت یک مسکن از مالیات بر عایدی سرمایه منوط به معامله محدود آن مثلاً یک‌بار در هر دو سال و همچنین معافیت اولین فروش مسکن توسط سازنده به شرطی که از زمان اخذ پروانه یا اخذ پایان ساخت آن زمان مشخصی مثلاً 5 سال بیشتر نگذشته باشد.
- مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن
معاملات مکرر اولاً خود موجب بالا بردن قیمت‌ها و ایجاد حباب در بازار مسکن می‌شود و ثانیاً از محل معاملات مکرر سود بدست می‌آید. پس معاملات مکرر هم زمینه ایجاد سوداگری را فراهم می‌کند و هم خود نوعی سوداگری است؛ بنابراین نیاز است بر مسکنی که به‌طور مکرر معامله‌شده و همچنین بر شخصی که معاملات مکرر انجام می‌دهد مالیات وضع شود.
- مالیات بر زمین بایر و واحدهای مسکونی خالی
این سیاست نیز چندین بار در قوانین مالیاتی واردشده و بعداً حذف‌شده است. یکی از ابزارهای سوداگری وجود مسکن و زمین خالی و بی‌استفاده است که از طریق وضع مالیات می‌توان هزینه نگه‌داری آن را بالا برد و نرخ موجودی مسکن خالی را در حد طبیعی خود نگه داشت. طبق محاسبات نرخ طبیعی در ایران نزدیک به 4-5 درصد است درحالی‌که نرخ موجود در برخی از استان‌ها در سال 1395 مثل گلستان به 14 درصد نیز می‌رسد.
- مالیات بر ساخت، مصرف و معامله املاک لوکس و گران‌قیمت SDLT
این نوع مسکن‌ها نیز با افزایش‌های زیاد قیمت ابزار سوداگری را فراهم می‌کند و باید تولید آن متوقف شود؛ بنابراین این مالیات هزینه مصرف و معامله مسکن‌های گران‌قیمت و لوکس را بالا می‌برد تا تولید آن کاهش یابد. برای حذف سوداگری چنانچه در بخش اصلاح بازار مسکن گفته شد، تولید باید متناسب با نیاز باشد و این سیاست می‌تواند تولید را در راستای نیازها تنظیم کند.
- یارانه و تسهیلات ساخت، خرید، تعمیر، بهسازی، نوسازی، بازسازی و نگه‌داری
در یک نظام رفاهی موفق باید یارانه و مالیات در کنار یکدیگر سامان داده شود؛ مثلاً همان‌طور که از ساخت واحدهای لوکس جلوگیری می‌شود باید برای تولید واحدهای جدید نیز حمایت‌هایی در نظر گرفت. یارانه، تسهیلات، تسهیل مراحل بروکراسی در دریافت پروانه ساخت و... ازجمله روش‌های حمایتی برای افزایش واحدهای مسکونی مناسب است. همچنین تعمیر بخش فرسوده و ساماندهی مسکن غیررسمی و حاشیه شهر نیز می‌تواند به موجودی مسکن قابل سکونت و رسمی اضافه کرده و نیاز مصرف‌کنندگان را برطرف کند. وقتی نیازها برطرف شود سوداگران نمی‌توانند مثل قبل از نیاز ضروری تأمین نشده مردم سو استفاده کنند.
پس از اجرای بسته‌های سیاستی در اصلاح فرهنگ، بازار و مالیات‌ها، ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن افزایش‌یافته و بازدهی کاهش می‌یابد؛ بنابراین سرمایه‌گذاران به بازارهای رقیب روی می‌آورند. نقدینگی از مسکن خارج‌شده و درصورتی‌که زمینه سوداگری در سایر بازارها مثل ارز، خودرو، سکه، طلا و... فراهم باشد به این بازارها سرازیر و بخش دیگری را دچار مشکل می‌کند؛ بنابراین دولت باید به فکر بازار جایگزین برای این نقدینگی باشد؛ مثلاً بازار بورس (سهام) می‌تواند جایگزین مناسبی باشد درصورتی‌که مشکلات آن ازجمله عدم شفافیت، اطلاعات ناقص، رانت‌خواری، خرابی هسته معاملات، کوچک بودن، عمق کم بازار، خرابی سایت معاملات آنلاین کارگزاری‌ها و... رفع شود. ناگفته نماند بازار سهام ایران فاقد سازوکاری است که از فعالیت‌های سوداگرانه جلوگیری کند؛ اما با فرض وجود این مشکل بازهم سوداگری در بازار سهام به‌اندازه سوداگری در بازار خودرو و مسکن مشکل‌آفرین نیست. ضمناً تغییر باورها و فرهنگی که در ذهن و ضمیر اشخاص منجر به سوداگری می‌شود بسیار کار زمان‌بر و سختی است پس شاید مصلحت اندیشانه باشد که فعلاً کم‌خطرترین فضا برای این‌گونه فعالیت‌ها اختصاص داده شود.