ریشه رکود معاملات مسکن و ساخت وساز کجاست؟

به گزارش راهبرد معاصر ، جهش قیمت ملک کلنگی در پایتخت که براساس آخرین آمار رسمی، نرخ‌ ۹۱ درصد در فصل پاییز امسال را به ثبت رسانده به لحاظ بیشترین رشد نقطه‌ای در هر فصل، از تابستان ۹۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است. این صعود تند با اثرگذاری بر «قیمت فروش واحدهای نوساز» و سپس سایر واحدها، عامل انجمادساز بازار معاملات خرید آپارتمان شد. سازنده‌ها نیز از بازار املاک کلنگی خارج شده‌اند.

جهش قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران به‌عنوان ریشه رکود معاملات مسکن و ساخت وساز شناسایی شد؛ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران بر پایه تحقیقات میدانی و همچنین استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در حالی پاییز امسال به ۱۰ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل-تابستان ۹۷-معادل ۲۵ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۹۱ درصد جهش کرده است. شرایط پاییزی بازار زمین به گونه‌ای رقم خورد که به رغم آنکه معمولا این فصل به‌عنوان فصل اوج معاملات زمین و املاک کلنگی بین سازندگان و مالکان محسوب می‌شود تعداد معاملات خرید زمین در شهر تهران نسبت به فصل قبل-تابستان ۹۷-معادل ۲/ ۳۴ درصد افت کرد؛ پاییز امسال همچنین تعداد معاملات خرید زمین در پایتخت در مقایسه با پاییز سال گذشته هم ۵/ ۴۲ درصد ریزش کرد که به معنای رکود در بازار معاملات زمین و املاک کلنگی است.این درحالی است که در فصل قبل-تابستان ۹۷- معاملات خرید زمین و املاک کلنگی در مقایسه با تابستان سال قبل(تابستان ۹۶)، معادل ۲ درصد افزایش یافته بود؛ همچنین تحولات نقطه‌ای حجم معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در فصل بهار رشد ۳۳ درصدی تعداد این معاملات را نشان داد. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار معاملات زمین از نیمه دوم امسال، به دلیل بروز نوسان شدید قیمتی از یک طرف و ریزش شدید تعداد معاملات از سوی دیگر به‌ موتور انجماد‌ساز دو بخش اصلی بازار مسکن یعنی بازار معاملات خرید و فروش و بازار ساخت وساز واحدهای مسکونی تبدیل شده است.

تحقیقات میدانی  حاکی از تشدید شرایط رکود تورمی در بازار معاملات زمین در فصل زمستان است. پاییز امسال، شدیدترین نوسان قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در یک فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل، طی حدود ۵ سال اخیر تجربه شد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد، پس از رشد ۱۰۱ درصدی میانگین قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران طی تابستان سال ۹۲ در مقایسه با فصل مشابه سال قبل(تابستان ۹۱)، شدیدترین نوسان نقطه‌ای قیمت زمین در پایتخت مربوط به جهش ۹۱ درصدی قیمت زمین و املاک کلنگی در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته است؛ بنابراین بعد از گذشت حدود ۵ سال از نوسان شدید قیمت زمین در تابستان سال ۹۲، امسال شدیدترین جهش قیمتی در این بازار، در فصل پاییز تجربه شد.

بررسی تغییرات وتحولات مربوط به بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران دست‌کم نشان‌دهنده ۸ واقعیت مهم در ارتباط با نحوه اثرگذاری این بازار بر دو بخش اصلی بازار مسکن یعنی حوزه ساخت وساز و معاملات خرید واحدهای مسکونی است. اولین موضوع به سبقت تورم املاک مسکونی کلنگی و زمین از تورم بازار معاملات خرید و فروش مسکن مربوط می‌شود؛ پاییز امسال تورم زمین و املاک کلنگی از تورم مسکن پیشی گرفت؛ میانگین قیمت زمین و املاک کلنگی در فصل پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته در حالی ۹۱ درصد افزایش یافت که تورم نقطه‌ای مسکن در این فصل ۸۷ درصد بوده است؛ همچنین میانگین فصلی قیمت زمین در پاییز ۲۵ درصد رشد کرد این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این فصل در مقایسه با فصل تابستان ۹۷، تنها ۵ درصد افزایش یافت.

نکته دوم، فاصله یک میلیون تومانی بین میانگین قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی پاییز امسال است؛ پاییز امسال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی به ۱۰ میلیون تومان رسید که در همین بازه زمانی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۹ میلیون تومان بود.

سومین مساله مهم در این زمینه که به تحولات فعلی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی مربوط می‌شود و از نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده از این بازار قابل مشاهده است به ادامه التهاب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در هفته‌های سپری شده از فصل زمستان مربوط می‌شود؛ به رغم آنکه سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت کند شده است و بنابراین تورم ماهانه قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به عدد صفر است و نوعی از علائم عبور از جهش قیمتی به فاز ثبات قیمت در بازار معاملات خرید آپارتمان رصد می‌شود، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در بازار معاملات زمین، وضعیت تورمی پاییز امسال دست‌کم در قیمت‌های پیشنهادی بازار معاملات زمین در دو ماه سپری‌شده از فصل زمستان نیز تداوم یافته است. چهارمین مساله اینکه، هر گونه التهاب و جهش قیمت در بازار معاملات زمین اولین اثر خود را بر بازار معاملات مسکن در گروه واحدهای مسکونی نوساز برجای می‌گذارد؛ طی ماه‌های اخیر التهاب قیمتی در بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی منجر به کاهش وزن معاملات واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران و کاهش میزان فروش نوسازها در مقایسه با دوره‌های زمانی قبلی شد؛ افزایش قیمت و التهاب قیمتی در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی با اثرگذاری و تغییر محاسبات سازنده‌ها، منجر به تغییر و افزایش قیمت واحدهای نوساز می‌شود؛ افزایش قیمت واحدهای نوساز علاوه بر آنکه به دلیل اثر القایی بر سطح قیمتی سایر گروه‌های سنی آپارتمان‌های مسکونی منجر به سرایت التهاب قیمتی به این آپارتمان‌ها نیز می‌شود با ریزش محسوس حجم معاملات آپارتمان‌های نوساز، کاهش تعداد پروژه‌های جدید را باعث می‌شود.

در نیمه دوم امسال، تورم زمین و املاک مسکونی کلنگی به حدی رسید که سطح قیمت‌ها عملا از توان سازنده‌ها برای خرید و شروع پروژه‌های ساختمانی جدید خارج شد.بررسی‌ها نشان می‌دهد در بازار معاملات املاک کلنگی شهر تهران فایل‌های مربوط به مشارکت در ساخت وجود دارد اما تعداد آنها در مقایسه با فایل‌های فروش یا معاوضه املاک کلنگی و زمین بسیار کمتر است؛ هم‌اکنون نسبت عرف مشارکت در ساخت در مناطق پرساخت و مصرفی شهر تهران مانند مناطق ۲، ۴، ۵ و ۸ در عمده پروژه‌های مشارکتی به‌صورت سهم ۶۰ درصدی مالک زمین در مقابل سهم ۴۰ درصدی سازنده تعیین می‌شود و مبلغ بلاعوض پرداختی از سوی سازنده‌ها به مالکان برای تامین هزینه‌های اسکان مالکان در طول دوره ساخت در این مناطق معمولا از ۲ میلیون و۵۰۰هزار تومان به بالا، به ازای هر مترمربع از مساحت زمین تعیین می‌شود.

پنجمین مساله مطرح در این باره به کمیاب شدن فایل ملک کلنگی در مناطق جنوبی شهر تهران حداقل در سامانه‌های مجازی معرفی فایل‌های فروش ملک در مقایسه با مناطق شمالی مربوط می‌شود. همچنین و به‌عنوان موضوع ششم، واسطه‌های ملکی شهر تهران در حال حاضر رکود در بازار معاملات زمین و املاک کلنگی را در مقایسه با رکود بازار معاملات مسکن عمیق‌تر توصیف می‌کنند؛ درحالی که تعداد معاملات خرید زمین در پاییز امسال نزدیک به ۳۴ درصد کاهش یافت معاملات خرید مسکن در پایتخت در این فصل در مقایسه با تابستان، ۱۵ درصد افت کرد. اثر مضاعف چشم‌انداز رکودی معاملات مسکن در سال ۹۸ بر کاهش معاملات زمین نیز هفتمین مساله قابل تامل در این زمینه محسوب می‌شود؛ بخش عمده‌ای از سازنده‌ها بنا بر دو علت عمده ناشی از جهش شدید قیمت زمین و همچنین وجود چشم‌انداز رکود معاملات مسکن در سال بعد، تمایلی به شروع پروژه‌های ساختمانی جدید ندارند.

هشتمین موضوع، به معرفی سه منطقه پرمعامله و در عین حال پرنوسان در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران مربوط می‌شود؛ مناطق ۲، ۴ و۵ شهر تهران ۲۲ درصد از حجم معاملات املاک کلنگی و زمین شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند؛ منطقه ۲ با سهم ۳/ ۹درصدی از کل معاملات زمین و املاک کلنگی شهر تهران پرمعامله‌ترین منطقه پایتخت در بازار معاملات زمین محسوب می‌شود؛ میانگین قیمت زمین در این منطقه پاییز امسال به ۱۸ میلیون و۷۰۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع رسید و در مقایسه با پاییز سال قبل ۹۷ درصد رشد کرد؛ میانگین قیمت هر مترمربع زمین در منطقه ۴ شهر تهران در حالی پاییز امسال به ۱۳ میلیون تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۸ درصد افزایش یافت؛ میانگین قیمت هر مترمربع زمین در منطقه ۵ پایتخت نیز با ۹۸ درصد افزایش نسبت به پاییز سال گذشته، پاییز امسال به ۱۱ میلیون و۷۰۰ هزار تومان رسید.

دنیای اقتصاد