به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران امسال افزایش چشم گیری داشته است تنها در خرداد ماه 10 درصد قیمت مسکن در تهران افزایش یافت و به 21 میلیون تومان رسید. در این میان مشاوران املاک می گویند با آغاز آخرین ماه تابستان وضعیت عرضه ملک در بازار همچنان مشخص نیست.

در نخستین ماه تابستان در میان مناطق مختلف تهران بیشترین متویط قیمت که 45 میلیون و 300 هزار تومان است مربوط به منطقه یک تهران است و کمترین آن با قیمت 9.63 میلیون تومان به منطقه 18 مربوط می شود.  این ارقام نسبت به ماه مشابه در سال 98  به ترتیب 51.8 و 58.2 درصد رشد داشته است.

بازار خرید و فروش مسکن تهران در ابتدای شهریور ۹۹ + قیمت روز

مشاوران املاک در مناطق مختلف پایتخت عنوان می‌کنند: همزمان با آغاز آخرین ماه از فصل تابستان، وضعیت عرضه املاک آماده فروش به بازار همچنان قابل توجه نیست.

این در حالی است که به نظر می‌رسد طی چند هفته اخیر، گروه جدیدی از متقاضیان در بازار حاضر شده‌اند.

این گروه پس از تغییر در وضعیت شاخص بورس، تصمیم به خروج سرمایه گرفته‌اند، راهی بازار خرید و فروش مسکن شده‌اند و بنا دارند از طریق خرید ملک ارزش دارایی خود را حفظ کنند.

به گفته آنها در سمت مقابل نیز فقط مالکانی که تصمیم نهایی برای فروش دارند سعی می‌کنند اندکی با خریدار همراهی کنند.

در غیراین‌صورت عمده سازندگان و فروشندگان به دلیل ثابت نشدن شرایط بازار‌ها، عمدتا قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی برای ملک خود ارائه می‌دهند.

در جدول نبض بازار امروز قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران که روز گذشته به بازار ارائه شده‌اند، آمده است.

بازار مسکن در مناطق ۹ تا ۱۱ + قیمت روز آپارتمان

مناطق ۹ تا ۱۱ در زمره پرجمعیت‌ترین مناطق شهر تهران قابل دسته‌بندی هستند که غلبه بافت مسکونی در آنها مشهود است و از همین رو مورد رجوع بسیاری از متقاضیان مسکن با بودجه نسبتا پایین است.

در شرایط فعلی که بسیاری از سازنده‌ها از عرضه واحدهای نوساز به خصوص در گروه آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و نقلی خودداری می‌کنند و انتظارات تورمی مانع از تصمیم جدی آنها برای فروش شده است، در مناطق مذکور و نیز منطقه ۱۱ در مجاورت این دو که ترکیبی از بافت مسکونی و کاربری‌ها و راسته‌‌های متنوع کسب و کار را در خود جای داده است، فایل نوساز و نقلی برای خرید قابل جست و جو است.

البته تعداد آپارتمان‌های میانسال و کهنه‌ساز به مراتب از آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده بیشتر است اما برای کسانی که به قصد سکونت یا هر انگیزه دیگری اصرار به خرید نوساز دارند، این مناطق گزینه‌های مختلفی به آنها عرضه می‌کند.

از طرفی در اغلب محله‌های این سه منطقه قیمت پیشنهادی فروش فایل‌های موجود در محدوده مترمربعی ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان بوده و این یعنی پیدا کردن آپارتمان‌های ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومانی که با استطاعت خانه اولی‌ها هماهنگی بیشتری دارد، در این مناطق به سادگی میسر است.

در جدول زیر قیمت پیشنهادی فروش تازه‌ترین فایل‌های مناطق مذکور نزد بنگاه‌ها و موتورهای جست و جوی معتبر ملکی گردآوری شده است.

افزایش حضور خانه اولی‌های وام دار در بازار مسکن + قیمت روز

توسل به فرمول بهینه خانه‌دار شدن برای متقاضیان مسکن خانه اولی‌های وام‌دار که اکنون با تغییر شرط سنی بنا انگیزه ورود به بازار و خروج از صندوق پس‌انداز مسکن یکم را پیدا کرده‌اند، اهمیت زیادی دارد. طبعا خانه اولی‌ها آورده محدودتری در مقایسه با دیگر گروه‌های متقاضی خرید مسکن دارند و در نتیجه باید به نحوی بودجه خود را ترمیم کنند.

کمبود نقدینگی خانه اولی‌ها برای خرید آپارتمان مسکونی در پایتخت اکنون از سه محل قابل جبران است. محل اول روی آوردن به خرید آپارتمان‌های قدیمی با سن بنای بیش از ۱۵ و حداکثر ۲۰ ساله است.

این املاک حداقل ۲۰ درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌های با سن بنای یک رقمی معامله می‌شوند و در نتیجه حتی به رغم نداشتن امکاناتی نظیر پارکینگ، انباری و آسانسور، می‌توانند گزینه مطلوبی برای سوار شدن خانه اولی‌ها بر موج تورم ملکی باشند.

محل دوم جبران این فاصله به رهن سپردن آپارتمان به مستاجر برای مدت یکی، دو سال پیش رو است. در حال حاضر عمده آپارتمان‌های اجاری در شهر تهران به بهای مترمربعی حداقل ۲ میلیون تومان برای رهن عرضه می‌شوند و این یعنی از محل رهن یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی می‌توان ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه دریافت و به مالک قبلی بابت بخشی از قیمت نهایی معامله پرداخت کرد.

استفاده از تسهیلات ارزان‌قیمت خانه اولی‌ها نیز که در حالت زوجین ۱۶۰ میلیون تومان بوده و ۴۰ میلیون تومان جعاله نیز به‌عنوان مکمل می‌تواند در صورت تمایل به این رقم اضافه شود، سومین محلی است که به جبران فاصله بودجه متقاضیان مسکن و قیمت‌های فعلی کمک می‌کند.

به این ترتیب یک زوج خانه اولی ۳۰۰ میلیون تومان از قیمت مسکن را از طریق رهن و وام تامین خواهند کرد و الباقی این رقم باید با نقدینگی آنها و احتمالا وام‌های مکمل در صورت استطاعت تامین شود.

تحقیقات میدانی نیز حاکی است در گروه آپارتمان‌های تا یک میلیارد تومان تعداد واحدهای زیر ۲۰ سال ساخت که امکان اخذ وام خانه اولی‌ها برای آنها وجود دارد، کم نیستند.

تغییر مسیر موجران در بازار رهن و اجاره + قیمت روز

واسطه‌های ملکی معتقدند هر سال در شهریور ماه عده زیادی از موجران که روی رهن و اجاره پیشنهادی در سقف ممکن پافشاری کرده‌اند، از تصمیم خود منصرف شده و با اندکی انعطاف قیمتی زمان انتظار خود برای انعقاد قرارداد اجاره ملک با مستاجر جدید را کوتاه می‌کنند.

تحقیقات میدانی از بازار اجاره‌بها در سال جاری نشان می‌دهد امسال نیز در آستانه فرارسیدن شهریور این تغییر جهت در اعلام قیمت پیشنهادی رخ داده و تعدادی از موجران از هفته گذشته قیمت‌های جدید خود را که ۱۰ تا بعضا ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت اولیه بوده، به واسطه‌ها اعلام کرده‌اند تا بازاریابی روی قیمت‌های جدید انجام شود.

پارامتر استطاعت مستاجران در بهای پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان‌های مسکونی، در اغلب تابستان‌های داغ ملکی از سوی موجران نادیده گرفته می‌شود و برخی با اصرار بر قیمت‌های بالا، حاضر هستند ماه‌ها خانه خود را خالی نگه دارند.

اما امسال مطرح شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس شورای اسلامی سبب شده موجران تمایل بیشتری به انعقاد قرارداد اجاره نشان دهند تا از پرداخت مالیاتی معادل ۵ درصد ارزش ملک در پایان یک سال خالی نگه داشتن ملک در امان بمانند.

هرچند طرح مذکور حاوی چند اشکال شناسایی شده و برای اصلاح به مجلس بازگشته است، اما انتشار خبر ورود مجلس به این ماجرا تا حدودی از خالی نگه داشتن خانه‌ها بازدارندگی داشته است.