تناقض در ظاهر و باطن وام مسکن

به گزارش راهبرد معاصر ، در تهران هم‌اکنون سقف انتقال وام ساخت به خریدار، برای تسهیلات بدون سپرده، ۶۰ میلیون تومان است که با مصوبه جدید به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. وام ساخت قابل‌انتقال به خریدار، نوع غیرمستقیم وام خرید مسکن است که اگر برای دو طرف جذاب باشد، بازارهای عرضه و معاملات مصرفی آپارتمان را توامان تحریک می‌کند. تسهیلات سه رقمی و بدون سپرده ساخت، از دو سال پیش به بازار آمد؛ اما تاکنون، سقف قابل‌انتقال این تسهیلات به خریدار، به مراتب کمتر از وام مستقیم خرید مسکن بود. همین فاصله، جذابیت استفاده از وام غیرمستقیم خرید مسکن و در نتیجه، توجه سمت تقاضا به واحدهای تازه‌ساز را کاسته بود. تصمیم جدید اما یک امتیاز در وام فعلی ساخت، برای خریدار ایجاد می‌کند که درنهایت می‌تواند بهبود کارنامه فروش سازنده‌ها و تشویق آنها به عرضه بیشتر را منجر شود. البته انعکاس این خبر با یک برداشت اشتباه همراه بود. بسیاری از رسانه‌ها تصمیم اخیر را به منزله افزایش وام ساخت عنوان کردند؛ درحالی‌که خبر درست افزایش سقف انتقال تسهیلات ساخت به خریداران است. «دنیای اقتصاد» علاوه بر رفع این سوءتفاهم آثار این تصمیم را بررسی کرده است.

ظاهر و باطن وام مسکن

شورای پول و اعتبار در موافقت با پیشنهاد یکی از بانک‌ها برای ایجاد امکان تازه در تسهیلات مسکن، مسیر دریافت و استفاده از یک وام قدیمی را جذاب کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار حاکی است: این مصوبه یک ظاهر ساده و یک محتوای پرمعنا دارد که در شکل اول آن (صورت فریبنده)، فعالان بازار مسکن تصور «تزریق وام جدید» را پیدا می‌کنند، اما شکل دوم (چهره واقعی مصوبه)، با رد این برداشت سطحی، از تغییر اصلاحی فرآیند پرداخت یکی از تسهیلات ساخت مسکن خبر می‌دهد. جزئیات محتوایی این مصوبه نشان می‌دهد تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از دو سال پیش به بازار آمد و تا کنون، «سقف انتقال آن به خریدار»، حداکثر ۶۰ میلیون تومان بوده است، از سال آینده با سقف بیشتر و معادل ۶/ ۱ برابر سقف فعلی، به خریداران واحدهای تازه ساز تعلق می‌گیرد. به این ترتیب، دایره مخاطبان مصوبه جدید شورای پول و اعتبار،‌ خریداران واحدهای مسکونی تازه ساز در ساختمان‌هایی هستند که سازنده آن، از تسهیلات ساخت مسکن استفاده کرده است. تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در حال حاضر در شهر تهران در سه سطح ۷۰ میلیون تومان، ۹۰ میلیون تومان و ۱۱۰ میلیون تومان به ترتیب برای ساخت و سازهای معمولی،‌ انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی به سازنده‌ها ارائه می‌شود.

در وضعیت فعلی «انتقال تسهیلات بدون سپرده ساخت به خریدار واحد مسکونی احداث شده با این تسهیلات» - فرآیند انتقال وام ساخت به خریدار در بانک‌ها تحت عنوان عملیات فروش اقساطی انجام می‌شود- در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان از این تسهیلات،‌ به خریدار منتقل می‌شود؛ اما با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، سقف انتقال وام ساخت مسکن به خریداران در تهران، به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند. همچنین چنانچه سازنده‌ها در تهران از وام ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق یکم برای احداث آپارتمان استفاده کرده باشند، کل این تسهیلات که مختص زوجین است، در مرحله فروش اقساطی، به زوجین خریدار واحد تازه ساز منتقل می‌شود. هر چند این مصوبه، برای حالتی که از وام یکم برای ساخت مسکن استفاده شود نیز قابلیت دارد؛ اما از آنجا که سهم استفاده از وام یکم توسط سازنده‌ها در مقایسه با خانه اولی‌هایی که از این تسهیلات، مستقیم برای خرید مسکن استفاده می‌کنند، تقریبا نزدیک به صفر است، در نتیجه، عمده کاربرد مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن مربوط می‌شود.

مصوبه شورای پول و اعتبار برای انتقال وام ساخت مسکن به خریداران در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز متناسب با سقف این تسهیلات، میزان انتقال را نیز افزایش داده است. در شهرهای بزرگ همچون شهر تهران،‌ تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سه سطح پرداخت می‌شود که حداکثر میزان آن ۱۰۰ میلیون تومان است. این تسهیلات تا کنون حداکثر تا سقف ۵۰ میلیون تومان به خریداران واحدهایی که با همین تسهیلات ساخته شده بودند، تعلق می‌گرفت؛ اما بر اساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، حداکثر ۸۰ میلیون تومان از این تسهیلات می‌تواند به خریدار در قالب فروش اقساطی، منتقل شود.

در سایر مناطق شهری نیز بر اساس این مصوبه، ۶۰ میلیون تومان از تسهیلات حداکثر ۹۰ میلیون تومانی بدون سپرده ساخت مسکن، قابلیت انتقال به خریداران این واحدها را پیدا می‌کند. در حال حاضر سقف انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران در گروه «سایر مناطق شهری»، ۴۰ میلیون تومان است. مصوبه شورای پول و اعتبار با توجه به فرآیند زمانبر ابلاغ اداری به بانک پرداخت‌کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن و همچنین تدوین بخشنامه مختص شعب بانکی، عملا از بهار سال آینده قابلیت اجرا در بازار مسکن پیدا می‌کند. تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در حال حاضر با نرخ سود ۱۸ درصد و طول دوره مشارکت یک‌سال تا سه سال برحسب تعداد واحدهای مسکونی پروژه، پرداخت می‌شود. البته طی دو سال اخیر که این تسهیلات به بازار آمده، در برخی مقاطع به دلیل آنچه کمبود منابع اعتباری بانکی عنوان شد، مسیر پرداخت آن به بازار ساخت و ساز محدود شد. از طرفی، گروهی از سازنده‌ها نیز شرایط استفاده از تسهیلات ساخت مسکن را با توجه به هزینه مربوط به نرخ سود، مناسب نمی‌دانند و معمولا با منابعی غیر از تسهیلات بانکی، ساخت و ساز انجام می‌دهند.

اما در مجموع مطابق اطلاعاتی که «دنیای‌اقتصاد» از آخرین گزارش سیستم بانکی در بحث روند استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به‌دست آورده است، در حال حاضر ۲۰۰ هزار واحد مسکونی با استفاده از همین تسهیلات در شهرهای سراسر کشور، مراحل آخر احداث را طی می‌کنند. این واحدها که به‌زودی به آپارتمان‌های تازه‌ساز تبدیل می‌شوند، تحت تاثیر افزایش سقف انتقال وام ساخت به خریدار، در بازار فروش، متقاضی موثر پیدا خواهد کرد و در صورت عرضه آنها با قیمت مناسب قدرت خرید، بازار معاملات مسکن از این محل در سال آینده، دچار نوعی تحرک نسبی خواهد شد. اگر این اتفاق رخ دهد، تحرک به بازار ساخت و ساز نیز سرایت خواهد کرد و از رکود ساختمانی در سال ۹۸ تا حدودی جلوگیری می‌کند. ۳۰ درصد این ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تازه ساز، در شهر تهران ساخته شده یا در حال احداث است.

 مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، تسهیلات جدیدی در حوزه ساخت مسکن روانه بازار نکرده است اما امتیازی در تسهیلات فعلی ساخت، به نفع خریداران واحدهای تازه‌ساز به‌وجود آورده که منافع آن، در ابتدا نصیب متقاضیان خرید می‌شود و در عین حال، سازنده‌ها نیز در مرحله بعد از آن منتفع خواهند شد. در تهران هم اکنون تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده که از طریق اوراق به متقاضیان داده می‌شود، سقف ۶۰ میلیون تومانی دارد که البته مبلغ واقعی این تسهیلات با توجه به بهای خرید اوراق، کمتر از این است. به این ترتیب، از آنجا که سقف تسهیلات غیرمستقیم خرید مسکن –تسهیلاتی که از محل فروش اقساطی واحدهای تازه ساز تعلق می‌گیرد- با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به ۱۰۰ میلیون تومان در تهران افزایش پیدا کرده است، به نظر می‌رسد متقاضیان خرید مسکن این تسهیلات از جذابیت نسبی بالاتری نسبت به تسهیلات اوراق برخوردار شده باشد. همین موضوع، بازار واحدهای تازه ساز را می‌تواند مشروط به قیمت‌گذاری مناسب سازنده ها، بار دیگر در اولویت انتخاب خریداران قرار دهد.

مصوبه شورای پول و اعتبار، طول دوره بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن در مرحله فروش اقساطی را ۱۵ ساله تعیین کرده است به این معنا که خریداران واحدهایی که با استفاده از این تسهیلات ساخته شده است،‌ بعد از آنکه وام به آنها منتقل شد،‌ اقساط ماهانه را باید حداکثر در طول ۱۵ سال به بانک پرداخت کنند. تا پیش از این مصوبه و در وضعیت فعلی که هنوز مصوبه به اجرا درنیامده، حداکثر طول بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن، ۸ ساله بوده است. محاسبات «دنیای اقتصاد» درباره اقساط ماهانه تسهیلات قابل انتقال از سازنده به خریدار مسکن با سقف جدید انتقال وام حاکی است: در تهران اقساط ماهانه تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی فروش اقساطی، رقمی معادل یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد شد. همچنین در شهرهای بزرگ که سقف تسهیلات قابل انتقال از سازنده به خریدار، به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده، اقساط ماهانه این میزان تسهیلات فروش اقساطی،‌ یک میلیون و ۲۸۸ هزار تومان است. در سایر شهرها نیز با توجه به افزایش سقف انتقال وام ساخت به خریدار به سطح ۶۰ میلیون تومان، قسط ماهانه آن رقمی معادل ۹۶۶ هزار تومان برآورد می‌شود.

مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تحت تاثیر تبصره‌ای که در آن قید شده، برای «بزرگ‌سازی در بازار مسکن»، نوعی بازدارندگی به‌وجود آورده است. در این مصوبه، سقف انتقال وام ساخت به خریداران، صرفا برای پروژه‌هایی افزایش پیدا کرده که مساحت آپارتمان‌های تازه ساز در آنها حداکثر ۱۰۰ مترمربع است. در نتیجه سازنده‌هایی که مساحت‌های بیش از این را در پروژه‌های خود تعریف کرده‌اند عملا از امتیاز این تسهیلات به نفع خریدار، محروم می‌شوند. در حالت خوش بینانه می‌توان انتظار داشت فعالان ساختمانی در شهرها از تغییرات اصلاحی که در فرآیند انتقال وام ساخت مسکن به‌وجود آمده است استقبال کنند و سمت تقاضا نیز توان استفاده از این تسهیلات –وام غیرمستقیم خرید مسکن- را داشته باشد. در این صورت، می‌توان پیش‌بینی کرد روند عرضه ضعیف واحدهای مسکونی با مساحت دو رقمی در سال آینده هر چند به‌صورت خفیف،‌ بهبود نسبی پیدا کند. در تهران بیش از ۵۰درصد خریداران مسکن، به دنبال آپارتمان‌های با مساحت کمتر از ۹۰ مترمربع هستند در حالی که سهم این واحدها در ساخت و ساز، کمتر از نصف کل عرضه‌های سالانه است.

گام دوم برای بازار مسکن چیست؟

آن‌طور که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای افزایش سقف انتقال تسهیلات از سازنده به خریداران آمده است این مصوبه در واقع گام اول برای کمک به ایجاد و تداوم رونق در بخش مسکن محسوب می‌شود؛ این در حالی است که به دنبال تحقق این اقدام به‌عنوان گام اول این سوال ایجاد می‌شود که گام دوم برای بازار مسکن چیست؟ مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار در حالی به‌عنوان یک عامل جذاب‌کننده وام بانکی خرید مسکن برای متقاضیان به تصویب رسیده است که صاحب‌نظران ارشد بخش مسکن در گزارشی که دوشنبه گذشته در روزنامه «دنیای اقتصاد» منتشر شد نسبت به پیامدهای اقدام یک‌طرفه در حوزه تامین مالی مسکن و توجه صرف به سمت عرضه بدون توجه به نیاز به تقویت قدرت خرید متقاضیان در شرایط فعلی بازار مسکن هشدار دادند.

کارشناسان در این گزارش تاکید کردند که در شرایط فعلی و در حالی که برخی موضع‌گیری‌ها حاکی از تمرکز صرف سیاست‌گذار بخش مسکن بر سمت عرضه مسکن است، رمز تحریک رونق در بازار مسکن توجه همزمان به توانمندسازی مالی هر دو سمت عرضه وتقاضای مسکن است؛ فرمول پیشنهادی و ترجیحی ارائه شده از سوی این کارشناسان به‌عنوان رمز تحریک رونق در بازار مسکن افزایش سقف و تعداد تسهیلات ساخت مسکن به سازنده‌ها با قابلیت انتقال به خریداران است؛ به عقیده آنها توجه صرف به یکی از دو سمت عرضه و تقاضا از بابت تقویت بنیه مالی نه تنها منجر به تحریک رونق در بازار مسکن نخواهد شد بلکه در صورتی که این سیاست به‌صورت توامان دنبال نشود به هیچ وجه سیاست موفقی نخواهد بود.

توجه همزمان به تقویت بنیه مالی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در شرایطی از سوی صاحب‌نظران ارشد بازار مسکن مورد تاکید قرار دارد که کارشناسان به دنبال برخی موضع‌گیری‌ها درخصوص نبود اراده افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن نسبت به پیامدهای سرکوب نیاز اعتباری خانه‌اولی‌ها و سایر متقاضیان مصرفی بازار مسکن به سیاست‌گذار حوزه مسکن هشدار می‌دهند؛ کارشناسان در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کردند که اگر سیاست‌های تامین مالی مسکن بر پایه این محور دنبال شود این سیاست‌ها به مقصد نهایی نخواهد رسید و موفقیتی حاصل نخواهد شد.

تمرکز بر افزایش سقف وام ساخت مسکن با قابلیت انتقال به خریدار، مهم‌ترین و موثرترین پیشنهادی است که از نظر صاحب‌نظران بخش مسکن در شرایط فعلی می‌تواند با تقویت بنیه مالی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن رمز اصلی تحریک رونق در بازار معاملات ملک محسوب شود؛ آن طور که از محتوای مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مشخص است افزایش سقف تسهیلات قابل انتقال از سازنده به خریدار در همین مسیر قرار دارد؛ به این معنا که این اقدام به نوعی به نفع هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن از بابت برخورداری از تسهیلات بانکی برای ساخت و خرید واحدهای مسکونی مصرفی است. در شرایطی که به دنبال مصوبه اخیر شورای پول واعتبار با افزایش سقف انتقال تسهیلات از سازنده به خریدار، این تسهیلات به نوعی برای متقاضیان بازار مسکن جذاب‌سازی شده و منجر به افزایش استقبال آنها از خرید واحدهای مسکونی برخوردار از این تسهیلات خواهد شد این سوال وجود دارد که آیا سقف ۱۱۰ میلیون تومانی تسهیلات ساخت مسکن در شرایط فعلی کفایت مالی کافی برای ساخت پروژه‌های ساختمانی را ایجاد می‌کند؟ به عقیده‌ کارشناسان، به نظر می‌رسد در شرایط فعلی لازم است سیاست‌گذار پولی بر موضوع افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن به‌عنوان گام دوم تمرکز کند.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی‌که سقف تسهیلات ساخت مسکن از ابتدای امسال به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است، در همین مدت-ابتدای سال جاری تاکنون-هزینه ساخت مسکن برای سازندگان به دلیل جهش قیمت مصالح ساختمانی تا دو برابر افزایش یافته است؛ محاسبات انجام شده نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران (بدون محاسبه هزینه تامین زمین) به‌طور متوسط به ۳ میلیون تومان رسیده است؛ به این ترتیب سازندگان برای ساخت یک واحد مسکونی ۶۰ مترمربعی به‌طور متوسط باید ۱۸۰ میلیون تومان هزینه کنند؛ این در حالی است که هزینه ساخت یک واحد مسکونی ۸۰ مترمربعی در شرایط فعلی در شهر تهران از ۲۰۰ میلیون تومان فراتر می‌رود؛ با توجه به اندک بودن سهم واحدهای ریزمتراژ و کوچک‌متراژ از کل ساخت و سازهای مسکونی و از آنجا که عمده پروژه‌های ساختمانی با مساحت بیش از ۸۰ مترمربع به ازای هر واحد مسکونی انجام می‌شود، هزینه ساخت هر واحد مسکونی به‌طور میانگین از ۲۰۰ میلیون تومان بیشتر می‌شود؛ کارشناسان معتقدند لازم است سیاست‌گذار پولی با در نظر گرفتن این واقعیت و در گام بعدی، متناسب با تورم هزینه ساخت مسکن نسبت به تعدیل سقف تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی اقدام کند.

در واقع و در حالی‌که رمز تحریک بازار مسکن از نظر کارشناسان و صاحب‌نظران ارشد این حوزه توجه توامان به تقویت بنیه مالی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است به نظر می‌رسد در این مصوبه تنها بخش‌هایی از این رمز تحریک محقق شده و آن جذاب‌سازی تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان از طریق افزایش سقف انتقال تسهیلات از سازنده به خریداران واحدهای مسکونی است؛ لازم است در گام دوم و با توجه به افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌وساز، سقف تسهیلات سازندگان نیز به نفع افزایش عرضه واحدهای مسکونی مصرفی تعدیل شود؛ در صورت تعدیل سقف این تسهیلات متناسب با تورم هزینه‌های ساخت مسکن می‌توان امیدوار بود اقدامات انجام شده به‌عنوان رمز تحریک رونق در بازار مسکن در شکلی موثر به کار گرفته شود؛ به طوری‌که از یکسو با تقویت توان مالی سمت عرضه واحدهای مسکونی مصرفی، سقف موثری از این تسهیلات به خریداران منتقل شود و بازار مسکن از عواید ناشی از این حمایت همزمان بهره‌مند شود.