تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها بازار را آرام می کند؟

به گزارش راهبرد معاصر ؛ بر اساس مصوبه ستاد تنظیم بازار حداکثر افزایش میزان اجاره‌بها براساس دستورالعمل ستاد کرونا در تهران تا ۲۵ درصد، کلانشهرها تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد تعیین شد. اکنون وزارت راه اعلام کرده که مصوبه ستاد کرونا درباره قراردادهای اجاره امسال هم قابل اجرا است. بر این اساس اگر مالکان، اجاره‌بها را بیش از سقف ستاد کرونا افزایش دهند، مستأجر نباید بپذیرد و صاحبخانه موظف است تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا قرارداد مستأجر را تمدید کند.

قرارداد اجاره قراردادی شخصی است که به‌صورت عرف و براساس توافق میان مالک و مستأجر ثبت می‌شود. اما با تعیین سقف اجاره که از سال گذشته اجرا شد، فعالان بازار مسکن این اقدام را دخالت دولت در بازار مسکن می‌دانند. مستأجران هم می‌گویند با اینکه این تصمیم برای حمایت از مستأجران بود اما قدرت چانه‌زنی را از آنان گرفته است و مالکانی که سال‌های پیش اجاره‌بها را با رقمی کمتر از ۲۵ درصد تمدید می‌کردند با این مصوبه مصر به افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها هستند.

این مصوبه بیشتر موجب دلخوری و بروز اختلاف میان موجر و مستاجر شده است. مثلاً در یکی از بنگاه‌های املاک، صاحبخانه که ۱۸ درصد قرارداد اجاره را افزایش داده بود پس از اعلام سقف ۲۵درصدی اجاره‌بها، از مستأجرش خواسته به بنگاه بیاید تا با پشت‌نویسی قرارداد اجاره، ۷درصد به آن اضافه شود. به گفته مشاوران املاک، اگر مستأجر از نرخ اجاره راضی نباشد حاضر به شکایت نیست و او ترجیح می‌دهد جابه‌جا شود تا اینکه کار به دادگاه بکشد و از کسی که قرار است در خانه او اجاره‌نشین باشد، شکایت کند.

 آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط رشد اجاره‌بها در کشور و در شهر تهران در سال گذشته بیشتر از سقف تعیین‌شده است و عملا مصوبات دولت (ستاد ملی کرونا) در خصوص افزایش مشخص نرخ اجاره بها اجرا نشده است.

علیرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به ارزیابی طرح دولت در خصوص افزایش 25 درصدی نرخ اجاره بها به «راهبرد معاصر» گفت: چیزی قابل ارزیابی مثبت یا منفی نیست که بتوان آن را اجرا کرد و مصوبه‌ای که قابلیت ضمانت و اجرا ندارد دیگر محل بحث نیست. افزایش نرخ 25 درصدی اجاره بها از سال های گذشته هم مطرح بود که عملا اجرا نشد.

وی با اشاره به راه های دور زدن این مصوبه گفت: موجر خیلی راحت می‌تواند به مستاجر بگوید می‌خواهم خانه خود را بفروشم و مستاجر مجبور به تخلیه خواهد بود و بعد از آن خانه را با نرخ بالاتری اجاره خواهد داد. هربار دولت در این زمینه ورود پیدا کرده است بازار را آشفته‌تر کرده است.

سرحدی با بیان اینکه گذاشتن افزایش سقف برای اجاره باعث می‌شود موجر راحت‌تر قیمت اجاره را بالا ببرد گفت: این عدد 25 درصدی که دولت اعلام کرده است رقم کمی نیست، همین باعث می‌شود موجران بفهمند تا 50 الی 60 درصد هم می‌توانند بر قیمت اجاره خانه اضافه کنند. در نتیجه دولت هم نمی‌تواند از این موضوع مطلع شود. برای مثال در قولنامه رقم 25 درصد را ثبت می‌کنند اما خارج از آن رقم بالاتری را به مستاجر تحمیل می‌کنند و دولت هم نمی‌تواند اصلا بر آن نظارت یا کنترلی داشته باشد.

 عدد 25 درصدی که دولت اعلام کرده است رقم کمی نیست، همین باعث می‌شود موجران بفهمند تا 50 الی 60 درصد هم می‌توانند بر قیمت اجاره خانه اضافه کنند. در نتیجه دولت هم نمی‌تواند از این موضوع مطلع شود. برای مثال در قولنامه رقم 25 درصد را ثبت می‌کنند اما خارج از آن رقم بالاتری را به مستاجر تحمیل می‌کنند و دولت هم نمی‌تواند اصلا بر آن نظارت یا کنترلی داشته باشد

این کارشناس مسکن ادامه داد: این مصوبه شامل حال مستاجرانی می‌شود که ساکن هستند و می‌خواهند قرارداد خود را تمدید کنند و شامل مستاجران جدید نمی‌شود و با این رقم 25 درصد اگر موجری بخواهد کمتر از آن از مستاجر بگیرد عملا دیگر این کار را انجام نخواهد داد. اگر یک واحد اجاره تا به امروز ماهی 10 میلیون تومان بوده است الان باید 12.5 میلیون تومان مستاجر پرداخت کند که این واقعا رقم کمی نیست.

وی با تاکید بر اینکه افزایش حقوق‌های برخی مشاغل متناسب با افزایش نرخ اجاره نیست اظهار کرد: با توجه به نرخ افزایش دستمزدها الان بازنشسته‌‌های تامین اجتماعی هنوز افزایش حقوق نداشته‌اند و در نهایت الان صحبت 10 درصد است و این سوال مطرح می‌شود با این دستمزدها چگونه 25 درصد بر نرخ اجاره خانه افزوده شده است؟

سرحدی با بررسی روند قیمت مسکن در کشور نیز گفت: افزایش قیمت مسکن طبیعی است، ما با یک اقتصاد بحرانی دارای تورم در کشور روبه‌رو هستیم که طبعا اثر خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت. هرچند در یک بازه زمانی کوتاه مدت به علت کم شدن نقدینگی بازار دچار رکود موقت می‌شود و حالا باید دید با این سیاست های جدید اقتصادی که هنوز نتایج ان مشخص نشده ایا نقدینگی در بازار افزایش پیدا می‌کند یا خیر؟ اگر بخش‌های دیگری برای جذب سرمایه باشد که پول مردم به آن سمت برود بازار تحت کنترل قرار می‌گیرد و اگر نباشد سرمایه های خردی که در دست مردم است وارد بازار مسکن می‌شود و خواه یا ناخواه قیمت مسکن بالا می‌رود. همچنین بخش مسکن متاثر از اقتصاد کلان است که این اقتصاد هم همچنان بلاتکلیف است و خیلی از پارامترهای دیگر نیز بر روی ان تاثیر می‌گذارد. موضوعاتی نظیر برجام، ارز 4200 و ... نمونه‌هایی از این پارامترها محسوب می‌شود.

وی در پایان  اظهار کرد: اگر دولت اجازه دهد که بازار خودش، خودش را پیدا کند و تنها نقش نظارتی داشته باشد، شرایط کمی بهبود پیدا می‌کند ولی متاسفانه این کار را انجام نمی‎دهند. برای مثال وقتی دولت می‌گوید سالی 4 میلیون می‌خواهم مسکن بسازیم یعنی خودش را جای سازنده و طراح وارد بازار می‌کند. در نتیجه تصدی گری دولت در مسکن را شاهد هستیم که نشانه خوبی نیست.