علت اصلی گرانی رهن و اجاره چیست؟

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ گزارش‌های رسمی از رشد سالیانه بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌بها حکایت دارد و نرخ‌های جدید از اوایل تابستان کشف می‌شوند؛ در این خصوص برخی کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اگر از همین ابتدای سال برنامه‌ای برای کنترل بازار اتخاذ نشود تا پایان سال افزایش قابل توجه در اجاره‌بها را خواهیم داشت.

فرشید ایلاتی کارشناس مسکن علت نابسامان بودن بازار مسکن را نبود سامانه اطلاعاتی یکپارچه دانست و به «راهبرد معاصر»، گفت: بخش عمده‌ای از نابسامانی در همه حوزه‌های اجرایی در کشور به خاطر این است که در بحث برنامه‌ریزی ما نظام اطلاعاتی دقیقی نداریم. الان در بازار مسکن ما سامانه اطلاعاتی جامعی نداریم که بتوانیم وضعیت مالکیت‌ها و سکونت‌ها را رصد کنیم.

وی افزود: در قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ بندی آمد ذیل ماده ۱۶۹ که سامانه املاک و اسکان کشور را وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت صمت و  دیگر سازمان‌های مرتبط باید راه اندازی کند. الان تقریبا هفت سال از این سامانه گذشته است و کماکان نتیجه‌ای حاصل نشده است پیش از آن هم سامانه «کاداست» را در سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور قرار بود راه‌اندازی شود که آن‌هم بیش از ۴۰ سال است که به نتیجه نرسیده است.

ایلاتی تصریح کرد: تا وقتی که وضعیت مالکیت‌ها را نتوانیم مشخص کنیم سیاست‌گذار نمی‌تواند برای مسکن برنامه‌ریزی کند. یعنی ما ابتدایی‌ترین و بدیهی‌ترین پیش نیاز برای برنامه‌ریزی توسعه مسکن را نداریم و در این راستا‌ نیز دولت‌های مختلف تلاش بسیاری کرده‌اند و طرح‌هایی را اجرا کردند اما به دلیل عدم وجود نظام اطلاعاتی بسیاری از طرح‌هایی که در حوزه مسکن داشتند موفق نبوده است. بنابراین تا زیرساخت اطلاعاتی را ایجاد نکنیم نمی‌توانیم کاری را به سمت جلو پیش ببریم.

این کارشناس مسکن با انتقاد از نبود اطلاعات زیرساختی در حوزه مسکن برای تشخیص خانه‌های خالی، گفت: در بحث مالیات‌ها، دولت یکسری مالیات‌هایی را مصوب کرد مثل مالیات بر خانه‌های خالی، طبق آخرین آماری که بنده اطلاع دارم ۴۰۰ خانه شناسایی شده است. یعنی از سه میلیون واحد خانه خالی که تخمین  زده می‌شود در کشور وجود دارند در مرحله اجرا فقط ۴۰۰ خانه شناسایی شده است که این یک فاجعه در نظام برنامه‌ریزی محسوب می‌شود. و این سوال مطرح می‌شود که چطور ما نتوانستیم ابزارهای اطلاعاتی‌مان را از روی انشعابات آب و برق و گاز تکمیل کنیم و به یک اطلاعات حداقلی از سکونت و مالکیت افراد برسیم؟

وی ادامه داد: وقتی این وضعیت آشفته را در بحث بانک‌های اطلاعاتی املاک و مستغلات شاهد هستیم بالطبع هر دولتی با هر شعاری سر کار بیاید برنامه‌های اعلامی‌اش ناکارآمد خواهد بود. در گام اول باید این سامانه تکمیل شود. اگر فرض بگیریم که این سامانه در کشور وجود دارد تازه ما به بحث سیاست‌گذاری در حوزه مسکن می‌رسیم. یکی از سیاست‌های حوزه مسکن این است که ما از ورود سرمایه‌های سرگردان جلوگیری کنیم. یعنی اجازه ندهیم هر مبلغی وارد بازار مسکن شود و یکی دیگر از راه‌های کنترل مسکن بحث مالیات‌ها است. مثل مالیات بر عایدی سرمایه که بیش از ۸۰ کشور پیشرو اقتصادی آن را اجرا می‌کنند. یعنی شما از باز ترین اقتصاد‌ها تا بسته‌ترین آنها با درصدها و ضرایب مختلف مالیات بر عایدی سرمایه را در بخش مسکن اعمال می‌کنند.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: وقتی ما بتوانیم با سیاست‌های مالیاتی تقاضا را کنترل کنیم تازه به نقطه عرضه مسکن می‌رسیم. اگر عرضه مسکن به درستی توزیع نشود هرچقدرهم شما مسکن تولید کنید به خاطر عدم توزیع عادلانه نابرابری ایجاد می‌شود. اگر شما فاصله بین سرشماری های سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۰ را نگاه کنید بیش از ۷۰ درصد واحدهایی که ساخته و عرضه شده است به ۲۰ تا ۳۰ درصد افراد جامعه رسیده است. یعنی ۷۰ درصد را کسانی تصاحب کردند که دارای ملک دوم و سوم بوده‌اند و این یعنی بازار در وضعیت طبیعی خودش قرار ندارد.

ایلاتی در خصوص تاثیر وام ودیعه بر بازار مسکن، گفت: در ارتباط با وام ودیعه مسکن باید بگویم، این وام  که در دوره‌های قبلی نیز بوده به هیچ وجه بر کنترل اجاره بها موثر نبوده است. چه بسا تأثیر عکس داشته، این وام باعث شده تورم انتظاری در مالکین شکل بگیرد. مالک می‌گوید حالا که مستاجر ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان می‌تواند وام بگیرد من این مبلغ را بر اجاره خانه اضافه می‌کنم و این اقدام باعث شده است رهن مبالغ خانه افزایش پیدا کند و کاملاً این مکانیسم دولتی به ضد خودش تبدیل شود.

وی با تاکید بر اینکه دولت باید برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن دخالت کند، گفت: تا سامانه‌ای  نباشد که همه معاملات در آنجا ثبت شود، شما عملاً با گذاشتن سقف نمی‌توانید اعمال حاکمیت کنید. دولت باید در بحث مسکن نظارت کند. مسکن کالایی است که اقتصاد جایگزین ندارد، شما نمی‌توانید مثل خودرو مسکن وارد کنید، پس لازم است در چنین مواردی حاکمیت دخالت کند تا بتواند بازار مسکن را تنظیم کند. وقتی مسکن در چنین شرایطی ۵۰ تا ۸۰ درصد درآمد خانوار را می‌بلعد این باعث یک بحران اجتماعی می‌شود چون مسئله مسکن مسئله همه خانواده هاست.

وی با انتقاد از نقش مداخله گرانه شهرداری‌ها در قیمت زمین و مسکن، افزود: ما نمی‌توانیم بدون آنکه عرضه مسکن را افزایش دهیم هر سال به سراغ کنترل اجاره بها برویم، در کنار آن حتماً باید مسکن استیجاری را افزایش دهیم. شهرداری‌ها بزرگترین مداخله‌گر قیمت زمین در مسکن شهری هستند و جالب است که کمترین مسئولیت و پاسخگویی را دارند. یعنی شهرداری با بازی تراکم و منافعی که ایجاد می‌کند قیمت زمین را به عنوان مهم‌ترین بخش در مسکن تغییر می‌دهد. در قبال آن هم هیچ‌گونه مسئولیتی در حوزه مسکن نمی‌پذیرند.

ایلاتی در پایان خاطر نشان کرد: باید شهرداری‌ها منظم شوند که در حوزه مسکن نقش مثبت ایفا کنند یا کلاً از درآمدهای حوزه مسکن مستقل شوند یا در کنار این درآمدهایی که برای آنها محقق می‌شود مسئولیت اجتماعی خودشان را در حوزه مسکن ایفا کنند. باید از همه ظرفیت نهادها در حوزه مسکن استفاده کنیم. اکنون بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام(ره) را داریم، اینها نهادها املاک مختلفی را دارند ولی متاسفانه وارد فضاهای تجاری می‌کنند و در بخش مسکن فعالیت نمی‌کنند. که این‌ها باید ظرفیت تولید خودشان را برای عرضه مسکن استفاده کنند تا بتوانیم در میان مدت بازار مسکن متعادلی داشته باشیم.