3 راهکار برای مهار افزایش اجاره‌بها

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ بنابر مصوبه سران قوا،  در راستای کنترل بازار اجاره بها در کشور مقرر شد در شهر تهران اجاره بها 25 درصد و در سایر استان های کشور اجاره بها صرفاً 20 درصد افزایش یابد. طبق این مصوبه، مستأجران می توانند خانه های محل اجاره را تخلیه نکنند و صرفاً افزایش قانونی را مدنظر داشته باشند.

 
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن درباره مصوبه دولت در زمینه تعیین سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها برای مستأجران به «راهبرد معاصر» گفت: دولت با مصوبه خود نشان داد به دنبال کنترل بازار اجاره است و در حال حاضر می توان از آن به عنوان تنها ابزاری که دولت می تواند در کوتاه مدت استفاده کند، نام برد. با وجود این، افزایش اجاره بها سالهای بعد نیز وجود دارد و دولت باید برای ساماندهی بازار مسکن و بازار اجاره از اکنون به فکر باشد تا بتواند برای سال آینده نیز بازار را کنترل کند.

دولت با مصوبه خود در زمینه تعیین سقف 25 درصدی افزایش اجاره بها نشان داد به دنبال کنترل بازار مسکن است

وی با خنثی خواندن اینگونه مصوبات بر کنترل بازار اجاره افزود: دولت ابزار قیمت گذاری و کنترل بازار اجاره را ندارد و رقم هایی که عمدتاً میان 20 تا 25 درصد اعلام و سال جاری سومین سال پیاپی است که مطرح می شود، باید دارای ضمانت اجرایی باشد. دولت برای‌ اینکه ضمانت اجرایی به وجود بیاورد، همانند سنوات گذشته یک سال قراردادهای اجاره را خودکار تمدید کرد.

بیضایی ادامه داد: این امکان که دولت بخواهد هر سال اجاره را تمدید کند، وجود ندارد. سال بعد هم باید به شرایط بازار اجاره تمکین کنیم و امکان اینکه برای سال چهارم به صورت خودکار قراردادها تضمین شود، میسر نیست.


این کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه عوامل مختلفی در بازار اجاره دخیل هستند، افزود: یکی از عوامل فشرده شدن فنر بازار اجاره، شرایط شیوع کرونا در سال گذشته بود، زیرا دولت گذشته نتوانست در دو سال اخیر به صورت تدریجی قیمت‌ها را آزاد کند. یکباره افزایش قیمت‌ها سر باز کرد و تأثیر زیادی در بازار اجاره گذاشت. عامل تأثیرگذار بعدی رشد مهاجرت از کشورهای همسایه بود که تقاضا را به ویژه برای کلان شهرها افزایش داد.

 
وی عنوان کرد: به دلیل اینکه راهکار و سیاست مشخصی برای کنترل مهاجرت نداریم، وقتی مهاجران وارد کشور می‌شوند، به بازار املاک کشور ورود می کنند. علاوه بر این دو عامل، موضوع کاهش عرضه در این مدت اثر گذار بود و مجموع این عوامل تأثیر خود را بر اوضاع کنونی بازار اجاره گذاشت.

بیضایی عرضه مسکن استیجاری، ابزارهای مالیاتی و عملیاتی شدن سامانه املاک و اسکان را سه راهکار عملی دولت برای مهار قیمتها در سال آینده خواند و گفت: در زمینه عرضه مسکن استیجاری شاهدیم خیلی از واحد‌های خالی از سکنه در اختیار نهادهای حقوقی مانند بانک ها و مؤسساتی‌ مانند بیمه ها هستند که در بازار اجاره ورود ندارند. دولت باید عرضه آنها را به وسیله ابزارهای قانونی ( بانک مرکزی و ...) در کوتاه مدت دنبال کند و به وسیله ابزارهای مالیاتی کار را پیش ببرد. در کنار آن حتما باید افزایش عرضه مسکن شکل بگیرد.

 
وی افزود: دولت همچنین باید ابزارهای مالیاتی که تقاضای سرمایه ای در بازار ایجاد می‌کنند و به افزایش قیمت منجر می‌شوند اجرایی و عملیاتی کند تا ابزارهایی برای کنترل عرضه داشته باشد.

دولت باید ابزارهای مالیاتی که تقاضای سرمایه ای در بازار ایجاد می‌کنند و به افزایش قیمت منجر می‌شوند اجرایی و عملیاتی کند تا ابزارهایی برای کنترل عرضه داشته باشد

بیضایی درباره ساماندهی موضوع واسطه گری در بازار مسکن گفت: باید از شیوه فعلی واسطه گری در بازار مسکن که  حدود 200 هزار واحد صنفی املاک هستند، به سمت اپراتوری در حوزه املاک برویم که دولت بتواند اعمال نظارت روی رفتارهای اپراتورها داشته باشد. اگر شکل دهی شخصیت حقوقی آنها به صورت واقعی خیلی سخت باشد، می‌توان از ابزارهای مجازی نیز استفاده  کرد؛ مانند اتفاقی که در حمل و نقل افتاد. ما به سمت اپراتورهای مجازی حمل و نقل رفتیم که واسطه گری میان عرضه و تقاضای حمل و نقل عمومی ایجاد شد که کاهش قیمت ها و بهبود کیفیت خدمت رسانی را به دنبال داشت.

 
این کارشناس مسکن با تأکید بر ضرورت ایجاد تشکیل سامانه املاک و اسکان گفت: در کنار موضوع شفافیت، عملیاتی شدن سامانه اطلاعات املاک و اسکان کشور باعث می‌شود بتوان به کنترل رفتارهای واسطه ها در بازار املاک پرداخت، شناسایی تقاضا بهتر اتفاق بیافتد و عرضه واحد های مسکونی در بازار بهبود می یابد. در چنین شرایطی می‌توان انتظار داشت وضع بازار اجاره و مسکن بهبود یابد.