حباب قیمت مسکن در آستانه ترکیدن

به گزارش راهبرد معاصر؛  گزارش ما از آخرین وضعیت نمایشگر حباب قیمتی در بازار مسکن حاکی است: حباب قیمت مسکن در شهر تهران در حال حاضر با ثبت رکورد ۲۲ ساله بیشترین مقیاس، به گونه‌ای افزایش حجم پیدا کرده که با لحاظ دو پارامتر تعیین‌کننده، احتمال شروع تخلیه آن، بیش از هر زمان دیگری مطرح است.

کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمت و میزان آن، از رابطه قیمت و اجاره‌‌بها استفاده می‌کنند. نسبت حاصل از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به متوسط اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان –P به R – شاخصی است که براساس آن، وجود یا عدم حباب در قیمت خرید و فروش مسکن در یک شهر قابل تشخیص می‌شود. به کمک این حباب‌سنجی می‌توان آینده سطح قیمت مسکن را البته با توجه به متغیرهای اثرگذار بر روند معاملات ملک پیش‌بینی کرد.

در حال حاضر نسبت پاییزی P به R در بازار مسکن پایتخت عدد ۸/ ۲۱ را نشان می‌دهد که بالاترین نسبت از سال ۷۵ تا کنون و نزدیک به عدد سال ۸۶ است. طی ۲۷ سال گذشته رابطه طولانی‌مدت قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران به شکلی رقم خورده که در جریان سیکل‌های تجاری بازار معاملات ملک –دوره‌های رکود و رونق- این نسبت معمولا در دامنه ۱۴ تا ۲۲ در نوسان بوده است. البته در معدود سال‌ها نیز ابعاد خیلی متفاوت تورم ملکی یا تورم اجاره باعث شده نسبت P به R در بازار مسکن تهران از این دامنه عبور کند. نقطه اوج «نسبت قیمت به اجاره مسکن» معمولا در پایان رونق معاملات خرید به دلیل جهش‌ قیمت و حداکثر شدن میزان حباب، شکل می‌گیرد و پس از آن، عملیات «توقف» بزرگ‌تر شدن حباب و تخلیه آن در بازار آغاز می‌شود. هم‌اکنون نسبت پاییزی P به R در بازار مسکن پایتخت -که براساس آخرین سطح میانگین قیمت فروش آپارتمان در آمارهای رسمی مربوط به آبان و همچنین تحقیقات میدانی از متوسط بهای ماهانه اجاره واحد مسکونی در همین مدت به دست آمده است- نقطه اوج را نمایش می‌دهد.

این نسبت از اواخر سال گذشته همزمان با شروع رونق معاملات خرید مسکن در این شهر رو به افزایش گذاشت و از سطح حداقلی ۵/ ۱۳ در پاییز ۹۶ به ۲/ ۱۶ در اسفند پارسال و سپس ۸/ ۱۸ در تابستان امسال صعود کرد. در فصل جاری نیز این صعود تداوم داشت و نسبت حاصل از P به R، به مرز ۲۲ رسیده است. روند افزایشی نسبت P به R در بازار مسکن تهران طی ماه‌های گذشته ناشی از جهش‌های پی‌در‌پی قیمت آپارتمان بوده است. هر چند طی همین بازه زمانی، اجاره‌بها نیز در پایتخت با رشد قابل توجهی همراه بود اما اختلاف شیب در رشد قیمت و اجاره باعث شد سبقت اولی از دومی، P به R را بالا ببرد. متوسط اجاره بهای مسکن در تهران طی ماه‌های گذشته از سال ۹۷ براساس آمارهای رسمی حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ افزایش پیدا کرده است. اما در همین بازه زمانی -۸ ماه اول امسال- متوسط قیمت خرید آپارتمان حدود ۷۰ درصد نسبت به زمان مشابه در سال گذشته جهش کرد. نیمه پاییز امسال متوسط قیمت مسکن به متر مربعی ۹میلیون و ۱۸۶ هزار تومان و میانگین اجاره بها نیز به متر مربعی ۳۵هزار تومان در تهران رسید.

سطح کنونی P به R تا حدودی مشابه سال ۸۶ است. سال ۸۶ در تهران قیمت مسکن ۴/ ۸۰ درصد جهش کرد و بعد از آن با کاهش تدریجی نرخ رشد قیمت اسمی و حتی کاهش حدود ۱۱ درصدی قیمت اسمی در سال ۸۸ نسبت به ۸۷، سرانجام نسبت قیمت به اجاره مسکن تحت تاثیر رکود بازار معاملات ملک به عدد ۱۳ در سال ۸۹ رسید. وضعیت فعلی نشانگر حباب‌سنج مسکن با لحاظ پارامتر‌های جهت‌دهنده بازار از یک سو و رابطه قدیمی قیمت و اجاره بها از سوی دیگر، مشخص می‌کند: احتمال کاهش شیب رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده وجود دارد و در عین حال، با توجه به اینکه بیش از این - البته مشروط به عدم تغییر ناگهانی متغیرهای بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن- بیشتر شدن ابعاد حباب امکان‌پذیر نیست، می‌توان انتظار داشت حباب موجود به زودی شروع به تخلیه کند.

بررسی‌ها درباره آینده نسبت P به R در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: کاهش این نسبت که به معنای تخلیه حباب قیمتی است را می‌توان در قالب دو سناریو پیش‌بینی کرد. در سناریوی اول احتمال سبقت نرخ رشد اجاره‌بها از نرخ رشد قیمت مسکن و در نتیجه کاهش نسبت P به R با کم شدن فاصله قیمت مسکن و اجاره‌بها مطرح است. این سناریو اگر چه به دلیل بروز رکود در معاملات خرید مسکن و شیفت دسته‌ای از متقاضیان خرید به سمت بازار اجاره، می‌تواند مبنای پیش‌بینی تحولات آینده بازار ملک قرار بگیرد اما از آنجا که توان مالی و اقتصادی اجاره‌نشین‌ها در عمده مناطق تهران، کمتر از حد لازم برای تحمل تورم بیشتر اجاره است، احتمال وقوع سناریو چندان بالا نیست.

اما در قالب سناریوی دوم اگر شیب رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده کند شود و میزان اختلاف شیب بین تورم ملکی و تورم اجاره کاهش پیدا کند در این صورت، منحنی P به R به سمت نزول چرخش می‌کند و حباب قیمتی شروع به تخلیه خواهد کرد. در این سناریو، هم احتمال رشد مثبت اجاره بها با توجه به افزایش تقاضای اجاره در ماه‌های آینده لحاظ شده و هم شرایط متغیرهای درون بازار معاملات خرید آپارتمان در نظر گرفته شده است. بررسی‌ها در این باره حاکی است: دو پارامتر جهت‌دهنده به سطح قیمت مسکن در شرایط کنونی، آماده پشتیبانی از تخلیه حباب است. پارامتر اول به همان رابطه قدیمی قیمت و اجاره برمی‌گردد که هم اکنون بازتنظیم آن نیازمند تغییر کاهشی تورم ملکی و گذار بازار معاملات ملک به دوره ثبات نسبی قیمت است. پارامتر دوم به کاهش عطش تقاضای سفته‌بازی و همچنین محدودتر شدن خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک برمی‌گردد. با شکل‌‌گیری انتظارات کاهشی در بازار مسکن برای آینده قیمت‌ها که عمدتا ناشی از جو روانی ریزش قیمت دلار است، انگیزه سوداگران برای خرید آپارتمان به قصد فروش در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، کاهش پیدا کرده است. برداشت غالب در بازار مسکن تهران آن است که سطح قیمت دست کم در مناطقی که پیش‌تر با بیشترین جهش قیمتی همراه بودند، به سقف رسیده است.

در این میان، افت شدید تقاضای مصرفی حاضر در بازار برای خرید آپارتمان، این برداشت را تقویت کرده است. ماه گذشته حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه مشابه در سال ۹۶، نصف شد. طی ۸ ماه گذشته از سال جاری، تعداد آپارتمان‌هایی که در تهران فروخته شد به شکل سریالی –ماه به ماه- کاهش پیدا کرد. عمده این اتفاق ناشی از تخریب شدید قدرت خرید تحت‌تاثیر جهش قیمت و عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بوده است.