جهت قیمت خرید و اجاره مسکن تا پایان سال 98 چگونه خواهد بود؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ پایان خرداد و اولین  روزهای تیر ماه که مصادف با پایان سال تحصیلی است فصل جا به جایی مستاجرین و یافتن مسکنی مطابق با درآمدشان است نه سلیقه و نیاز واقعی آنها به متراژخانه ! افزایش قیمت مسکن که منجر به افزایش اجاره بها در چند سال اخیر شده از سال 97 تا سال جاری رشد غیر قابل باوری را به دنبال داشته است؛ هر چند افزایش قیمت مسکن و به تبع آن اجاره بها هم همانند افزایش نرخ سکه و ارز ازنظر کارشناسان حبابی بیش نیست اما با آغاز فصل تابستان و افزایش نرخ اجاره بها مستاجران تنها کسانی هستند که در حباب ایجاد شده تا مرز خفگی پیش می روند بی آنکه حباب بترکد و نفس راحتی کشیده شود. حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه املاک کشور در گفت و گو با راهبرد معاصر توضیحاتی درباره میزان رشد اجاره بها و آینده نرخ مسکن داشته است.

 اجاره بها در تهران بسیار افزایش یافته است به گونه ای که اجاره های سال 98 به هیچ وجه با اجاره در سال گذشته قابل تطبیق نیست آیا این مساله مربوط به تهران است یا سایر شهرها نیز از افزایش اجاره بها در امان نمانده اند؟

 رشد قیمت مسکن از سال 97 تا سال جاری براساس آمارها بیش از صد درصد بوده است؛ قاعدتا با افزایش نرخ خرید و فروش مسکن شاهد افزایش اجاره بها نیز هستیم هر چند در افزایش نرخ مسکن و اجاره بها مولفه های دیگری چون کاهش توازن بین عرضه و تقاضا یا تولید مسکن استیجاری یا ارائه تسهیلات بانکی متناسب با درآمد و قدرت خرید مردم تاثیر گذارند اما رشد مسکن به هیچ وجه با افزایش درآمد عمومی مردم متناسب نبوده است. در مجموع می توان گفت به لحاظ نرخ های اجاره ای مستاجران وضعیت خوبی در پیش رو ندارند و این مساله خاص تهران و سایر کلانشهرها  نیست بلکه شهرهای متوسط نیز به دلیل عدم توازن بین عرضه و تقاضا در وضعیت بغرنج اجاره ای به سرمی برند. قطعا عدم توجه دولتها از دولت اصلاحات تا دولت تدبیر و امید به ساخت و تولید مسکن استیجاری و تمرکز اساسی بر عملیاتی و پایداری آن تا کاهش اجاره ها و ایجاد توان در مستاجران در خرید خانه یکی از عواملی است که این روزها بیشترین فشار را بر مستاجران وارد کرده است.

میانگین افزایش اجاره بها را چه میزان ارزیابی می کنید؟

قاعدتا میانگین متوسط رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ از جمله تهران چیزی در حدود 20 تا 25درصد بوده است؛ هر چند در سایت ها و شبکه های مجازی یا برخی از موجران اعداد بزرگتری را مطرح کرده اند اما در کل افزایش  بین 20 تا 25 درصد بوده است چرا که قراردادهای امضاء شده قراردادها بیانگر چنین آماری در شهرهای بزرگ و متوسط است. با توجه به گذشت ماه اول تابستان و باقی ماندن دو ماه از فصل اصلی نقل و انتقالات انتظار می رود موجران با توجه به عدم توانایی مستاجران در پرداخت اجاره بهای بیشتر و پایین بودن درآمدها از سخت گیری و افزایش قیمت های غیر منصفانه بپرهیزند.

علی رغم اینکه در سال 97 شاهد افسارگسیختگی در اجاره بها بودیم به گونه ای که خیل عظیمی از مستاجران مجبور به مهاجرت از شمال به مرکز واز میانه شهر به جنوب و از جنوب شهر به حاشیه شهرهای بزرگ شدند اما تجربیات مستاجران به مراتب سخت تر از سال گذشته است؛ لذا انتظار می رود دولت با ایجاد تمهیداتی مانع چنین موضوعی شود چرا که حضور سوداگران در بخش مسکن مانع از ایجاد ثبات در قیمت و نرخ اجاره بها خواهد شد واین مساله می تواند به افزایش نرخ مسکن و اجاره و در به دری مردم بیانجامد.

 تا پایان فصل تابستان بازار خریدو فروش یا اجاره مسکن را چگونه پیش بینی می کنید؟

پیش بینی می شود تا پایان تابستان افزایش اجاره بها و قیمت مسکن به شکل کلی و خاصی نداشته باشیم چرا که هر دوبه اوج خود رسیده و بیش از این مردم توان پرداخت بیشتری ندارند؛ قاعدتا انتظار می رود دولت در تولید مسکن استیجاری گام جدی بردارد هر چند که تولید مسکن استیجاری امسال نمی تواند گرهی از کار مستاجران باز کند اما  به لحاظ روانی می تواند عاملی در کاهش نرخ مسکن و کاهش اجاره بها و امیدواری بیشتر مستاجران برای کاهش قیمت ها و خانه دار شدن در سالهای آینده باشد.

ارائه تسهیلات وامی و بانکی به مستاجران هم یکی از اموری است که باید جدی گرفته شود تا مستاجران بتوانند خود را با شرایط روز جامعه وقف دهند؛ بدیهی است سود تسهیلات به مستاجران نباید بیش از5 درصد باشد؛ لازمه عملیاتی شدن این مهم خروج سیستم بانکی کشور از بنگاه داری و تنظیم سیاستهای پولی و بانکی به سمتی است که نقدینگی را به سمت تولید مسکن هدایت کند تا علاوه بر افزایش قدرت اجاره نشینی  توانایی مردم در خرید مسکن افزایش یابد. قطعا با ارائه تسهیلات اجاره بها افزایش نمی یابد واین ادعا به هیچ وجه صحیح نیست. متاسفانه تسهیلات و وام بانکی 160 میلیون تومانی در شهرهای بزرگ تنها کفاف خرید 20 مترآپارتمان را به مردم می دهد در حالی که با وام 15 میلیون تومانی در سال 83 مردم توانایی پرداخت 43درصد ارزش یک آپارتمان را داشتند لذا ارائه تسهیلات باید متناسب با درآمد مردم و رشد عمومی قیمت ها و سود متعارفی باشد که مردم قادر به پرداخت آن باشند.

چه عواملی می توانند تا پایان سال منجر به افزایش قیمت مسکن شوند؟  

درباره آینده بازار مسکن باید گفت قیمت مسکن تا پایان تابستان در حوزه خرید و فروش افزایشی نخواهد داشت و با رکود عمیق مواجه خواهیم بود هر چند که تا پایان شهریور ماه در واحدهای بالای 150 متر سقوط قیمت خواهیم داشت. پیش بینی می شود در صورت عدم افزایش حامل های انرژی و دلار تا پایان سال افزایش قیمتی رخ ندهد در غیر این صورت نمی توان پیش بینی خاصی داشت. انتظار می رود در نیمه دوم سال شاهد کاهش 10 تا 20 درصدی قیمت مسکن باشیم.

این روزها شاهد کاهش نرخ دلار هستیم آیا این موضوع در کاهش نرخ مسکن موثر است؟

کاهش نرخ دلار در عدم افزایش و کاهش نرخ مسکن موثر است اما به مرور بنابراین در کوتاه مدت تاثیر چندان و قابل مشاهده ای به جای نمی گذارد؛ هر چند که می توان گفت با توجه به اینکه ارزش مسکن وابسته به زمین است یعنی چیزی درحدود 70 تا 90 درصد قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین  است بنابراین می توان گفت حباب در بخش مسکن بسیار بزرگ و قیمت ها بسیار غیر واقعی است.