راهکار خروج بازار مسکن از رکود چیست؟

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ بازار مسکن ایران، یکی از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور، در دو دهه گذشته فراز و فرودهای متعددی را تجربه کرده است. طبق آمار منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، در دولت سیزدهم با رشد ۸.۶ درصدی نسبت به دوره قبل، بیش از ۵۲۲ هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۳ به مرحله ساخت رسید که انتظار می رود دولت چهاردهم از آنها بهره  برداری کند. این رقم بالاترین میزان در 11 سال اخیر به شمار می‌رود و به باور کارشناسان، می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت نسبی اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار ساخت‌وساز باشد.

بنا به برخی دلایل نمی توان انتظار داشت شبیه به دهه 80 سالانه شاهد ساخت 800 هزار تا 1 میلیون واحد مسکونی باشیم

با وجود این، هدف کلان دولت چهاردهم مبنی بر ساخت سالانه 1 میلیون واحد در قالب «نهضت ملی مسکن» همچنان دور از دسترس است. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد، تا پایان سال آینده حدود ۱۲۰ هزار واحد از پروژه‌های نهضت ملی به بهره‌برداری خواهد رسید. گرچه این عدد فاصله زیادی با اهداف تعیین‌شده دارد، اما در شرایط تنگنای مالی، رشد تولید واقعی در این بخش را می‌توان نشانه‌ای مثبت و استمرار اراده دولت در تداوم طرح دانست.

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره چرایی رکود بازار و راهکارهای خروج از این وضعیت به «راهبرد معاصر» گفت: باید  تعریف درستی از رکود ارائه داد تا اتفاقات بازار مسکن بررسی شود و بعد از آن به نتیجه درست چرایی رکود دست یافت. بعد از دهه 90 و بیشتردر 10 سال اخیر شاهد کاهش آمار صدور پروانه های ساخت و ساز بوده ایم. کاهشی شدن آمار صدور پروانه های ساختمانی را می توان تعریف درستی از رکود بازار و ساخت و ساز مسکن عنوان کرد.

وی افزود: بنا به برخی دلایل نمی توان انتظار داشت شبیه به دهه 80 سالانه شاهد ساخت 800 هزار تا 1 میلیون واحد مسکونی باشیم و آمارهای آن سال ها محقق نمی شود. بخشی از محقق نشدن را می توان مربوط به کاهش سطح تقاضای مصرفی، کاهش تعداد خانوار و ازدواج در کشور ربط داد؛ بنابراین به دلیل اینکه میانگین ازدواج به 500 هزار رسیده، دراین حد تقاضای مسکن نیز کاهش یافته و روی تقاضای کل مسکن اثر گذاشته است.

کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: انباشت عرضه دهه 80 و سیاست های تحریک عرضه ای آن دوره در کنار سیاست هایی که شهرداری تهران در زمینه فروش تراکم یا تصویب طرح جامع تهران داشت، باعث شد در آن دهه حجم زیادی از افزایش عرضه رقم بخورد، اما اینک همچنان صاحبان سرمایه ها توانایی نقد کردن دارایی خود یعنی واحدهای مسکونی که آن سالها خریداری کردند، ندارند؛ زیرا قیمت مسکن افزایش یافته اما قدرت خرید جامعه نزولی شده است.

بیضایی گفت: یکی دیگر از دلایل افزایش ساخت و ساز در دهه 80 ورود تقاضاهای سرمایه ای از سوی بانک ها و صاحبان سرمایه علاقمند به خرید و سرمایه گذاری در بخش مسکن بود، اما امروز این سطح از تقاضا کاهش یافته و سرمایه گذاری در دهه 90 به سمت بازارهایی مانند ارز، طلا و سکه رفته است؛ لذا شاهد کاهش میزان سرمایه گذاری تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن هستیم.

در کنار رویکرد درست نحوه مواجهه با خانه های خالی باید به سمت عرضه تدریجی خانه های خالی با سیاست های حمایتی رفت

وی تصریح کرد: در چنین فضایی که فرآیند صدور پروانه های ساختمانی کاهشی شده و ساخت و ساز پایین آمده است، فقط زمانی سطح افزایش ساخت و ساز بالا می رود و بازار از رکود خارج می شود که با تمهیدات و سیاست گذاری مناسبی وزارت راه و شهرسازی بتواند میزان تقاضای مسکن را بالا ببرد، اما در شرایط اقتصادی کنونی بعید به نظر می آید به میزان ساخت و ساز دهه 80 برسیم.

کارشناس بازار مسکن افزود: برای رشد ساخت و ساز و تحریک سرمایه در بازار مسکن باید به سمت ساخت خانه برای خانه اولی ها یا به سمت تحریک تقاضای سرمایه ای رفت. در صورتی که این راهبرد و سیاست اصولی به درستی اجرا شود، می تواند موجب جهش در حوزه صنعت ساخت و ساز مسکن و افزایش ارزش افزوده شود.

بیضایی معتقد است: برای جهش ساخت و ساز مسکن و خروج از رکود فعلی دو اتفاق مهم باید رخ دهد، با توجه به دو ظرفیت اساسی که در حوزه تقاضاهای مصرفی وجود دارد؛ لذا از این ظرفیت ها باید به نحو احسن استفاده کرد. نخستین ظرفیت در بخش مسکن تعداد عمده بالای خانه های خالی است که شاید در حال حاضرارزش کل خانه های خالی کشور بیشتر از نقدینگی کل باشد، لذا نباید خیلی انتظار داشت حتی سیاست های مالیاتی، سخت گیرانه و جریمه هایی که عمدتاً در برخی محافل پیگیری می شود، بتواند راهکار مناسبی برای خروج از بن بست خالی ماندن خانه ها باشد.

وی افزود: در کنار رویکرد درست نحوه مواجهه با خانه های خالی باید به سمت عرضه تدریجی خانه های خالی با سیاست های حمایتی رفت، زیرا می تواند به عرضه خانه های خالی کمک کند بدون اینکه بازار به لحاظ رشد قیمتی تحریک و موجب برهم خوردن شرایط قیمتی بازار مسکن شود؛ در شرایطی که قدرت خرید جامعه افزایش نیافته است.

بیضایی عنوان کرد: برای حمایت از ساخت وساز مسکن و خانه دار شدن مردم وزارت راه و شهرسازی می تواند از سیاست های موازی مانند ساخت مسکن تعاونی ها، ساخت مسکن حمایتی و عرضه زمین و افزایش محدوده شهرها استفاده کند تا بستری برای تحریک سرمایه هایی که با هدف تقاضای مصرفی وارد عرصه ساخت و ساز و خرید مسکن شدند، فراهم شود. این روند تا حد خوبی به افزایش تولید و معاملات و افزایش سرعت در ساخت و ساز خانه منتهی می شود.