به گزارش راهبرد معاصر؛ قیمت مسکن در دو سه سال گذشته به شدت گران شده است و بسیاری از مردم توان خرید و حتی اجاره مسکن مناسب را ندارند و به حاشیه شهر و مسکن های بی کیفیت پناه برده اند. برای حل مشکل مسکن طرح های مختلفی پیشنهاد شده است و تجاربی هم از قبل وجود دارد مثل طرح مسکن مهر، طرح اجاره به شرط تملیک، مسکن اجتماعی و... . نقد تک تک این طرح ها و ارائه یک طرح جدید در یک یادداشت کوتاه غیر ممکن به نظر می رسد اما می توان استدلال هایی که پشت عمده این طرح ها وجود دارد و گاهی پر­تکرار هم هست به نقد کشید. همچنین می توان نشان داد که چرا بسیاری از این طرح ها اشتباه هستند و به جای تعین و دست گذاشتن روی  یک گزینه به عنوان گزینه درست، چندین گزینه غلط را مشخص و حذف کرد.

آمایش سرزمین

یک طرح مسکن خوب باید بر اساس آمایش سرزمین باشد. بنا به دلایل متعدد تاریخی، اقتصادی، سیاسی، استعمار و... توزیع جمعیت در ایران و مکان یابی شهر­ها چندان معقول و منطقی نیست و برخی مناطق مثل سواحل جنوبی تراکم جمعیت بسیار پایینی دارند یا بر عکس برخی شهر­های دیگر در مناطقی ساخته شده اند که به منابع آب مناسب دسترسی ندارند یا روی مناطق زلزله خیز و دارای گسل ساخته شده اند. همچنین موقعیت جغرافیایی یک شهر و آب و هوای آن روی آلودگی هوا تاثیر دارد و هرچه شهری بادخیز­تر باشد کمتر دچار آلودگی هوا می شود.

در واقع یکی از عناصر بسیار مهم در مکان یابی شهر­ها، مسئله ظرفیت های اقتصادی هر منطقه است به عنوان مثال مناطق ساحلی جنوبی ایران به دلیل دسترسی به آب های آزاد ظرفیت بالایی برای توسعه اقتصادی دارد و لذا در بند دهم سیاست های کلی جمعیت روی ایجاد مراکز جدید جمعیتی در سواحل جنوبی و جزایر جنوبی کشور تاکید شده است. لازم به ذکر است که بسیاری از شهر­های بزرگ دنیا مثل شهر شانگهای با 24 میلیون نفر جمعیت و یا شهر بمبئی (دومین شهر پرجمعیت هند) با 20 میلیون نفر جمعیت در کنار ساحل قرار دارد. همچنین شهر­هایی مهمی مثل بارسلون، لیورپول، استانبول، دبی و نیویورک شهر­هایی بندری هستند.

اشکال بزرگ طرح هایی مثل مسکن مهر یا جهش تولید مسکن این بود که این طرح ها به مسئله آمایش سرزمین توجه نکرده بودند و باعث زیادتر شدن جمعیت شهر­های موجود می شدند. طرح مسکن مهر یا طرح جهش تولید مسکن- که اخیرا معرفی شد- یا جمعیت شهرهای فعلی را زیاد می کنند و یا اینکه شهر­های جدید می سازند اما شهر­هایی در فاصله بسیار نزدیک به شهر­های فعلی مثل تهران. بر اساس طرح جهش تولید مسکن، می بایست در زمین های خالی دولت که در شهرها قرار دارند مسکن ساخته شود تا هزینه های زیربنایی مثل هزینه ساخت راه یا برق و گاز کاهش پیدا کند. بدیهی است که این طرح ها موجب افزایش جمعیت شهر­هایی مثل تهران و جذب جمعیت بیشتر در این شهر خواهد شد.

هزینه های پنهان

یکی از ویژگی های دیگر یک طرح بد، بی توجهی به هزینه های مختلف ایجاد منطقه مسکونی یا افزایش جمعیت یک شهر است. قیمت زمین بخش مهمی از هزینه تمام شده مسکن را تشکیل می دهد لذا در بسیاری از طرح های مسکن تلاش می کنند که سهم هزینه زمین در تولید مسکن حذف و  یا کاهش یابد. در طرح مسکن مهر این مهم با جایگزین کردن زمین های بسیار ارزان بیرون شهر انجام شد. در طرح جهش تولید مسکن نیز پیشنهاد شد که به جای بیرون شهر، دولت زمین های با کیفیت شهری خود را به صورت اجاره 99 ساله در اختیار سازندگان قرار دهد تا مسئله زمین حل شود. نکته کلیدی این جاست که در این طرح ها به هزینه های پنهان و غیر­مستقیمی که به دولت تحمیل می شود توجه نشده است.

آنچه در این تحلیل ها مغفول مانده است علت گرانی زمین های داخل شهر است. زمین های داخل شهر گران هستند چون به امکانات مختلفی دسترسی دارند؛ امکاناتی که با سرمایه گذاری دولت طی سالیان گذشته به وجود آمده است. لازم به ذکر است که منظور از امکانات فقط آب، برق، گاز و یا راه نیست بلکه شامل تمام امکاناتی می شود که مردم برای زندگی به آن احتیاج دارند مثل پارک، مسجد، مدرسه، درمانگاه و بیمارستان، آتش نشانی، پاسگاه پلیس و مانند اینها. زمانی که دولت در خارج از محدوده شهری مسکن بسازند ناچار می شود تمام این امکانات را فراهم کند.

بسیاری از افراد به اشتباه تصور می کنند که با ساخت مسکن در زمین های خالی داخل شهر یا نزدیک شهر هیچ هزینه ای به دولت تحمیل نمی شود. این در حالی است که مدارس، خیابان ها، پارک ها، بیمارستان ها و سایر امکانات در هر منطقه از شهر یک ظرفیت مشخصی دارد. با ساخت مسکن در داخل شهر، عملا یا باید ظرفیت این­ مراکز افزایش پیدا کند یا مثلا مدارس یا بیمارستان های جدید ساخته شود. اگر هم دولت بخواهد مدرسه، مسجد، درمانگاه و... بسازد عملا منطق و فلسفه این طرح ها زیر سوال می رود چرا که فلسفه طرحی مثل مسکن مهر یا طرح جهش مسکن فرار از همین هزینه ها بود نه اینکه هم مسکن بسازد و هم هزینه تامین زیرساخت ها را بپردازد.

منابع طرح

یکی از ویژگی هایی که باعث می شود یک طرح ساماندهی و ساخت مسکن طرح بدی باشد این است که در آن  به منابع لازم برای اجرای طرح توجه نشود. منابع طرح مسکن یا باید از محل بودجه و جیب دولت تامین شود و یا اینکه خود مردم این منابع را تامین کنند. این نکته در شرایط کنونی اهمیت دوچندان نیز می یابد چرا که دولت به خاطر تحریم از درآمد سرشار نفتی محروم شده است. از سویی انباشت بدهی های دولت دوازدهم، مشکلات صندوق های بازنشستگی، معضل کرونا و مسائل دیگر هزینه های دولت را به طرز چشمگیری زیاده کرده است و به نظر می رسد حداقل در چهار­پنج سال آینده این وضعیت ادامه پیدا کند. با این تفاسیر تکیه بر بودجه دولت تکیه بر باد است و طرحی که به جیب دولت تکیه کند یا شکست می خورد یا اینکه دولت را در منگنه قرار می دهد و سرانجام تلخی مثل خلق پول بیشتر یا انباشت بدهی خواهد داشت.

در طرح مسکن مهر دولت بخش قابل توجهی از سود وام ها را به عنوان یارانه پرداخت می کرد. از سویی در طرح جهش مسکن مجلس نیز روی منابع بانک ها حساب جدی باز شده است و احتمالا در نهایت دولت مجبور شود بخشی از سود را به عنوان یارانه از منبع بودجه بپردازد. برای روشن تر شدن موضوع فرض کنید بانک ها با نرخ سالانه 16 درصد از مردم سپرده جذب کنند و هزینه اجرایی و عملیاتی آنها هم 3 درصد باشد. با این فروض، اگر بانک ها با نرخ سود 19 درصدی وام بدهند فقط هزینه تمام شده وام ها پوشش داده می شود و بانک با وام دادن نه سود می کند و نه ضرر. سوال اینجاست که آیا مردم حاضر خواهند بود با نرخ 19 درصدی وام بگیرند؟

اگر مدافعان این طرح ها امید دارند که دولت بتواند بخشی از سود وام ها را بدهد باید بدانند که به غایت در اشتباه هستند. آیا مدافعان طرح مسکن مجلس توقع دارند دولتی که توان پرداخت مخارج ضروری مثل حقوق کارمندان و بازنشستگان را ندارد برای اجرای چنین طرحی دست به جیب شود؟ تحریم، کاهش قیمت نفت، چاه ویل صندوق­های بازنشستگی، بدهی های باقیمانده از دولت دوازدهم و... همگی در مسیر دولت بعدی یعنی دولت سیزدهم کمین کرده اند و امید به حاتم بخشی دولت، امید واهی است.

برخی افراد ممکن است پیشنهاد دهند که دولت به بانک ها دستور بدهد که با نرخ پایین به مردم وام مسکن بدهند و تفاوت هزینه تمام شده وام ها و جذب سپرده را نه دولت بپردازد و نه مردم. اگر دولت بانک ها را مجبور به پرداخت وام کم بهره کند بانک ها ضرر خواهند کرد چرا که وقتی هزینه تمام شده هر وام مثلا 19 درصد باشد پرداخت وام با نرخ پایین باعث ضرر سنگین بانک ها می شود. بسیاری از مردم که دل خوشی از بانک ها ندارند ممکن است بگویند که این مسئله هیچ اهمیتی ندارد اما قبل آن باید ببینیم این خسارت و ضرر در نهایت از جیب چه کسانی جبران خواهد شد.

ضرر بانک ها آنها را در معرض ورشکستگی قرار می دهد. وقتی بانک ها در معرض ورشکستگی قرار می گیرند دولت بر سر یک دو راهی قرار می گیرد؛ یک راه این است که ورشکستگی بانک ها را اعلام کند و با بحران های امنیتی و اجتماعی متعاقب آن دست و پنجه نرم کند و راه دیگر اینکه با چاپ پول بانک ها را نجات بدهد. روشن است که طبق معمول هم دولت برای پرداخت بدهی سپرده گذاران دست به چاپ پول خواهد زد و دوباره داستان گرانی همه چیز از جمله مسکن تکرار خواهد شد.

نکته بعدی در خصوص طرح جهش مسکن این است که هزینه زایی یک طرح دو معنا می تواند داشت باشد. یک معنای هزینه زایی این است که دولت مجبور شود بخشی یا همه هزینه های یک طرح را پوشش دهد. معنای دیگر هزینه بر بودن یک طرح این است که با انجام آن، دولت از برخی منابع درآمدی اش محروم شود. تخفیف در هزینه صدور پروانه ساخت یا انتقال درآمد ناشی از مالیات بر مسکن خالی به این پروژه، دولت را از برخی منابع درآمدی اش محروم می کند و کاهش درآمد دولت همان اثری را دارد که خرج تراشیدن برای دولت دارد. در واقع دولت در چند سال گذشته با فروش دارایی هایی مثل شرکت ها و انتشار اوراق (آینده فروشی) مخارج ضروری مثل حقوق کارکنان و بازنشستگان را تامین کرده است و کاهش درآمد دولت، در نهایت دولت را مجبور می کند که دست به خلق پول بزند.

جزئی نگری

یکی از مشخصات طرح های بد مسکن جزئی نگری این طرح هاست. برخی طرح های مسکن روی این فکر بنا شده اند که علت  گرانی مسکن کمبود تولید مسکن است و اگر مسکن زیادی تولید شود مشکل مسکن حل می شود. در حقیقت دلیل اینکه مردم نمی توانند مسکن مناسب بخرند این است که دستمزد و درآمد مردم بسیار پایین است. از سال 97 به بعد علی رغم تورم های بالا دستمزد­ها متناسب با تورم افزایش پیدا نکرد لذا توانایی خرید مردم به شدت کاهش پیدا کرده است. برای حل مشکل مسکن یا مشکلات دیگری مثل ازدواج یا فرزند­آوری، دولت باید فکری به حال افزایش دستمزد­ها بکند. خرج تراشی هایی از جنس طرح جهش مسکن، دولت را تحت فشار قرار می دهد و مخارج دولت را زیاد می کند. با افزایش مخارج دولت، نه تنها دستمزدهای کارکنان دولت افزایش پیدا نخواهند کرد بلکه با توجه به نفوذ دولت در تعین حداقل دستمزد، دستمزد­ها در بخش خصوصی هم چندان افزایش نخواهند یافت و مشکلات مردم پابرجا خواهند ماند.

مشکل مسکن یک قطعه از یک پازل بزرگتر به اسم «مشکلات اقتصادی ایران» است. مسکن گران شده است اما علت گرانی مسکن کمبود عرضه نیست. اگر در یک اقتصاد فقط قیمت یک کالای خاص مثل خودرو، مسکن، گوشت یا هر کالای دیگری افزایش پیدا کند می توان گفت که به احتمالا زیاد یا عرضه کاهش پیدا کرده است و یا اینکه تقاضا به هر دلیلی زیاد شده است اما اگر در یک اقتصاد قیمت همه چیزی بالا برود ماجرا ابعاد دیگری پیدا می کند. در طی دهه 90 اندازه اقتصاد ایران چندان تغییری نکرده است و تولید اگرچه نوساناتی داشته اما در مجموع کل تولیدات کشور در ابتدا و انتهای دهه 90 تقریبا برابر هستند و اختلاف چند برابری ندارند اما قیمت ها اول و آخر دهه 90 اصلا قابل مقایسه نیستند و چندین برابر شده اند. این گرانی نمی تواند به خاطر کاهش عرضه یا افزایش شدید تقاضا باشد بلکه علت اصلی گرانی و تورم، خلق پول بی ضابطه و مشکلات نظام بانکی است.

دخالت دولت در ساخت مسکن منجر به هیچ معجزه ای نخواهد شد چرا که در حال حاضر همه چیز­هایی که در ساخت مسکن لازم است مثل نیروی کار ساده، دستمزد تکنسین ها (برقکار، گچ کار، لوله کش و ...)، قیمت مصالح، قیمت زمین و ... افزایش پیدا کرده است. اگر دولت وارد بازار مسکن شود با همان موانعی مواجه می شود که اکنون بخش خصوصی با آن مواجه است لذا هزینه تمام شده مسکن دولتی کمتر از مسکن خصوصی نخواهد بود. اگر دخالت دولت می توانست قیمت ها را کاهش دهد پس چرا قیمت اقلامی مثل خودرو یا فولاد ثابت نمانده است؟

در پایان باید به این حقیقت اشاره کرد که اگرچه مشکل مسکن مشکل کوچکی نیست و حل نشدن آن تبعات بسیار بدی برای مردم و جامعه خواهد داشت اما این واقعیت توجیه مناسبی برای عملگرایی صرف و تعطیل کردن کار کارشناسی نیست چرا که طرح های کارشناسی نشده و احساسی، صرفا منابع دولت را از بین م ­برد و دست دولت را برای اجرای طرح های اساسی به منظور حل ریشه ای مشکلات کشور خواهد بست.