قانون اجاره مغازه ها در زمان تعطیلی اجباری

به گزارش راهبرد معاصر پرداخت اجاره بها در تعطیلی اجباری کرونا دغدغه این روزهای مستاجران است آن هم زمانی که بر اساس اعلام دولت محدودیت های فعلی تا 20 اردیبهشت ماه ادامه دارد. با ادامه این وضعیت سوال اینجاست آیا در زمانی که مغازه ای به دلیل بحران و به اجبار دولت تعطیل شده است باید اجاره بهای آن پرداخت شود؟

یک کارشناس حقوقی در شبکه خبر در پاسخ به این سوال می گوید:  هدف قانون گذار و اصول فقهی قانون و اجاره بر این است که اگر ملکی (تجاری- مسکونی) اجاره می شود از ان ملک استفاده شود و مستاجر از آن منتفع شود. در قرار دادهای تجاری ملک اجاره داده می شود تا کسب و کاری ایجاد شود. قانون می گوید وقتی این ملک قابلیت انتفاع و استفاده را از دست می دهد، لازم نیست مستاجر اجاره بها را پرداخت کند.

اصول حقوقی برای قرارداد‌های اجاره در دوران کرونایی

تاثیر کرونا بر اقتصاد و روابط جامعه برکسی پوشیده نیست و در وضعیت فعلی اقتصاد ایران و بلکه دنیا را تحت تاثیر قرار داده است. بسیاری از اماکن و اصناف به دستور دولت تعطیل شده؛ از جمله مدارس، دانشگاه‌ها، مهد کودک‌ها و تالار‌ها، اماکن عمومی و تعداد بسیاری از اصناف هم بنا بر این دستورها تعطیل شده اند و جز تعداد معدودی از مشاغل اجازه فعالیت در این دوره را نداشته اند.

بر پایه قانون اگر بنا به دستور مقامات صالحه مستاجر مجبور به تعطیلی واحد تجاری خودش شود، در ایامی که به دلیل تبعیت از این دستور مستاجر انتفاعی را از عین مستاجره نمی‌برد، در مقابل تکلیفی هم به پرداخت مال الاجاره ندارد؛ مضافا بر این، با توجه به اینکه این اتفاقی که افتاده، مانع موقتی برای استفاده از عین مستاجره هست، به نظر می‌رسد مستاجر علاوه بر اینکه تکلیفی به پرداخت اجاره بها ندارد می‌تواند بر اساس خیار تعذر تسلیم اجاره را فسخ و اگر ودیعه‌ای نزد موجر دارد مسترد کند.

براساس اصل انصاف یا قواعد عسر و حرج و هاردشیپ تعدیل قرارداد راهکار دیگری است که در اصول حقوقی برای چنین مواردی پیش بینی شده است. «تعدیل» در لغت به معنای «معتدل‌ کردن» و «تقسیم ‌کردن از روی عدالت» آمده است. تعدیل در عبارت «تعدیل قرارداد» هم از معنای لغوی خود دور نیفتاده است. تعدیل قرارداد یعنی شروط قرارداد یا آثار آن به اجازه قانون و بدون توافق طرفین تغییر پیدا می کند. این تغییر معمولا برای برقرار کردن تعادل بین تعهدات قراردادی است که ممکن است به هر علت از بین رفته باشد؛ به ‌عبارت ‌دیگر، گاهی اوضاع به نحوی پیش می رود که رابطه قراردادی میان اشخاص، به ‌شکلی کاملاً فاحش، به ضرر یکی از طرفین تغییر می کند.

به‌طورکلی باید دانست که تعدیل قرارداد قاعده ای است که در موارد استثنایی اجرا می شود و اصل بر این است که اشخاصی که قراردادی را منعقد می‌ کنند، بدون توجه به اینکه چه تغییرات و تحولاتی در بازار یا در موقعیت این اشخاص رخ می دهد، ملزم و متعهد به قرارداد‌های خود هستند و نمی‌ توانند صرفا به‌ دلیل اینکه اجرای قرارداد برایشان دشوار شده یا سود کمتری می‌ برند از اجرای تعهدات‌شان خودداری کنند.

گفتنی است، دولت هم می‌تواند با تشکیل کمیته‌هایی به بررسی خسارات وارده به مشاغل و اصناف به خاطر تعطیلی‌های این دوره پرداخته و تمهیداتی برای کمک‌های مستقیم و غیر مستقیم به این مشاغل بیندیشد.

صاحبان خانه و مغازه در تعطیلی کرونا اجاره نگیرند

یک عضو کمیسیون بهداشت و درمان مجلس شورای اسلامی گفت: با توجه به تعطیلات دو هفته‌ای پیش رو از صاحبان خانه و مغازه درخواست می‌کنم که با کمک‌های مومنانه حداقل یک ماه گرفتن اجاره خانه را به تعویق بیندازند تا مردم نگرانی مضاعف نداشته باشند.

سلمان اسحاقی در گفت و گو با ایسنا، با اشاره به محدودیت‌های دو هفته‌ای برای قطع زنجیره انتقال کرونا گفت: باید در این مدت دولت انگیزه‌هایی برای صنوف ایجاد کند، امروز مردم دغدغه پرداخت اجاره مسکن و مغازه را دارند. کسی که مغازه دار و مشغول به کاری است علاوه بر نگرانی برای پرداخت عوارض و مالیات و همچنین خرید کالا نگران پرداخت اجاره سر ماه است. دولت می‌تواند هم بخشودگی‌های مالیاتی را لحاظ کند و هم تدبیری برای پرداخت قبوض آب و برق و گاز، عوارض شهرداری و مالیات در نظر گیرد تا مردم در این شرایط سخت با مشکلات مضاعف دست و پنجه نرم نکنند.

وی با تاکید بر این که «باید امید و انگیزه برای مردم و صاحبان صنوف ایجاد کرد» گفت: صاحبان صنوف و مشاغل آزاد بی انگیزه هستند، آنها می‌گویند کارمندان ابتدای هر ماه حقوق دریافت می‌کنند، ولی اگر آنها سر کار نروند پولی برای امرار معاش ندارند. حال که قرار است دو هفته تعطیلات برای قطع زنجیره کرونا لحاظ شود لازم است به صنوف و مشاغل آزاد هم توجه ویژه‌ای گردد.

نماینده قائنات همچنین گفت: از صاحبان خانه و مالکان مغازه درخواست می‌کنم که حداقل در مدت تعطیلی اجاره نگیرند رسانه‌ها هم این فرهنگ زیبا را ترویج دهند تا همه با کمک مومنانه از این شرایط سخت بگذریم. صاحبان مغازه و خانه می‌توانند یک ماه اجاره را بخشوده و یا کمتر بگیرند حتی می‌توانند اجاره ماه جاری را به آخر سال منتقل کنند، اینها همه اقداماتی است تا به یکدیگر کمک کنیم.

اسحاقی در پایان با اشاره به بیانات مقام معظم رهبری درباره کمک‌های مومنانه گفت: یکی از این کمک‌های مومنانه در نحوه گرفتن اجاره در ایام تعطیلی کرونا و اعمال محدودیت‌ها است با این کار تا زمانی که محدودیت‌ها ادامه دارد حداقل صنوف و مستاجران دغدغه پرداخت اجاره در آخر ماه را نخواهند داشت.

قوانین مالک و مستاجر مغازه اجاره ای

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت  مغازه اجاره ایحقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند.

لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.