عامل گرانی روزهای اخیر در بازار رهن و اجاره چیست؟

به گزارش راهبرد معاصر؛ در حالی که تقریبا 50 الی 60 روز به شروع فصل نقل و انتقالات و اوج گیری بازار رهن و اجاره باقیمانده است، شاهد رشد مستمر و چشمگیر در این بازار هستیم. مشاهدات میدانی پژوهشگران ما حکایت از رشد نزدیک به 10 درصدی قیمت رهن و اجاره طی دو هفته اخیر دارد و متاسفانه روز به روز بر التهاب این بازار افزوده می شود. آنچه تعجب برانگیز است، عدم دخالت متولی اصلی بازار مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی و به عبارت دقیق تر معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه است.

3 عامل کلیدی در افزایش اجاره بها

بررسی ها نشان می دهد مهم ترین عوامل تعیین کننده اجاره بها در شرایط با ثبات و آرام اقتصادی عبارت اند از: قیمت واحد مسکونی، سن بنا، موقعیت جغرافیایی، امکانات جانبی از جمله آسانسور و پارکینگ، دسترسی به وسایل حمل و نقل عمومی، دسترسی به اماکن تفریحی و ... است، اما زمانی که شرایط کلی اقتصاد کشور از ثبات معناداری برخوردار نباشد، عوامل داخلی و بیرونی بسیاری می تواند بر سطح اجاره بها تاثیر گذار باشد.

در شرایط فعلی، تعیین اجاره بها در ایران به متغیرهای کلان اقتصادی اعم از دلار، طلا، نقش مخرب سفته بازان و انفعال سیاست گذار وابسته است. داده های تاریخی نشان می دهد قیمت مسکن و به تبع آن اجاره بها پس از یک وقفه زمانی هم جهت با نرخ ارز و طلا تغییر قیمت را تجربه می کند. حال سوال اینجاست که چرا با وجود ثبات نسبی در بازار ارز و طلا، شاهد رشد در بازار مسکن و به ویژه بازار رهن و اجاره هستیم؟ برای پاسخ به این سوال می توان سه عامل کلیدی را مطرح نمود: 1. انتظارات آتی از افزایش قیمت ها و کاهش ارزش پول ملی، 2. نقش مخرب دلالان و سفته بازان و 3. انفعال متولی بازار.

• انتظارات افزایشی قیمت ها: به نظر می رسد یکی از عوامل اصلی در ناهمخوانی اجاره بها و سطح توانایی خانوار، نگرانی از افزایش قیمت ها در سال 98 است. صاحبان مسکن اجاره ای از بیم کاهش ارزش پول ملی، قیمت هایی فراتر از ارزش واقعی بنا را به بنگاه های معاملاتی پیشنهاد می دهند و از سوی دیگر مستاجران نیز از بیم تشدید افزایش قیمت ها، به اجاره بهای غیرواقعی تن می دهند. کافی است در یک منطقه و یا ناحیه یک معامله غیرواقعی به لحاظ ارزش شکل بگیرد، این معامله می تواند نقطه اتکا و جهت دهنده به سایر معاملات مسکن در آن منطقه باشد.

• نقش مخرب دلالان و سفته بازان: آنچه که زمینه فعالیت سفته بازان و دلالان در بازار مسکن را فراهم می آورد، عدم همخوانی میان عرضه و تقاضا در بازار است. کاهش تولید مسکن در برابر افزایش تشکیل خانواده ها دلیل دیگری بر افزایش نرخ اجاره بهاست. در حالی که در کشور سالانه یک میلیون نیاز جدید در حوزه مسکن ثبت می شود. در چنین شرایطی دلال ها منجر به افزایش نرخ مسکن می شوند. در شرایطی که در کشور نزدیک به سیصد هزار واحد مسکونی تولید می شود، باقیمانده نیاز به مسکن، عرصه را برای حضور دلالان باز کرده و منجر به قیمت گذاری و افزایش اختیار قیمت گذاران این حوزه اعم از دلال یا مالک می شود. زمانی دست دلال از بازار مسکن کوتاه می شود که تولید متناسب با نیاز روز باشد، در این هنگام است که مستاجر تعیین کننده خواهد بود.

• انفعال متولی بازار: آنچه بیش از پیش مشکلات مستاجران را افزایش داده، عدم وجود نهاد یا مرجع ناظری بر تعیین اجاره بهاست. سامانه ای که بتواند مالکین را ملزم به تعیین قانون پرداخت اجاره متناسب با شرایط ملک، تورم و نیاز جامعه کند. از سوی دیگر اتخاذ قوانین مالیاتی، تعزیراتی و قضایی برای مبارزه با اقدامات مفسدانه سوداگران حائز اهمیت است. اولین راهکار جهت جلوگیری از افزایش نرخ اجاره بها اهتمام دولت ها به ساخت مسکن و ایجاد توازن و کاهش واسطه گری و دلالی در این حوزه است.

تصویری از آینده بازار مسکن/ بازار مسکن کاهشی نخواهد شد

هر چند در وضعیت فعلی، به دلیل وجود شرایط نامطمئن در بازار مسکن و سایر بازارها، ارائه تصویر روشن از آینده امکان پذیر نیست، اما دستیابی به برآورد محتاطانه بازار به منظور ارائه محتمل ترین سناریوها و نزدیک‌ترین تصویر از آینده بازار مسکن به واقعیت، به واسطه شناسایی، معرفی، تشریح و بررسی مهم ترین متغیرها و پارامترهای موثر بر بازار مسکن در سال جاری امکان پذیر است. آنچه شرایط بازار مسکن در سال ۹۸ را خاص و ویژه کرده است به وضعیت سایر متغیرهای اثرگذار بر این بازار از بیرون بازار ملک (متغیرهای بیرونی) مربوط می شود؛ وجود انتظارات تورمی، عدم قطعیت در سایر بازارها، نوسانات پی در پی قیمتی در بازار ملک از ناحیه شوک های ارزی، شرایط ویژه سیاسی و بین المللی مرتبط با ایران و به تبع آن موضوع تحریم ها و سایر فاکتورهایی که به خصوص طی یک سال گذشته منجر به بروز نوسان و التهاب در بازار مسکن شد، آینده بازار مسکن را در شرایطی مبهم قرار داده است.

نکته حائز اهمیت دیگر آن است که بر‌خلاف تعدادی از کارشناسان، پیش بینی تیم پژوهشی "راهبرد معاصر" نشان می دهد که کاهش قیمت مسکن در بازار رخ نخواهد داد. هر چند ممکن است برخی از قیمت های غیر‌واقعی ارائه شده توسط فروشندگان در این بازار کاهش یابد، اما کاهش قیمت معاملاتی با توجه به بهای تمام شده فعلی واحدهای مسکونی، بسیار بعید به نظر می رسد. نکته دیگری که می تواند مانع کاهش قیمت‌ها شود، مقاومت ذهنی فروشندگان به دلیل یکسان نبودن میزان افزایش قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت ارز است. با توجه به این موضوع، بسیاری از فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نخواهند بود و به همین دلیل تصور کاهش قیمت چندان منطقی به نظر نمی رسد.

بهره سخن

با توجه به مباحث عنوان شده در بخش های قبل می توان بازار مسکن را در دو بازه زمانی کوتاه مدت و بلندمدت مورد بررسی قرار داد. در کوتاه مدت و هم زمان با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات شاهد افزایش نسبی قیمت ها در بازار خواهیم بود، اما این روند نمی تواند در بلند مدت ادامه پیدا کند، چرا که خانوار از قدرت خرید لازم برای افزایش چشمگیر اجاره بها برخوردار نبوده و در شرایط فعلی هم از ثروت خود و نه درآمد ماهانه و پایدارشان برای پرداخت اجاره بها استفاده می کنند. بنابراین در بلند مدت سناریوی محتمل حاکم شدن رکود تورمی در این بازار است و تا زمانی که سمت عرضه یا تقاضا تحریک نشود شاهد افزایش قیمت های شدید نخواهیم بود.