به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران بر اساس گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی در 12 ماه منتهی به تیر ماه امسال در خرداد 99 به میزان 12.1 درصد بوده که بیشترین میزان رشد در یک ماه را به خود اختصاص داده است. در این میان کمترین رشد مربوط به شهریور پارسال است که قیمت مسکن در تهران رشد منفی 3.5 را داشته است.
میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه به نزدیک 21 میلیون تومان رسید که نسبت به خرداد ماه 10 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه در سال گذشته 54.1 درصد افزایش داشت.
معاملات انجام شده به تفکیک مناطق شهری در تیرماه ۱۳۹۹ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران منطقه ۱ با میانگین قیمت ۴۵ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۸ با ۹ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان کمترین متوسط قیمت را داشته‌اند.
مناطق ۱، ۳، ۲، ۶ و ۵ به ترتیب مناطقی هستند که متوسط قیمت مسکن در آنها از میانگین قیمت شهر تهران (۲۰.۹۹ میلیون تومان) بیشتر بوده است.
واسطه‌های ملکی معتقدند هر سال در شهریور ماه عده زیادی از موجران که روی رهن و اجاره پیشنهادی در سقف ممکن پافشاری کرده‌اند، از تصمیم خود منصرف شده و با اندکی انعطاف قیمتی زمان انتظار خود برای انعقاد قرارداد اجاره ملک با مستاجر جدید را کوتاه می‌کنند.
تحقیقات میدانی از بازار اجاره‌بها در سال جاری نشان می‌دهد امسال نیز در آستانه فرارسیدن شهریور این تغییر جهت در اعلام قیمت پیشنهادی رخ داده و تعدادی از موجران از هفته گذشته قیمت‌های جدید خود را که ۱۰ تا بعضا ۲۰ درصد پایین‌تر از قیمت اولیه بوده، به واسطه‌ها اعلام کرده‌اند تا بازاریابی روی قیمت‌های جدید انجام شود.
پارامتر استطاعت مستاجران در بهای پیشنهادی رهن و اجاره آپارتمان‌های مسکونی، در اغلب تابستان‌های داغ ملکی از سوی موجران نادیده گرفته می‌شود و برخی با اصرار بر قیمت‌های بالا، حاضر هستند ماه‌ها خانه خود را خالی نگه دارند.
اما امسال مطرح شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی در مجلس شورای اسلامی سبب شده موجران تمایل بیشتری به انعقاد قرارداد اجاره نشان دهند تا از پرداخت مالیاتی معادل ۵ درصد ارزش ملک در پایان یک سال خالی نگه داشتن ملک در امان بمانند.
هرچند طرح مذکور حاوی چند اشکال شناسایی شده و برای اصلاح به مجلس بازگشته است، اما انتشار خبر ورود مجلس به این ماجرا تا حدودی از خالی نگه داشتن خانه‌ها بازدارندگی داشته است.
ماه‌هاست که یک گروه از خانه اولی‌ها با وجود اینکه دوره سپرده‌گذاری آنها در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سررسیده و در واقع نوبت دریافت وام آنها رسیده است، امکان خروج از این صندوق با دریافت تسهیلات و انجام خرید ملکی را نیافته‌اند، چراکه سرعت تورم ملکی در طول دو سال اخیر بسیار بالا بوده و آنها نتوانسته‌اند کمبود بودجه خود را جبران کنند.
استطاعت بسیاری از خانه اولی‌ها در حد خرید خانه‌های قدیمی بوده اما شرط سن بنای تسهیلات صندوق یکم، ۱۵ ساله بود و در نتیجه آنها با در بسته برخورد کرده و نتوانسته بودند گزینه مناسب بودجه خود را در شهر تهران پیدا کنند.
اما از هفته گذشته به تدریج بر تعداد جست و جوگران خانه اولی بازار ملک افزوده شده است که اثر مستقیم انتشار خبر تغییر شرط سن بنای وام صندوق یکم از ۱۵ به ۲۰ سال ساخت است.
به این ترتیب اکنون خانه اولی‌ها می‌توانند برای خرید آپارتمان‌هایی که سن بنای آنها از تاریخ صدور جواز حداکثر ۲۰ سال است، از امتیاز وام خود که در ازای سپرده‌گذاری حداقل یک ساله در شبکه بانکی به دست آورده‌اند، استفاده کنند.
اگرچه طی چندماه گذشته از سال جاری، شرایط بازارهای مختلف دارایی و همچنین تورم عمومی منجر به عقب‌نشینی مالکان املاک کلنگی از شرکت در پروژه‌های تخریب و مشارکت شده بود؛ اما حالا به نظر می‌رسد گروهی از مالکان این املاک، با سنجش شرایط سایر بازارها خود را برای بازگشت به بازار تخریب و نوسازی آماده کرده‌اند.
برخی مشاوران املاک در مناطق شمالی پایتخت عنوان می‌کنند: مالکان املاک کلنگی در این مناطق با استناد به این فرضیه که سرعت رشد در سایر بازارها از بازار سرمایه نسبت به چندماه گذشته کاهش پیدا خواهد کرد، شرایط را برای عرضه ملک خود به بازار مناسب ارزیابی کرده‌اند.
از این رو به گفته برخی از فعالان بازار مسکن، حجم فایل‌های کلنگی به ویژه در مناطق شمالی و میانی پایتخت افزایش پیدا کرده است.
رفتار سنتی موجران در ماه‌های اخیر تغییر کرده و تمایلشان به دریافت اجاره‌بهای ماهانه بیشتر در ازای دریافت ودیعه کمتر وارونه شده است به نحوی که به افزایش وزن رهن نسبت به اجاره یا حتی انعقاد قراردادهای رهن کامل با مستاجران روی آورده‌اند.
این اتفاق از بهار امسال در بازار مشهود شده و در تابستان با افزایش عرضه در بازار اجاره، اوج گرفته است به نحوی که در روزهای اخیر تقریبا از هر دو فایل اجاری در موتورهای جست و جوی ملکی، یکی رهن کامل بوده یا دو سوم ارزش اجاری ملک به‌صورت ودیعه پیشنهاد شده است تا وزن اجاره ماهانه کاهش یابد.
این وضعیت که تحت تاثیر رونق بی‌سابقه بورس رخ داده و به موجران انگیزه داده از خیر دریافت اجاره ماهانه بگذرند و به رهن کامل بسنده کنند، با وجود افت شاخص بورس در روزهای اخیر هنوز تغییری نکرده است.
افزایش فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره در مجموع به نفع مستاجران ارزیابی می‌شود، مگر اینکه آنها نیز ترجیح دهند پس‌انداز یا بخشی از ودیعه خود را به سرمایه‌گذاری در بورس اختصاص دهند.
نااطمینانی ایجاد شده نسبت به آینده سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در بورس طی روزهای اخیر ممکن است آثار خود را در روزهای آینده در بازار مسکن نشان دهد و برخی موجران قیمت‌های اعلامی خود را برای رهن کامل یا وزن بیشتر رهن نسبت به اجاره تغییر داده و به ذائقه سنتی خود روی بیاورند.
بنابراین به نظر می‌رسد مادامی که فایل‌های رهن کامل در بازار پرتعداد است، فرصت برای جست و جو و عقد قرارداد برای مستاجران فراهم است تا از پرداخت اجاره‌های ماهانه سنگین معاف شوند.