تهران چند هزار پلاک فرسوده دارد؟

به گزارش راهبرد معاصر بافت‌های فرسوده از آن زخم‌های کهنه‌ بر تن تهران است که مسئولان شهری و محیط زیست نگرانند که روزی به واسطه یک زلزله یا سیل سر باز کنند و خسارت‌های بی‌شماری را رقم بزنند. زخم‌هایی که همین حالا هم آزار دهنده شده و علاوه بر اینکه زیست اجتماعی در برخی مناطق را به مخاطره انداخته‌، هزینه‌های زیادی هم در بخش خدمات شهری مانند فاضلاب، امدادهای آتش‌نشانی و ...بر دوش مدیریت شهری گذاشته‌اند. اعداد بالا بخشی از واقعیت هولناک بافت‌های فرسوده در تهران است که در خرداد امسال مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران آنها را ارائه داده. حالا او در گفتگو با ایسنا واقعیت‌های بیشتری را از این معضل توضیح داده است.

کاوه حاجی علی اکبری  با بیان اینکه حدود ۴۵۰۰ هکتار از محدوده تهران که حدود ۷ درصد مساحت شهر را شامل می شود، بافت فرسوده است، گفت:  و ۲۱ درصد جمعیت شهر در این محدوده ها ساکن شده اند که نوع مشکلات در این محدوده ها مختلف است و تنها به کم دوام بودن ساختمانها خلاصه نمی شود، لذا مجموعه ای از مشکلات اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و... و هم افزایی آنها موجب شکل گیری بافت‌های فرسوده می‌شود .

چرا سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده کم است؟  

او در تشریح علت سرعت پایین روند نوسازی بافت های فرسوده گفت: در بافت های فرسوده مشکل پایین بودن کیفیت زندگی وجود دارد. کم دوام بودن ساختمان‌ها بسیار مهم است اما تنها مشکل نیست و با محلاتی مواجه هستیم که اصطلاحا کم برخوردار هستند و از حداقل استانداردها و خدمات پشتیبان سکونت برخوردار نیستند. برآوردها نشان می‌دهد برای ارتقاء کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده تا به متوسط شهر برسند در هر هکتار بافت فرسوده حداقل نیاز به سرمایه گذاری ۱۰۰ میلیارد تومانی از طرف بخش عمومی یعنی دولت و شهرداری وجود دارد.

با تسهیلات بانکی فقط ۱۵ متر مربع می‌شود ساخت
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: امروز تسهیلات بانکی که برای ساخت و ساز داده می‌شود ۱۲۰ میلیون تومان است که با هزینه‌های امروز ساخت تنها ۱۵ متر مربع را پاسخگو است. وام‌ها  در بافت فرسوده که میانگین هر واحد مسکونی متوسط ۸۰ متر مربع است عملا پوشش لازم را ندارد و تسهیلات ودیعه اسکان موقت که داده می‌شود و ۶۰ میلیون تومان به ازای هر پلاک با واقعیت اجاره در تهران انطباق ندارد. زمانی تراکم تشویقی در بافت‌های فرسوده داده می‌شد و ضریب تامین پارکینگ ۰.۵ بود؛ اما امروز این تشویق ها داده نمی‌شود لذا باعث شده سرعت نوسازی بافت های فرسوده کاهش پیدا کند.

چه باید کرد که سرعت نوسازی بالا رود؟
حاجی علی اکبری درباره راهکارهای حل موانع موجود بر سر راه سرعت گرفتن نوسازی بافت های فرسوده، گفت: برای مثال در حوزه مالکیت املاک همین الان هم قانون تعیین تکلیف وجود دارد که اگر کسی مالکیت غیررسمی دارد، می‌تواند بافرایندی تبدیل به رسمی کند، اما این با ابعاد و اندازه مشکل تناسب ندارد؛ لذا لایحه قانونی جدیدی تحت عنوان اعطای مالکیت مشروط به سکونتگاه‌های غیررسمی که الان در کمیسیون لوایح دولت در دست بررسی است، وجود دارد که پس از تصویب هیات دولت به مجلس می‌رود و تبدیل به قانون خواهد شد و با تصویب آن بهبودی نسبت به وضعیت موجود خواهد بود؛ درباره بسته‌های تشویقی هم مواردی که جنبه مالی دارد و هم آنهایی که جنبه ضابطه دارند کافی نیستند؛ لذا تلاش می‌کنیم مشوق ها را ارتقاء دهیم.

هر متر مربع ساخت و ساز در بافت فرسوده چقدر آب می‌خورد؟
او در پاسخ به این پرسش گفت: در حال حاضر هر متر مربع ساخت و ساز در بافت فرسوده بین ۷ تا ۸ میلیون تومان هزینه دارد، درحالی که تسهیلات بانکی که برای نوسازی داده می‌شود، تنها ۲۵ درصد هزینه را پوشش می‌دهد در شرایطی که باید حداقل ۷۵ درصد هزینه‌ها را پوشش دهد. از سال ۱۳۸۳ سیاست‌گذاری برای نوسازی بافت فرسوده صورت گرفته است و دستاوردهایی داشته اما با مطلوبیت فاصله دارد لذا باید سیاست‌گذاری‌ها را تغییر دهیم.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با تاکید بر اینکه در نوسازی حوزه مسکن پیشرفت ۵۰ درصدی محقق شده اما در حوزه خدمات عقب افتادگی بسیاری وجود دارد، افزود: بر اساس آیین‌نامه بازآفرینی که به تصویب هیات وزیران رسیده سهم دولت و شهرداری در تامین خدمات زیربنایی و روبنایی به این شکل است که ۳۰ درصد هزینه را شهرداری تامین و ۷۰ درصد را دولت تامین می‌کند. با نگاه به تغییرات بودجه شهرداری تهران مشاهده می‌شود از سال ۱۳۹۷ تا امروز ۱۵ برابر افزایش در بودجه تامین خدمات زیربنایی و روبنایی بافت‌های فرسوده انجام شده است، اما این تناسب را خیلی از سوی دولت مشاهده نمی‌کنیم، لذا کمبود خدمات وجود دارد به شکلی که سرانه خدماتی در بافت فرسوده امروز یک چهارم متوسط شهر است و از سوی دیگر خدمات در حوزه آموزشی خود دچار فرسودگی است که دستگاه های متولی باید اقدامات لازم را انجام دهند.

او درباره سهم نوسازی بافت‌های فرسوده در لایحه بودجه سال آینده شهرداری تهران نیز گفت: در بودجه سال آینده روندی که در سال ۹۹ و سال ۱۴۰۰ داشتیم را حفظ کردیم و باتوجه به سیاست‌های موجود خیلی نمی ‌وانستیم افزایش داشته باشیم، لذا در حد بودجه سال جاری برای سال آینده بودجه این بخش را حفظ کردیم.

نیمی از خانواده های تهرانی مستاجر هستند

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه امروز در تهران مسکن به اندازه مورد نیاز تامین نمی شود، توضیح داد: فاصله وضع موجود با نیاز در مسکن استطاعت‌پذیر بیشتر هم هست. گفته می شود در شهر تهران ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد، وقتی به پراکندگی این واحدها نگاه می کنیم عمدتا در مناطق شمالی و غربی هستند که قیمت مسکن قیمت بالایی است و اگر واحدها وارد بازار هم بشود برای گروه های کم درامد خیلی مشکلی را حل نمی کنند.

حاجی علی اکبری ادامه داد: از سال ۱۳۹۳ به بعد تامین مسکن در تهران کاهش پیدا کرده و سالانه متوسط ۶۰ هزار واحد بوده است، در حالی که تهران باید سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی در آن تولید شود. این اختلاف سال به سال انباشته شده و به ناگهان بحران مسکن اتفاق می افتد نزدیک به نیمی از خانواده های تهرانی مستاجر هستند، چرا که مسکن قابل استطاعت خود را نمی‌توانند خریداری کنند و بحران می‌رود به سمت بازار اجاره و اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند.

او افزود: باید مسکن به اندازه کافی تولید شود و هم مسکن استطاعت پذیر تولید شود و هم امکان تولید واحدهای کوچک وجود داشته باشد. سیاست های ما به گونه ای بوده که میانگین مساحت واحد مسکونی در تهران افزایش پیدا کرده است. در ۱۰ سال گذشته در تهران میانگین مساحت واحد از ۷۵ متر مربع به ۱۰۵ متر مربع و حدود ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است. در بافت فرسوده که همیشه واحدهای کوچک تولید می شده این میانگین مساحت از ۵۵ متر به ۸۰ متر مربع رسیده و ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده که باعث می شود گروه های بیشتری استطاعت تامین مسکن از دست بدهند.

تهران ریزدانه‌ترین شهر ایران است

حاجی علی اکبری درباره اجرای سیاست تجمیع واحدهای مسکونی و روند تلاش دفاتر تسهیل نوسازی در محلات برای این امر گفت: تجمیع به تنهایی فضیلتی ندارد که بگوییم حتما همه باید انجام دهند اما گاهی برای تجمیع ناگزیر هستیم. در تهران حدود ۶۰ درصد از پلاک‌هایی که در بافت فرسوده است، مساحت آنها زیر ۱۰۰ متر است. در حقیقت تهران ریزدانه‌ترین شهر ایران است. در حال حاضر بیش از نیمی از ساخت و سازهایی که در بافت فرسوده صورت می گیرد بر اساس تجمیع است و ساخت و ساز تجمیعی تبدیل به الگوی رایج نوسازی در بافت فرسوده شده است و متوسط تعداد پلاک‌ها در تجمیع هم سه پلاک و میانگین مساحت هم حدود ۲۵۰ متر مربع است.

او ادامه داد: تجمیع ها خیلی بزرگ مقیاس نیستند البته تجمیع بزرگ مقیاس ۵۰ پلاک هم در محله تختی منطقه ۱۲ داشته ایم و همچنین تجمیع های ۱۰،۲۰ و ۲۴ پلاک که زیاد بوده و در حال حاضر روی پروژه تجمیع ۷۰ پلاک در محله دولاب کار می کنیم اما قالب تجمیع ها انجام شده ۳ یا ۴ پلاک بوده است. از روزی که کار نوسازی را شروع کردیم چشم انداز و رویکردی برای موضوع بافت های فرسوده پیش گرفتیم و سه جزء برای آن در نظر گرفتیم.