به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران یکشنبه 22 شهریور به قرار زیر است . بر اساس آخرین آعلام بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران به 23 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است. در این میان گزارش ها نشان می دهد که در دومین ماه تابستان یعنی مرداد ماخ پرتقاضاترین منطقه خرید و فروش مسکن منطقه 5 بوده است و پس از این منطقه منتطق 4 و 10 جزو پرفروش ترین مناطق بودند.
هم اکنون سه منطقه شهر تهران شامل منطقه ۵، منطقه ۱۰ و منطقه ۴ پایتخت، به ترتیب پرمعامله‌ترین مناطق شهر هستند که بیش از یک‌سوم معاملات خرید مسکن شهر تهران در مرداد ماه در این سه منطقه انجام شد.
در مرداد ماه ۱۵ درصد از معاملات خرید مسکن در پرتقاضاترین منطقه شهر تهران به لحاظ خرید و فروش مسکن یعنی منطقه ۵ به ثبت رسید و بعد از آن به ترتیب در هر کدام از مناطق ۴ و ۱۰ شهر تهران ۵/ ۸ درصد از معاملات خرید مسکن ثبت شد.
به این ترتیب در میانه تابستان نزدیک به ۳۲ درصد از حجم معاملات خرید مسکن مربوط به این سه منطقه که مصرفی‌ترین مناطق شهر تهران نیز محسوب می‌شوند، بوده است.
بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن که روز گذشته در آگهی‌های مربوط به استارت‌آپ‌های بازاریابی ملکی منتشر شد نشان می‌دهد علاوه بر اینکه سطح قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در هر کدام از این سه منطقه بیش از حد انتظار متقاضیان و واسطه‌های بازار است یک شکاف محسوس بین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز و چند سال ساخت مشاهده می‌شود.
این شکاف بعضا تا ۳۰ درصد نرخ پیشنهادی برای فروش یک واحد مسکونی نوساز با یک واحد مسکونی با عمربنای ۱۰ تا ۱۵ سال مشاهده می‌شود.
در‌حالی‌که در شرایط عادی سقف این اختلاف معمولا تا ۲۰ درصد بود. البته این اختلاف تقریبا و در غالب محلات و مناطق شهر تهران مشاهده می‌شود اما به نظر می‌رسد هم اکنون نرخ پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی نوساز در این سه منطقه بیش از سایر مناطق با قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌های چند ساله اختلاف دارد.
واسطه‌های بازار مسکن علت این موضوع را بیشتر بودن سطح تقاضا برای خرید آپارتمان در این سه منطقه می‌دانند.
روند صعودی قیمت‌گذاری و عبور میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی از کانال ۲۳ میلیون تومان، سبب شده تا وضعیت عرضه املاک در بازار متفاوت از دوره‌های مشابه شود.
در این میان مشاوران املاک از کمیاب شدن فایل در بنگاه‌ها خبر می‌دهند.برخی از مشاوران املاک در مناطق یک تا پنج عنوان می‌کنند حجم فایل‌های موجود برای فروش در بازار معاملات املاک به شدت محدود و انگشت‌شمار است.
یکی از مشاوران املاک در محدوده گیشا (منطقه دو) عنوان می‌کند: هفته گذشته حتی یک فایل هم برای فروش در لیست خود نداشته است.البته در محدوده مناطق نیمه جنوبی پایتخت به نظر می‌رسد وضعیت عرضه املاک اندکی مناسب تر باشد.
یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۵ شهر تهران در این باره می‌گوید: تعداد فایل‌های موجود برای فروش از تعداد انگشتان دست هم کمتر شده است. جالب آنکه معدود فایل‌های عرضه شده نیز اصطلاحا با «قیمت پر» (به معنی بالاترین قیمت پیشنهادی) عرضه شده‌اند.
این گروه از مشاوران املاک چشم انداز قیمتی بازار را نامشخص می‌دانند. به گفته آنها تا زمانی که بی ثباتی و ناپایداری در سایر بازارها وجود داشته باشد احتمال افزایش قیمت (هر چند اندک) در بازار خرید و فروش املاک نیز وجود دارد.
با این حال از آنجاکه بازار طی چندماه اخیر چندین بار دو طرف عرضه و تقاضا را غافلگیر کرده ممکن است در شرایطی این پیش بینی محقق نشود.
بانک مرکزی دیروز اعلام کرد: بر اساس اطلاعات سامانه یاد‌شده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود ۵/ ۲۳ میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها ۹/ ۱ درصد رشد داشته است.
کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن شهر تهران پس از ثبت افت ۴/ ۳۵ درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان ۷/ ۳۷ درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است.
بررسی فایل‌های موجود نزد بنگاه‌های واقع در مناطق مصرفی شهر تهران حاکی است در برخی از محله‌های این مناطق تعداد آپارتمان‌های مسکونی که بهای پیشنهادی آنها در بازار اجاره به‌صورت رهن کامل پیشنهاد شده است، از فایل‌های ترکیب رهن و اجاره پیشی گرفته است.
در مناطق ۴ و ۵ تقریبا به ازای هر فایل اجاره، یک فایل رهن کامل هم وجود دارد اما در مناطقی همچون ۷ تا ۱۲ تعداد آپارتمان‌های رهن کامل بیش از آپارتمان‌های اجاری است و در فایل‌های اجاری هم اغلب وزن رهن کامل به مراتب بیشتر از وزن اجاره‌بهای ماهانه است.
البته این قاعده عمدتا در گروه آپارتمان‌های تا ۸۰ مترمربع که در بازار اجاره متقاضی بیشتری دارد، صدق می‌کند و در بازار آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ، موجران به دریافت اجاره‌بهای چند میلیونی ماهانه رغبت نشان می‌دهند.
تحقیقات میدانی از طریق موتورهای جست‌وجوی ملکی که فایل‌های اجاره را عرضه کرده‌اند، نشان می‌دهد برخی از موجران در آخرین روزهای فصل تابستان در تلاش هستند با بالاترین قیمت‌های ممکن، قرارداد اجاره آپارتمان خود را منعقد کنند و با اینکه حدود دو هفته از فصل طلایی نقل و انتقالات باقی مانده، روی قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از استطاعت مستاجران درحال جست‌وجو در بازار اصرار دارند. با این حال رهن کامل به بهای مترمربعی ۲ تا ۳ میلیون تومان در بسیاری از مناطق تهران همچنان قابل جست‌وجو است.
بررسی روال قیمتی بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد: به طور معمول قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در هر مترمربع نسبت به آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ پایین‌تر بود. به این معناکه در هر منطقه شهر تهران، قیمت هر مترمربع آپارتمان نقلی نسبت به قیمت هرمترمربع آپارتمان بزرگ‌متراژ بالاتر تعیین می‌شد. این در حالی است که مشاوران املاک از برهم خوردن این رویه قیمت‌گذاری میان آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ و کوچک‌متراژ در چندماه اخیر خبر می‌دهند.
به گفته آنها در چندماه اخیر، واحدهای بزرگ‌متراژ عرضه شده در بازار خرید و فروش ملک، قیمت پیشنهادی بالاتری در هرمترمربع نسبت به واحدهای کوچک‌متراژ یک منطقه دارند.
نکته قابل توجه آنکه در وضعیت کنونی بازار، حجم واحدهای کوچک‌متراژ در بازار به طور محسوسی کاهش پیدا کرده است.
برخی از مشاوران املاک عنوان می‌کنند در حال حاضر تورم قیمتی در عمده مناطق شهر تهران در بخش واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ قابل مشاهده است. عمده واحدهای مسکونی عرضه شده در این گروه متراژی با بیش از ۱۰۰ مترمربع، با قیمت بسیار متفاوت از میانگین قیمتی در منطقه معرفی می‌شوند.
این موضوع فقط در میان آپارتمان‌های نوساز این منطقه قابل مشاهده نیست، بلکه در تمامی گروه‌های سنی، عمده آپارتمان‌های با زیربنای بیش از ۱۰۰ مترمربع، با قیمتی نامتعارف در بازار عرضه شده اند.