معضلات بازار مسکن و چند راهکار

به گزارش «راهبرد معاصر»؛ طبق آمارهای معاملات مسکن در اسفندماه سال ۱۴۰۰ که از سوی بانک مرکزی ایران منتشر شد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفندماه ۱۴۰۰ حدود ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به بهمن همان سال حدود ۶/۲ درصد و نسبت به اسفند ۹۹ رشد ۱۶ درصدی را نشان می‌دهد. کارشناسان این حوزه، سوداگری و کمبود عرضه را عامل اصلی گرانی مسکن می‌دانند.

 
در حوزه مسکن قاعده ای با عنوان «هزار دلاری» وجود دارد، یعنی میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران در ۴۰ سال گذشته تقریباً یک هزار تا یک هزار و 100 دلار بوده است. اتفاقی که در خرداد و تیر ماه شکل گرفت، مسکن به حدود ۴۰ تا  ۴۲ میلیون تومان رسید؛ یعنی اگر بخواهیم قاعده را در نظر بگیریم باید بگویم مسکن با دلار بالای ۴۰ هزار تومان معامله می شود، در حالی که دلار این رقم نیست و علت آن انتظارات تورمی است. در واقع انتظارات تورمی مردم از تورم فراتر است، زیرا بازارهایی مانند ارز و طلا محدودیت های خاص خود را دارند، به همین دلیل مردم انتظارات تورمی خود را در بازار مسکن تخلیه کردند.

 
در کشورمان تصمیمات اقتصادی بیشتر احساسی گرفته می شود و مباحث را با برجام و مذاکرات رفع تحریم ها مرتبط و فکر می‌کنند ممکن است توافقی شکل بگیرد و بر همین اساس دست نگه می‌دارند و زمانی که می بینند اتفاقی نمی افتد، به سمت بازار هجوم می آورند.

 
مسکن یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاری ها در کشور ماست و در آینده نیز چنین خواهد بود و تقریباً بیشتر کسانی که شرایط خوبی دارند، عمده سرمایه خود را در املاک و مستغلات به دست آورده‌اند؛ بنابراین مسکن جایگاه ویژه خود را در کشورمان حفظ کرده است. در سال‌های اخیر تأثیر گزاره هایی مانند قیمت مصالح ساختمانی، تعرفه های شهرداری و زمین که گزاره های اصلی مسکن است، باعث شد قیمت افزایش یابد، در نتیجه در چند ماه گذشته در بازه زمانی اردیبهشت تا تیرماه رشد بیشتر از انتظار قیمت مسکن را شاهد بودیم.

مسکن یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاری ها در کشور ماست و در آینده نیز چنین خواهد بود و تقریباً بیشتر کسانی که شرایط خوبی دارند، عمده سرمایه خود را در املاک و مستغلات به دست آورده‌اند

از تیرماه سال گذشته تا انتهای اسفند ۱۴۰۰  بیش از۲۰ درصد افزایش قیمت را در حوزه مسکن شاهد بوده‌ایم و از فروردین تا تیرماه سال ۱۴۰۱ نیز بیش از  ۲۰ درصد بر قیمت مسکن افزوده شده است. در تیرماه مقداری معاملات نسبت به ماه‌های گذشته کاهش یافت، اما در مجموع انتظارات تورمی عامل  اصلی تأثیر گذار بر قیمت مسکن بود. عرضه و تقاضای مؤثر مهمترین ارکان هر بازاری هستند. عرضه مؤثر یعنی خرید و فروشی که اتفاق می‌افتد و تقاضای مؤثر یعنی مقدار کالا و خدماتی که خریداری می شود. تقاضای مؤثر در دو ماه اردیبهشت و خرداد بیشتر در بازار نمود داشت و باعث شد قیمت ها تا حدودی بالاتر برود.
 

در بازار مسکن دو چالش وجود دارد؛ نخست، اینکه سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج شکل می گیرد، اما طبق پروانه‌هایی که در حال صدور است سالانه تقریبا ۳۶۰ هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شود و حدود ۴۰ الی ۵۰ درصد کسری وجود دارد. علاوه بر این، واحدهای ساخته شده طبق پروانه های ساختمانی میانگین، حدود 200 متر  متراژ دارند، اما بر مبنای آمار بانک مرزی در تهران واحد های مورد تقاضا حدود 80 متر است و واحدهای در حال ساخت با نیاز بازار همخوانی ندارد.
 

دومین چالش، اینکه واحدهای درحال ساخت از نظر دسترسی به مکان های اصلی بازار (مکان های اصلی شهر) موقعیت مناسبی ندارند. ۱۵ میلیون واحد در کشور وجود دارد که به دلیل نداشتن موقعیت مکانی مناسب خریدار ندارند؛ لذا عرضه و تقاضا در مسکن اختلاف فاحشی با هم دارند و این باعث می‌شود قیمت ها در واحد هایی که تقاضای مؤثر دارند بالا برود . طبعاً دسترسی زمانی به قطب اشتغال یکی از عوامل تأثیر گذار بر قیمت مسکن است.

متأسفانه چالش اصلی حوزه مسکن این است که به اقدامات انجام شده در کشورهای دیگر دقت نمی‌شود. سالهاست در موضوع اجاره دستوری عمل می‌کنیم و هر سال هم قیمت ها افزایش می‌یابد. سال ۱۹۷۱ در نیویورک قیمت گذاری دستوری در زمینه اجاره باعث شد تعداد فایلهای اجاره کم شود.

دولت برای درمان بازار مسکن باید بخش خصوصی را وارد کار کند و امکاناتی بدهد که بتواند از فناوری روز دنیا استفاده کند

در تهران قیمت اجاره‌بها ۲۵ درصد و در مراکز استان ها ۲۰ درصد تعیین شده و این موضوع باعث خارج شدن فایل‌های مسکن زیادی از بازار شده است. در حوزه مسکن باید بخش خصوصی فعال شوند و بتوانند عرضه و تقاضا را به تعادل برساند. به دلیل خلأ این موضوع، مسکن در محلی ساخته می‌شود  که تقاضا ندارد و موجب ایجاد تورم می‌شود.
 

دولت برای درمان بازار مسکن باید بخش خصوصی را وارد کار کند و امکاناتی بدهد که بتواند از فناوری روز دنیا استفاده کند. در ایران برای ساخت یک برج 20 طبقه 10 سال زمان لازم است، در حالی که در ژاپن یک ساختمان پنج طبقه را سه ماهه می‌سازند و ما همین ساختمان را در دو سال کامل می‌کنیم. این اتفاق باعث افزایش قیمت می‌شود. همچنان با فناوری موج دوم در مسکن کار می‌کنیم که تعداد، قیمت و سرعت را کاهش می‌دهد. در مجموع، استفاده‌ از فناوری های جدید و ورود بخش خصوصی می‌تواند موجب تعادل عرضه و تقاضا شود.