تعیین نرخ اجاره مشکل مستأجران را حل می‌کند؟
به گزارش «راهبرد معاصر»؛ همزمان با نزدیک شدن به فصل اجاره و جابه جایی مستأجران شاهد آن هستیم که بازار مسکن به سمت افزایش تعداد قرارداد‌ها و معاملات مسکن می‌رود. این در حالی است که پیش تر برای بازار اجاره مسکن وعده و وعید‌های بسیار زیادی داده بودند که شرایط را برای مستأجران کمی بهبود می داد، اما در حال حاضر بازار اجاره مسکن به گونه‌ای است که هر مالکی برای خود نرخ اجاره تعیین می‌کند و همین موضوع باعث شده است نرخ‌های اجاره رشد چشم گیری پیدا کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی درباره تعیین نرخ اجاره مسکن با بیان قوانین و اسناد بالادستی درباره بازار اجاره گفت: مطابق قانون اگر تورم بالای ۳۰ درصد باشد، وزارت راه و شهرسازی وارد نرخ گذاری در حوزه استیجار می‌شود (تورم در چهار استان زیر ۳۰ درصد است) و ضوابط تصمیم گیری در این زمینه ابلاغ می‌شود.
وزارت راه و شهرسازی ازاین منظر که مایل به انجام کاری به نفع مستأجران است، با تعیین نرخ اجاره بها تلاش می کند گامی بردارد
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره تعیین نرخ اجاره بها در سال جدید و نتیجه قیمت گذاری های دستوری اجاره مسکن در سال های گذشته به «راهبرد معاصر» گفت: موضوع تعیین سقف اجاره بها که بعد از دوره شیوع کرونا و در دولت دوازدهم شروع شد، همچنان یکی از سیاست هایی است که در فصل نقل و انتقالات مسکن مورد توجه قرار می گیرد.
وی افزود: تعیین اجاره بها همچنان دنبال می شود و وزارت راه و شهرسازی تاکنون سیاست گذاری پیرامون این روند را در فصل گرما در دستور کار داشته، زیرا نگران تبعات جدی افزایش اجاره بها برای مردم به ویژه اقشار متوسط و ضعیف جامعه است.
کارشناس بازار مسکن عنوان کرد: وزارت راه و شهرسازی ازاین منظر که مایل به انجام کاری به نفع مستأجران است، با تعیین نرخ اجاره بها تلاش می کند گامی بردارد، در حالی که تجربه نشان داده است این سیاست اثرگذاری چندانی ندارد، زیرا بازار مسکن و بیشتر بازارها تابع قیمت گذاری دستوری نیستند.
بیضایی گفت: بیشتر بازارها ازجمله مسکن متفاوت از آن چیزی است که انتظار می رود؛ یعنی وزارت راه و شهرسازی خواهان آن است برای مستأجران کاری انجام دهد تا از طرف افکار عمومی کمتر زیر فشار باشد و به اقشار کم درآمد جامعه کمک کند، اما با این ابزار که در 6 سال گذشته در کشور استفاده شده، نتوانسته است نتیجه لازم را به نفع مستأجران بگیرد.
کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نکته حائز اهمیت اینکه اصولاً بازار مسکن از دستورات تبعیت نمی کند، بلکه وابسته به شرایط اقتصادی کشور است و مبتنی بر شرایط اقتصادی رفتار می کند. عوامل مختلفی بر اجاره بها اثرگذار هستند که بخشی از آن قیمت ملک است.
وی گفت: تعیین قیمت ملک و افزایش و کاهش قیمت املاک در تعیین نرخ اجاره بها بسیار اثرگذار است؛ بنابراین اجاره بها وابستگی زیادی به قیمت املاک دارد. به عنوان نمونه، اگر قیمت ملک ۵۰ درصد رشد کرده باشد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت اجاره به صورت دستوری ۲۵ درصد افزایش یابد، زیرا اجاره بها از رقم مورد نظر تبعیت نمی کند.
تعیین قیمت ملک و افزایش و کاهش قیمت املاک در تعیین نرخ اجاره بها بسیار اثرگذار است
بیضایی تأکید کرد: با وجود اینکه در برخی مقاطع مانند زمانی که عرضه و تقاضا در وضعیت خاصی قرار بگیرد و عرضه بیشتر شود یا تقاضای اجاره مسکن کاهش یابد، در کاهش نرخ اجاره اثرگذار است؛ اما درنهایت در شرایط عادی عرضه و تقاضای بازار اجاره کاملاً خود را با قیمت ملک همسان می کند، یعنی اگر نرخ ملک ۱۰۰ درصد رشد داشته باشد، انتظار اینکه با دستور و بخشنامه سقف اجاره بها تعیین شود، دور از واقعیت است.
وی افزود: اگر نرخ مسکن نصف شود، نمی توان انتظار داشت اجاره بها بالا بماند، بنابراین آنچه باید مورد توجه وزارت راه و شهرسازی قرار بگیرد، ساماندهی بازار مسکن است؛ یعنی برای حمایت از مستأجران نیازمند استفاده بسته ای از اقدامات ساماندهی حوزه مسکن مانند توازن در عرضه و تقاضا، کنترل یا ساماندهی معاملات، ایجاد شفافیت در معاملات و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر دارایی است. این ابزارها می تواند به تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن و درنهایت کمک به کنترل اجاره بها منجر شود.
بیضایی معتقد است: اگر تلاش سال های گذشته برای کنترل اجاره بها معطوف به ساماندهی بازار مسکن می شد، اثرات بهتری بر جای می گذاشت. شواهد نشان می دهد کنترل اجاره بها با آیین نامه و بخشنامه عملیاتی نمی شود.