بازار نابسامان اجاره مسکن؛ مقصر کیست؟
با نزدیک شدن به موعد نقل و انتقال در بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها در حال افزایش است. در این بین دولتی‌ها مشاوران املاک را یکی از عوامل گرانی اجاره‌بها معرفی می‌کنند و در مقابل بنگاه‌ها نیز کم‌کاری دولت را دلیل افزایش نرخ‌ها می‌دانند.
به گزارش راهبرد معاصر ، با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها به تأسی از افزایش قیمت حدود 100 درصدی مسکن و البته نرخ سود بانکی در سال گذشته را به خود گرفته است. گرچه رئیس اتحادیه مشاوران املاک بر این باور است که افزایش نرخ اجاره در سال جاری 10 تا 20 درصد خواهد بود، اما بررسی‌ها حکایت دیگری را بازگو می‌کند. در مناطق 22 گانه تهران که عملا مقیاسی برای تعیین قیمت مسکن در سراسر کشور به شمار می‌رود، نرخ اجاره‌بها سیر صعودی در پیش گرفته است.
مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی سال 95 در مناطق 22 گانه 23 هزار و 544 تومان بوده، به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری با احتساب پول پیش آن به نرخ‌های سال 95 حدود 2 میلیون و 354 هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 40 هزار و 975 هزار تومان و در منطقه 2 و 3 به ترتیب نرخ اجاره 33 هزار و 402 تومان و 39 هزار و 273 تومان بوده است.
در منطقه 6 اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری 3 میلیون و 210 هزار تومان بوده است. کمترین نرخ اجاره‌بها برای هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به منطقه 19 با 11 هزار و 890 تومان بوده؛ اجاره ماهانه یک دستگاه آپارتمان 100 متری در این منطقه یک میلیون و 189 هزار تومان بوده است.
حال به سراغ نرخ‌های جدید اجاره‌بها می‌رویم که برگرفته از سامانه املاک و مستغلات کشور است؛
در منطقه یک محله حکمت یک واحد مسکونی 124 متری با رهن 50 و اجاره ماهانه 6.8 میلیون تومان ثبت قرارداد شده است. با تبدیل پول پیش(به ازای هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان) مستاجر این واحد مسکونی ماهانه 8.3 میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند. در همین منطقه و محله امام زاده قاسم گلاب‌دره واحد 90 متری با پول پیش 260 میلیون تومانی اجاره داده شده است، یعنی اجاره ماهانه 7 میلیون و 800 هزار تومانی.
به منطقه 2 می‌رویم؛ در گیشا یک واحد مسکونی 95 متری با شرایط 70 میلیون رهن و 4.2 میلیون تومان اجاره ماهانه ثبت قرارداد شده است. در واقع مستاجر این واحد مسکونی با تبدیل پول پیش ماهانه 6.3 میلیون تومان اجاره به مالک پرداخت می‌کند. رهن یک واحد به مساحت 112 متر مربع 250 میلیون تومان بوده، یعنی اجاره ماهانه بیش از 7.5 میلیون تومانی. آپارتمان 130 متری با شرایط 150 میلیون رهن و 4.5 میلیون تومان ماهانه اجاره داده شده است. به عبارت دیگر اجاره ماهانه این واحد مسکونی در گیشا 9 میلیون تومان است.
همچنین در این منطقه یک واحد حدود 100 متری با شرایط رهن 230 میلیون تومانی و ماهانه 1.5 میلیون تومان اجاره داده شده است. به عبارت دیگر مستاجر این واحد مسکونی ماهانه 8 میلیون و 400 هزار تومان اجاره بها می‌پردازد.
در منطقه 3 نیز وضعیت همین‌گونه است؛ رهن یک واحد مسکونی 100 مترمربعی واقع در دروس 320 میلیون تومان است یعنی اجاره ماهانه 9.6 میلیون تومانی. رهن و اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری در اختیاریه به ترتیب 30 و 3.7 میلیون تومان است. این بدان معناست که مستاجر ماهانه 4.6 میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند.
یک واحد مسکونی 80 متری در منطقه 6 (قائم مقام) با رهن 250 میلیون تومان اجاره داده شده، یعنی اجاره ماهانه 7.5 میلیون تومانی. در امیرآباد رهن یک واحد مسکونی 104 متری 300 میلیون تومان بوده که 22 فروردین قرارداد آن بین مالک و مستاجر امضا شده است. اجاره هر مترمربع این آپارتمان 86 هزار و 576 تومان و اجاره ماهانه 9 میلیون تومان است.
*مقصر نابسامانی بازار اجاره مسکن کیست؟
اول دیماه سال گذشته وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی سخنانی تامل‌برنگیزی را درباره بازار اجاره مسکن و مشاوران املاک بیان کرد. محمد اسلامی درباره اجاره‌بهای مسکن گفته بود:« این موضوع واقعا موضوعی است که حساسیت دارد و نمی‌توان در مورد آن توقع داشت که با مداخله دولت روند متفاوتی پیش بیاید.در بازار اجاره مسکن سوداگری وجود دارد. در آژانس‌های مسکن، مباحث اجاره بها را به بحث بازدهی پول در بازار پول متصل می‌کنند. وقتی چنین مولفه‌ای در کار است، به هر نحوی که بخواهیم به آن وارد شویم، نتوانستیم خدمت پابرجا و درستی را به اجاره نشین‌ها ارائه دهیم. سوداگری متاسفانه وجود دارد و قیمت اجاره بها متاثر از آن است.»
وی افزود: «چیزی که ما باید بر روی آن وقت بگذاریم این است که بتوانیم اتحادیه آژانس‌های املاک را به رویه‌ای برای تنظیم بازار اجاره مسکن هدایت کنیم، به نحوی که بتوان محل مراقبتی از حقوق طرفین ایجاد کنیم. بالاخره هم مالک و هم مستاجر حقوقی دارند که باید رعایت شود.»
*واکنش مشاوران به اظهارات وزیر
در واکنش به اظهارات وزیر راه و شهرسازی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفته بود:نگاه وزارت راه و شهرسازی به مشاوران املاک، سازمان نظام مهندس ساختمان، سازمان نظام کاردانی، مهندسان، به همه اتحادیه‌های مرتبط با صنعت ساختمان و... باید نگاهی باشد که این‌ها را از جنس و بدنه خود بدانند.
حسام عقبایی با بیان این‌که تنها ایرادی که می‌توان به مشاوران املاک یا انبوه‌سازان در این رابطه گرفت به نبود یک هماهنگی با وزارت راه و شهرسازی برمی‌گردد که البته در این مسئله نیز ما قصوری نداشته‌ایم، افزود: وزارت راه متولی بخش مسکن کشور است و نباید توپ کم‌کاری‌های خود را به زمین اتحادیه بیندازد.
وی تاکید کرد: باید موارد آسیب‌شناسی شود و با ابزار قوانین بازار مسکن را ساماندهی کرد. وقتی بانک مرکزی می‌گوید مسکن 90 درصد گران شده مشاور املاک می‌تواند بگوید رشد قیمت نداشته‌ایم. مشاوران باید واقعیت‌ها را به مردم بگویند.
وی با بیان این‌که مشاوران املاک هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند، گفت: رابطه معنادار بین عرضه و تقاضای مسکن نقش موثری در کنترل قیمت‌ها دارد. در آذرماه امسال حجم معاملات حدود 67 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش یافته که این نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی در بازار حضور ندارند که عامل آن افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها بوده است.
مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی سال 95 در مناطق 22 گانه 23 هزار و 544 تومان بوده، به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری با احتساب پول پیش آن به نرخ‌های سال 95 حدود 2 میلیون و 354 هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 40 هزار و 975 هزار تومان و در منطقه 2 و 3 به ترتیب نرخ اجاره 33 هزار و 402 تومان و 39 هزار و 273 تومان بوده است.
در منطقه 6 اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری 3 میلیون و 210 هزار تومان بوده است. کمترین نرخ اجاره‌بها برای هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به منطقه 19 با 11 هزار و 890 تومان بوده؛ اجاره ماهانه یک دستگاه آپارتمان 100 متری در این منطقه یک میلیون و 189 هزار تومان بوده است.
حال به سراغ نرخ‌های جدید اجاره‌بها می‌رویم که برگرفته از سامانه املاک و مستغلات کشور است؛
در منطقه یک محله حکمت یک واحد مسکونی 124 متری با رهن 50 و اجاره ماهانه 6.8 میلیون تومان ثبت قرارداد شده است. با تبدیل پول پیش(به ازای هر یک میلیون تومان 30 هزار تومان) مستاجر این واحد مسکونی ماهانه 8.3 میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند. در همین منطقه و محله امام زاده قاسم گلاب‌دره واحد 90 متری با پول پیش 260 میلیون تومانی اجاره داده شده است، یعنی اجاره ماهانه 7 میلیون و 800 هزار تومانی.
به منطقه 2 می‌رویم؛ در گیشا یک واحد مسکونی 95 متری با شرایط 70 میلیون رهن و 4.2 میلیون تومان اجاره ماهانه ثبت قرارداد شده است. در واقع مستاجر این واحد مسکونی با تبدیل پول پیش ماهانه 6.3 میلیون تومان اجاره به مالک پرداخت می‌کند. رهن یک واحد به مساحت 112 متر مربع 250 میلیون تومان بوده، یعنی اجاره ماهانه بیش از 7.5 میلیون تومانی. آپارتمان 130 متری با شرایط 150 میلیون رهن و 4.5 میلیون تومان ماهانه اجاره داده شده است. به عبارت دیگر اجاره ماهانه این واحد مسکونی در گیشا 9 میلیون تومان است.
همچنین در این منطقه یک واحد حدود 100 متری با شرایط رهن 230 میلیون تومانی و ماهانه 1.5 میلیون تومان اجاره داده شده است. به عبارت دیگر مستاجر این واحد مسکونی ماهانه 8 میلیون و 400 هزار تومان اجاره بها می‌پردازد.
در منطقه 3 نیز وضعیت همین‌گونه است؛ رهن یک واحد مسکونی 100 مترمربعی واقع در دروس 320 میلیون تومان است یعنی اجاره ماهانه 9.6 میلیون تومانی. رهن و اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری در اختیاریه به ترتیب 30 و 3.7 میلیون تومان است. این بدان معناست که مستاجر ماهانه 4.6 میلیون تومان اجاره پرداخت می‌کند.
یک واحد مسکونی 80 متری در منطقه 6 (قائم مقام) با رهن 250 میلیون تومان اجاره داده شده، یعنی اجاره ماهانه 7.5 میلیون تومانی. در امیرآباد رهن یک واحد مسکونی 104 متری 300 میلیون تومان بوده که 22 فروردین قرارداد آن بین مالک و مستاجر امضا شده است. اجاره هر مترمربع این آپارتمان 86 هزار و 576 تومان و اجاره ماهانه 9 میلیون تومان است.
*مقصر نابسامانی بازار اجاره مسکن کیست؟
اول دیماه سال گذشته وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی سخنانی تامل‌برنگیزی را درباره بازار اجاره مسکن و مشاوران املاک بیان کرد. محمد اسلامی درباره اجاره‌بهای مسکن گفته بود:« این موضوع واقعا موضوعی است که حساسیت دارد و نمی‌توان در مورد آن توقع داشت که با مداخله دولت روند متفاوتی پیش بیاید.در بازار اجاره مسکن سوداگری وجود دارد. در آژانس‌های مسکن، مباحث اجاره بها را به بحث بازدهی پول در بازار پول متصل می‌کنند. وقتی چنین مولفه‌ای در کار است، به هر نحوی که بخواهیم به آن وارد شویم، نتوانستیم خدمت پابرجا و درستی را به اجاره نشین‌ها ارائه دهیم. سوداگری متاسفانه وجود دارد و قیمت اجاره بها متاثر از آن است.»
وی افزود: «چیزی که ما باید بر روی آن وقت بگذاریم این است که بتوانیم اتحادیه آژانس‌های املاک را به رویه‌ای برای تنظیم بازار اجاره مسکن هدایت کنیم، به نحوی که بتوان محل مراقبتی از حقوق طرفین ایجاد کنیم. بالاخره هم مالک و هم مستاجر حقوقی دارند که باید رعایت شود.»
*واکنش مشاوران به اظهارات وزیر
در واکنش به اظهارات وزیر راه و شهرسازی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک گفته بود:نگاه وزارت راه و شهرسازی به مشاوران املاک، سازمان نظام مهندس ساختمان، سازمان نظام کاردانی، مهندسان، به همه اتحادیه‌های مرتبط با صنعت ساختمان و... باید نگاهی باشد که این‌ها را از جنس و بدنه خود بدانند.
حسام عقبایی با بیان این‌که تنها ایرادی که می‌توان به مشاوران املاک یا انبوه‌سازان در این رابطه گرفت به نبود یک هماهنگی با وزارت راه و شهرسازی برمی‌گردد که البته در این مسئله نیز ما قصوری نداشته‌ایم، افزود: وزارت راه متولی بخش مسکن کشور است و نباید توپ کم‌کاری‌های خود را به زمین اتحادیه بیندازد.
وی تاکید کرد: باید موارد آسیب‌شناسی شود و با ابزار قوانین بازار مسکن را ساماندهی کرد. وقتی بانک مرکزی می‌گوید مسکن 90 درصد گران شده مشاور املاک می‌تواند بگوید رشد قیمت نداشته‌ایم. مشاوران باید واقعیت‌ها را به مردم بگویند.
وی با بیان این‌که مشاوران املاک هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند، گفت: رابطه معنادار بین عرضه و تقاضای مسکن نقش موثری در کنترل قیمت‌ها دارد. در آذرماه امسال حجم معاملات حدود 67 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته کاهش یافته که این نشان می‌دهد متقاضیان مصرفی در بازار حضور ندارند که عامل آن افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها بوده است.