قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز سه شنبه 31 تیر ۹۹

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران همچنان در حال نوسان است مردم امیدوارند تا طرح های دولت بتواند قیمت تهران در خانه را کنترل کنند. از ابتدای اسال تا به امروز اقدمات برای تنظیم بازار انجام شده از حذف قیمت از آگهی های فروش، تعیین سقف به افزودن به اجاره بها، دریافت کد پیگیری احداث مسکن ملی دریافت وام از خانه های خالی  و وام ودیعه مسکن که هنوز نمی توان موثر بودند آنها را تائید کرد. همچنان متوسط قیمت مسکن در تهران نزدیک به 19 میلیون تومان است.

بازار آپارتمان‌های تا ۱۰۰ متر مربع در تهران + قیمت روز

واسطه‌های ملکی می‌گویند میزان تقاضای خرید آپارتمان‌های بزرگ‌تر از ۱۰۰ مترمربع در بازار مسکن بسیار اندک است و عمده مراجعه‌کنندگان در جست‌وجوی آپارتمان‌های فروشی با متراژ ۵۰ تا حداکثر ۱۰۰ مترمربعی هستند.

نه تنها شواهد عینی در بازار مسکن، بلکه آمارهای رسمی نیز نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته دامنه متراژ مورد تقاضا در بازار مسکن چه در بخش اجاره و چه در بخش فروش آپارتمان‌، رفته رفته محدودتر شده است و اکنون آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع در هر دوی این بازارها عمده تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند.

در این بین معدود خانه اولی‌هایی که این روزها در حال جست‌و‌جو در بازار بوده و قصد خرید آپارتمان با استفاده از تسهیلات را دارند، اغلب با توجه به بودجه محدود و نامتناسب با سطح قیمت فعلی مسکن در پایتخت در صدد یافتن آپارتمان‌های نقلی ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی هستند تا آن را به اجاره بسپارند و در زمان مناسب با تقویت بودجه خود، نسبت به تبدیل به احسن آن واحد اقدام کنند.

یک گروه دیگر از متقاضیان مصرفی مسکن نیز که در زمره معدود متقاضیان غیرسرمایه‌ای و غیرسفته‌باز حاضر در بازار مسکن تابستان ۹۹ به شمار می‌آیند، متقاضیان تبدیل به احسن هستند که قصد خرید آپارتمان‌های ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربعی دو خوابه را دارند.

در عین حال به گفته واسطه‌ها، برای سفته‌بازان آنچه در خرید تعیین‌کننده است، متراژ نیست، بلکه قیمت ملک است و آنها بلافاصله با یافتن واحدهای عرضه شده با قیمت مناسب برای خرید پیش‌قدم می‌شوند.

رشد ۲.۵ تا ۹ میلیون تومانی قیمت مسکن در شمال پایتخت

امروز جزئیات بیشتری از رشد قیمت در مناطق شمالی تهران منتشر شده که نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مسکن در منطقه یک از ۳۳.۸ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۴۲.۴ میلیون تومان در خرداد ماه رسیده که ۲۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در منطقه ۳ نیز که نرخها در اردیبهشت ۳۰.۶ میلیون تومان در هر متر مربع بود به ۳۳.۹ میلیون تومان افزایش پیدا کرده که رشد ۳.۳ میلیون تومانی یافته است.

همچنین منطقه ۲ که رتبه سوم از نظر قیمت مسکن در شهر تهران را داراست، نرخ ها از ۲۶.۴ میلیون تومان به ۲۸.۹ میلیون تومان رسیده که افزایش ۲.۵ میلیون تومانی در هر متر مربع را نشان می دهد.

متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ نیز به عنوان چهارمین منطقه گران قیمت تهران از ۲۴.۴ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به ۲۵.۸ میلیون تومان در خرداد ماه افزایش پیدا کرده است.

نرخ‌گذاری دلبخواهی در بازار مسکن

چند روز قبل از انتشار این آمار از رشد بی‌ضابطه نرخ های پیشنهادی در مناطق شمالی پایتخت و هجوم سرمایه‌گذاران به این مناطق خبر دادیم که بر اساس آن نرخ پیشنهادی مسکن در منطقه یک به متری ۴۹ میلیون تومان رسیده بود. این نشان می دهد نرخ گذاری در بازار مسکن دلبخواهی شده است. با وجود آنکه خرید و فروشی با قیمت های نجومی انجام نمی‌شود اما رشد ۹ میلیون تومانی قیمت‌های قطعی در شمال شهر آن هم فقط در یک ماه تامل برانگیز است. هرچند کارشناسان و مسئولان، علت اصلی رشد قیمت مسکن را تاثیرپذیری از نرخ تورم بازارهای موازی می‌دانند.

این جهش قیمتی در حالی اتفاق افتاده که بیشترین تعداد واحدهای خالی از سکنه در مناطق شمالی تهران رصد می‌شود. مطابق آمار سال ۱۳۹۵ در تهران ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد. طرح اخذ مالیات از خانه های خالی سرانجام پس از سالها کش و قوس قرار است از تابستان امسال اجرایی شود و بر اساس گفته محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، مالکان خانه‌های خالی در تابستان جاری باید منتظر برگه های مالیاتی باشند.

طبق برنامه قرار است از سال ۱۳۹۵ که قانون اخذ مالیات از واحدهای خالی به تصویب رسیده، مالیات اجاره این واحدها محاسبه شود. بر این اساس خانه ها از سال اولی که خالی بوده‌اند معاف از مالیات هستند، سال دوم باید ۵۰ درصد ارزش اجاره را به عنوان مالیات بپردازند، سال سوم معادل ارزش اجاره و به ترتیب در سالهای بعد این ضرایب افزایش می یابد.

جنب و جوش صاحبخانه‌ها برای فرار از مالیات

از طرف دیگر ظاهراً صاحبان خانه‌های لوکس شمال شهر به جنب و جوش افتاده اند تا به نوعی از مالیات خانه های خالی فرار کنند و بنابر برخی ادعاها، قراردادهای صوری در این زمینه منعقد می شود. هرچند نمایندگان مجلس و مسئولان دولتی گفته‌اند که تمام تمهیدات برای بستن منفذهای مالیات واحدهای خالی از سکنه را می بندند.

پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه به ایسنا گفته که از تقاطع اطلاعاتی برای دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی استفاده می شود و تنها به یک روش بسنده نخواهد شد.

با وام ۱۶۰ میلیون تومانی چند متر خانه می‌شود خرید؟

حسام عقبایی اظهار داشت: تسهیلات مسکن در کشور ما کارا نیست. شما به کشورهای توسعه‌یافته و یا حتی در حال توسعه مثل ترکیه و مالزی وقتی مراجعه می‌کنید، می‌بینید تا ۷۰، ۸۰ درصد و حتی بعضا تا ۱۰۰ درصد قیمت مسکن به صورت ۳۰ ساله، ۴۰ ساله و حتی نیم قرن تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود.

وی افزود: در کشور ما بانک مسکن، یک بانک تجاری است، یعنی هنوز به یک بانک توسعه‌ای تبدیل نشده است. بانک تجاری، نگاه سود و زیانی و بنگاه‌دارانه دارد.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: در صورتی که در بانک مسکن نباید نگاه تجاری وجود داشته باشد. بانک مسکن باید یک بانک توسعه‌ای باشد و نگاه سودجویانه نداشته باشد و به این سمت حرکت کند که تولید توسعه پیدا کند.

عقبایی عنوان کرد: در این شرایط، شما می‌بینید کسی که از حداقل تسهیلات بانکی می‌خواهد استفاده کند، اگر بخواهد اوراق خرید کند تا بتواند وام بگیرد، می‌خواهند به او ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات بدهند و این فرد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان باید هزینه کند که این وام را بگیرد؛ آن هم با سود ۱۸ درصد.

وی متذکر شد: در کجای دنیا برای گرفتن یک وام ۱۶۰ میلیون تومانی، یک چهارم مبلغ وام را هزینه گرفتن وام می‌کنید؟ با سود ۱۸ درصد و اوراق ۳۰، ۴۰ میلیون تومانی، می‌توان گفت سود این وام حدود ۳۰ درصد می‌شود.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: از طرف دیگر، این تسهیلات کارا و موثر نیست. یعنی یک فرد با ۱۶۰ میلیون تومان و میانگین متوسط ۱۷ میلیون تومان قیمت هر متر واحد مسکونی، ۱۰ متر آپارتمان متوسط هم نمی‌شود در شهر بزرگی مثل تهران خرید. پس عملا تسهیلات بانکی کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند.

قیمت آپارتمان‌های زیرهمکف در تهران

بررسی تازه‌ترین فایل‌های موجود در بازار مسکن که برای فروش عرضه شده‌اند نشان‌دهنده وجود آپارتمان‌های ارزان‌قیمت با بهای تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است؛ دامنه قیمتی که این روزها در بازار مسکن نادر شده است.

 رشد قابل توجه قیمت مسکن در خرداد امسال، یک گروه از مالکان را بر آن داشت تا فرصت را برای حضور در بازار مسکن مغتنم بشمارند. این گروه مالکان آپارتمان‌هایی هستند که به سبب یکی از نواقص غیرمتعارف و نسبتا غیرقابل پذیرش از سوی اکثر متقاضیان مسکن، پیش از این بازار مناسبی برای عرضه نیافته بودند. به بیان ساده‌تر، از آنجا که در ماه‌های اخیر قیمت مسکن با وجود شرایط رکودی و نیز وضعیت خاص ناشی از شیوع کرونا که متقاضیان مسکن را نسبت به حضور در بازار بی‌رغبت کرده بود، باز هم رشد قابل توجه ۷/ ۱۱‌درصدی را در تهران ثبت کرد، سطح قیمت‌ها فاصله مضاعفی نسبت به قدرت خرید جست‌وجوگران بازار مسکن پیدا کرده است. بنابراین اکنون متقاضیان مسکن در هر یک از محله‌های تهران ناگزیر به کوچ به محله‌های ارزان‌تر هستند، به این امید که بتوانند در نقطه دیگری از پایتخت خانه‌دار شوند.

در این شرایط مالکان آپارتمان‌هایی که می‌توان به آنها لقب «مشکل‌دار» را اطلاق کرد، از فرصت تشدید فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن استفاده کرده و زمان را برای عرضه املاک خود مناسب دیده‌اند. آنچه اکنون به‌عنوان آپارتمان‌های مترمربعی تا ۱۰ میلیون تومان نزد بنگاه‌ها فایل شده نیز، عمدتا از این جنس هستند.

موجودی فایل‌ها نشان می‌دهد تقریبا از هر سه آپارتمان عرضه شده در دامنه قیمتی تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، یکی فاقد سند بوده و اصطلاحا «قولنامه‌ای» است. این گروه از آپارتمان‌ها به خاطر مشکل سندی بازار بسیار محدودی در پایتخت دارد، به ویژه اینکه امکان استفاده از انواع وام روی سند آنها نیز وجود ندارد. همین ویژگی سبب شده قیمت آنها کمتر از نصف قیمت واقعی آپارتمان‌های سنددار در همان منطقه باشد. مورد دیگری که در این آپارتمان‌ها پرتعداد است، قرار گرفتن در طبقه چهارم بدون آسانسور، پارکینگ و حتی انباری است. همچنین تعداد زیادی از آنها آپارتمان‌های زیرهمکفی هستند که علاوه بر محروم بودن از امکانات، مشکل کمبود نور کافی را هم دارند. البته همه آپارتمان‌های فاقد سند و زیرزمین، الزاما در دامنه قیمتی تا ۱۰ میلیون تومان قرار ندارند اما بیش از نصف عرضه در این دامنه قیمتی، از یکی از دو جنس مذکور هستند.