بورس مسکن؛ راهکار جدید دولت برای تامین مالی

به گزارش راهبرد معاصر؛ این روزها که تب بازار بورس داغ شده است وزیر مسکن خبر از ایجاد بورس املاک و مستغلات داد، البته وزیر اقتصاد صریحا حرفهایی زد که نشان از این دارد که نگاه دولت به تشکیل بورس املاک و مستغلات نه ایجاد یک نهاد مداوم برای رونق بخشی به بخش املاک و مستغلات که تنها تامین مالی دولت است، در این یادداشت به این میپردازیم که در صورت ایجاد چنین بورسی چه مواردی ممکن است در این بازار فعال شود و چه چالشهایی پیش روی بازار مسکن است.

وزیر اقتصاد از چه چیزی سخن میگوید؟

وزیر اقتصادی چندی پیش گفته بود برآورد دولت از دارایی هایش ۷ هزار هزار میلیارد تومان است که ۲۰ درصد آن معادل ۱,۴۰۰ هزار میلیارد تومان آن قابلیت واگذاری دارد که با تجدید ارزیابی به عدد بزرگ‌تری خواهیم رسید. برای واگذاری بخشی از املاک دولت امسال بورس مستقل املاک و مسکن راه اندازی می‌شود که باید ۶۱ هزار میلیارد تومان از محل عرضه املاک دولتی کسب کنیم.

سخن کوتاه وزیر را می توان این طور فهم کرد که بورس مسکن فقط به منظور فروش املاک دولتی راه‌اندازی می شود و املاک و مسکن خصوصی در این بورس عرضه نمی شود. اگر این برداشت صحیح باشد این بورس مسکن – بورس انحصاری املاک دولتی – در نوع خود در دنیا بی نظیر است. ضمن آن که به نظر نمی رسد راه اندازی بورس برای فروش املاک دولتی چندان ضرورتی داشته باشد و این کار از طریق ساز و کارهای دیگر هم امکان پذیر است.

پرواضح است که مقصود وزیر اقتصاد تنها تهیه درآمد مالی برای دولت است و خبری از ایجاد نهادهای گسترده برای پشتیبانی از رونق بازار مسکن نیست. پس نمیتوان آنقدر به این واقعه به دید فنی و اقتصادی نگریست.

بورس املاک و مستغلات نمونه خارجی ندارد!

عبده تبریزی معتقد است در حالی طرح بورس مسکن اشتباه بیان شده که مسکن کالای استانداردی نیست که بتوان برای آن بورسی تشکیل داد. چرا که در بورس کالا برای ساختمان‌های نهاد عمومی و دولت بازار حراجی تعریف می‌شود که برای این ساختمان‌های بزرگ شفاف باشد. بنابراین مقوله ایی به عنوان بورس مسکن در ایران و دنیا وجود ندارد.

سخن او البته درست است و در دنیا چنین امری سابقه ندارد و تنها مورد خارجی این مسئله مجموعه بسیار کمتر شناخته شده IPSX است که معتقد است اولین بازار به این سبک در دنیا است.

اصل قصه چیست؟

محمدرضا پورابراهیمی عضو شورای عالی بورس اما بعد از سخنان وزیر اعلام کرد بورس مشخصی برای املاک و مستغلات قرار نیست شکل گیرد، واقعیت این است که در بورس کالا یک صفحه نیز برای عرضه مسکن و مستغلات باز خواهد شد، او در این رابطه گفته است: در حال حاضر بورس کالا آمادگی معاملات املاک و مستغلات را به صورت کامل دارد و ظرفیت‌ها را فراهم کرده و بسترها آماده است. در فاز دوم اطلاعات معاملات انبوه سازان در کلان شهرها و کسانی که علاقه‌مند به وارد کردن اطلاعات خود در این بورس به منظور شفاف سازی هستند، در بر می گیرد. در مراحل بعدی اطلاعات معاملات بنگاه‌های املاک می‌تواند وارد بورس مسکن شود و آنها به صورت کارگزار بورس نسبت به انجام عملیات معاملات اقدام کنند.

یک بازار متشکل سرمایه ای برای مسکن و مستغلات چه بازیگرانی را میتواند کنار هم بیاورد؟

به نظر میرسد بورس املاک و مستغلات کاری شدنی ای نباشد ولی در ازا بازیگران عمده ای وجود دارند که نیاز است در یک جا به هم برسند این بازیگران عمده عبارتند از:

• بنگاههای سرمایه گذاری پایان باز (Open-ended investment companies)
• سازوکارهای سرمایه گذاری جمعی (Collective investment schemes)
• صندوق های بازنشستگی
• صندوق های بیمه
• صندوق های ثروت ملی
• صندوق هاي سرمايه گذاري املاک و مستغلات(REITs)

با فرض ایجاد بورس مسکن چه ابزاری به زنجیره تامین مالی مسکن افزوده میشود؟

از منظر مالی املاک و مستغلات، بازار ایران شرایط آن را دارد تا برخی از ابزارها را کسب کند، یکی از این ابزار اوراق رهنی(MBS) است، البته سال 96 این اوراق در بازار سهام منتشر شد ولی ادامه دار نبود، به نظر میرسد با وجود گسترش بازار سرمایه و رونق گرفتن بورس در این روزها بتوان اوراق رهنی را دوباره به بازار وارد کرد.

در انتشار اوراق رهنی بانک وامی که برای خرید مسکن داده است را به عنوان یک دارایی تعریف کرده که یک اصل و یک بازپرداخت دارد و آن را میفروشد. این رویه کمک میکند تا دارایی های نهادهای تامین مالی مسکن در یک جا گیر نکرده و آزادانه بتواند هر چه بیشتر این بازار را تامین مالی کند. البته این امر چالشهایی نیز دارد که بحران مالی 2009 یکی از این چالشها را نشان داد.

مدل عملیاتی انتشار اوراق رهنی

با ایجاد بورس مسکن و مستغلات آیا مسکن و مستغلات گرانتر نمیشود؟

کارشناسان و دست اندرکاران معاملات املاک نیز پیش از این به راه اندازی بورس مسکن روی خوش نشان نداده اند چنان که مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این باره اظهار کرده بود: با راه اندازی چنین بازاری در کشور مخالف هستم . مقوله مهمی همچون مسکن نباید در کار سوداگری وارد شود. چرا که مسکن کالای مصرفی است و نمی خواهیم قیمت آن روند افزایشی در پیش بگیرد، امری که با راه اندازی بورس محقق نمی‌شود.

آیا بورس املاک و مستغلات قرار است مشکلی را حل کند؟

پاسخ به وضوح روشن است؛ همان دیدی که  همه چیز را از نگاه سرمایه میبیند قادر نیست همه عوامل تولید را در یک جا با هم ببیند، کارگر، صنعت مسکن، فناوری و ترتیبات بازاری و اجتماعی همه عواملی هستند که باید در منظومه تنظیم بازار مسکن دیده شوند.

در یادداشتی که پیش از این ارائه کرده بودیم قدرت بالقوه بازاری که در نهادهای اجتماعی و عمومی است را متذکر شده بودیم؛ در واقع حلقه مفقوده بازار مسکن نداشتن یک پیچ تنظیمی است که بتواند قیمت و جریان نقدینگی را در این بازار کننترل کند.