دولت باعث اجرایی نشدن طرح مالیات بر خانه های خالی بود

به گزارش راهبرد معاصر؛ فرشید ایلاتی کارشناس مسائل مسکن درباره اجرایی نشدن قانون مالیات های خانه های خالی گفت: در گذشته بهانه دولت سامانه بود در قانون سال 94 گفته شده بود شناسایی املاک خالی به استناد سامانه است و چون سامانه ایجاد نشده بود اداره مالیات شانه خالی کرد.

* آیا موضوع مالیات بر خانه های خالی در شرایط فعلی جوابگو خواهد بود؟

اگر با نرخ درستی اعمال شود قطعاً جوابگو خواهد بود ولی امروز طرح مجلس عدد بالاتری را نشان می دهد ولی نرخ مطلوب نیست. نرخ مطلوب باید درصدی از ارزش ملک باشد نه ارزش اجاره ای یعنی اگر ملکی یک میلیارد تومان ارزش دارد باید برای خالی ماندن باید سالیانه ده تا بیست درصد ارزش ملک مالیات بپردازد و این مالیات به صورت روزشمار باشد یعنی مالکین ملک باید به فاصله ای که خانه تا مستاجر جدید خالی می ماند به تعداد همان روزها مالیات بدهد. باید سامانه ای برای ثبت اجاره ها وجود داشته باشد و مکانیزم تمام خانه ها را خالی فرض بگیرد مگر خلاف آن ثابت شود. یعنی باید مدارکی دال بر سکونت مالک و یا مستاجر و بهره بردار ملک در سامانه بارگذاری شود. به این ترتیب ملک یک میلیارد تومانی اگر یک سال خالی بماند با 200 میلیون تومان مالیات بدهد این عدد در تقسیم بندی روزانه حدودا 500 تا 600 تومان مالیات به ازای هر روز خواهد بود. این اتفاق مالک را تشویق می کند که قرارداد مستاجر را تمدید کند و منتظر نخواهد شد تا خانه را به قیمتی بالاتر اجاره بدهد و باید با اولین مستاجر قرارداد ببندد چون خالی ماندن خانه برای مدتی طولانی برای مالکین صرف ندارد. این نکته سرعت اجاره دادن خانه ها را افزایش می دهد. در این قانون پیش بینی هایی شده است که تا 90% امکان دور زدن قانون را کم می کند یعنی با مکانیزم سیستمی می توان فساد را کم کرد حتی در جاهایی که احتمال کشف فساد کم است جریمه باید آنقدر سنگین باشد که مالک محاسبه کند و بداند باید جریمه سنگینی بدهد. پس یک نرخ بازدارنده و یک جریمه بازدارنده خواهیم داشت. مساله دیگر این است که باید مالیات مکملی در کنار این مالیات ها باشد. یعنی مالیات بر ارزش زمین و مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر ملک های متعدد. یعنی کسی که یک خانه خالی دارد نباید با کسی که چند خانه خالی دارد یکسان دیده شود.

* آیا با اجرای این قانون می توانیم شاهد کم شدن نرخ مسکن باشیم؟

عددی 2600000 به سال 95 متعلق است. فرض را بر این بگیریم که در سال های گذشته 400 هزار واحد اضافه شده است. اگر سه میلیون واحد مسکونی ظرف مدت کوتاهی در بازار مسکن عرضه شود عدد بزرگی خواهد بود امروز تقاضا یک سوم این است. البته نکته مهم این است که برخی به قرار گرفتن این خانه ها در مناطق بالاشهر و لوکس اشاره کرده اند این طور نیست و پراکندگی وجود دارد ولی ما فرض را بر این می گیریم که تمام این خانه ها در مناطق یک و دو و سه و پنج تهران هستند. چه اتفاقی رخ می دهد؟ صاحبخانه ها مجبور به عرضه هستند در غیر این صورت مالیات و جریمه های سنگین می پردازند در این صورت مردم می توانند با موجودی خود خانه ای بهتر و بزرگتر کرایه کنند و این مساله به صورت زنجیره ای همه جا اثر می گذارد.

* به نظر نمی رسد پیاده کردن این قانون سهل باشد؟

ولی سخت هم نیست اگر اراده محکمی پشت آن باشد ممکن خواهد بود و به راحتی می توان تمام خانه های خالی را شناسایی کرد هر فردی در کشور باید وضعیت مالکیت و سکونت قانونی خود را اعلام کند. در تمام کشور های دنیا عدم اعلام محل سکونت جرم انگاری شده است. اینکه حاکمیت نداند شما در کجا ساکن هستید به ارتکاب جرم می ماند و بعضا می گویند اگر به مدت چند هفته جابجا شدید مثلا سفری بیش از یک ماه داشتید باید اطلاع بدهید. قوانین در بسیاری از کشورها سفت و سخت است و بحث های آمایشی نیز وجود دارد و الگوی حرکت جمعیت مهم است و هر فردی باید آدرسی قانونی داشته باشد. گاهی حتی برای احراز اینکه شخص در محل سکونت اعلام شده زندگی می کند با وجود سامانه های الکترونیکی قبض های کاغذی فرستاده می شود.

* در این بین بازار دلالی مسکن چگونه جمع خواهد شد؟

بحث کمبود عرضه موجب بازار دلالی می شود هر چیزی با مالیات جمع نمی شود عرضه مسکن باید اتفاق بیفتد. شهرداری ها بزرگترین تغییر دهنده های قیمت زمین در شهرها هستند. شهرداری با تراکم فروشی و تغییراتی که ایجاد می کند بر قیمت ملک تاثیر مستقیم دارد ولی در این سوی ماجرا هیچ مسئولیتی را نپذیرفته است. شهرداری باید مکلف شود تا در ما به ازای دخالت خود مسکن اجاره ای بسازد و در مناطق مختلف اجاره بدهد. سیاست های متنوع دیگری نیز وجود دارد. راهکار افزایش تولید و کنترل تقاضا می تواند دلالی را کم کند. در شیپور و دیوار و سابقا همشهری یک ملک به 50 مدل آگهی می شود. کشور هایی که این موضوع را فهم کرده اند می گویند هر ملک آگهی شده باید کد آگهی یونیکی داشته باشد این کد آگهی نشان می دهد هر 50 مورد یک ملک است و خود به خود دلالی حذف می شود.

* چرا مالیات خانه های خالی در دور اول تصویب اجرایی نشد؟

بهانه دولت سامانه بود. در قانون سال 94 گفته شده بود شناسایی املاک خالی به استناد سامانه است و چون سامانه ایجاد نشده بود اداره مالیات شانه خالی کرد. به طور مثال گفته شده هر کسی دزدی کرد باید گرفته و مجازات شود آیا این نکته که ما همه دزدها را نگرفته ایم به معنی عدم اجرای این قانون است؟! به نظر من اگر ده خانه خالی مالیات و جریمه خود را می پرداخت اثر این مساله در املاک دیده می شد. این بهانه پذیرفته نیست. مجلس قانون را تصویب کرد و دولت به دنبال سامانه نرفت. دولت مخالف بود آقای آخوندی وزیر آن سال کاملا با این طرح مخالف بود. آقای لاریجانی نیز برای اینکه همراه با دولت حرکت کند این طرح را از دستور کار مجلس خارج کرد.