تاثیرات مخرب جهش قیمت دلار بر بازار مسکن
سه برابر شدن قیمت مسکن ناشی از جهش قیمت ارز که از سال ۱۳۹۶ آغاز شد، باعث افت معاملات و به تبع آن کاهش درآمد دفاتر املاک شده است؛ حال آن‌که بسیاری از این واحدها اجاره‌ای هستند و صاحبان پروانه کسب از پس مخارج دفاتر برنمی‌آیند.
به گزارش راهبرد معاصر ، واسطه‌های ملکی، بنگاه‌ها را اولین قربانی پرش قیمت مسکن می‌دانند.چهار برابر شدن نقدینگی کشور اثر خود را بر روی قیمت کالاها از جمله مسکن و خودرو گذاشت. هم‌چنین طبق محاسبات، قیمت مسکن شهر تهران از فروردین ۱۳۹۶ تا اردیبهشت ۱۳۹۸ بالغ بر ۲.۸ برابر شده است.
چاشنی اثرات سیاسی باعث حمله غول نقدینگی ابتدا به بازارهای ارز و طلا و در ادامه به مسکن و خودرو شد. بنابراین اتفاقاتی در سطح اقتصاد کلان رخ داد که به گرانی کالاها انجامید. با این‌که همواره نقش افراد سودجو به عنوان عامل اولیه و نه عامل ثانویه در آشفتگی این بازارها پررنگ‌تر دیده می‌شود اما شرایط چندان مطلوب پیش نمی‌رفت، هرچند کارشناسان معتقدند اثر تحریم‌های آمریکا نیز در حال فروکش است و روند کاهشی قیمت ارز در هفته‌های اخیر این موضوع را تأیید می‌کند.
دلار نسبت به فروردین ماه ۱۳۹۶ بالغ بر ۲۳۸ درصد، سکه ۲۸۳ درصد و مسکن ۱۸۹ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. جهش سنگین قیمت مسکن ناشی از رشد بازارهای موازی به افت شدید خرید و فروش خانه منجر شده است. طبق آمار بانک مرکزی، معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۶ درصد کاهش یافته و طبیعتاً درآمد دفاتر املاک ۳۶ درصد پایین آمده است.
یکی از مشاوران املاک واقع در شمال تهران می‌گوید که از ابتدای سال جاری تا کنون تنها یک قرارداد نوشته است. او با بیان این‌که دفتر ما استیجاری است و از پس اجاره‌بها برنمی‌آییم می‌گوید: در این دفتر، هفت مشاور فعالیت می‌کنند که سه نفر از این تعداد هیچ قراردادی بعد از عید نبسته‌اند. اشکان که حدود ۳۰ سال سن دارد بیان می‌کند: وقتی درآمد پایین می‌آید طبیعتاً بستر برای ایجاد کارهای خلاف فراهم می‌شود. در این صنف افراد اخلاق‌مدار، کم نیستند. اگر درآمد به اندازه کافی باشد هیچ‌کس به کمیسیون بالاتر یا روش‌هایی غیر اخلاقی فکر نمی‌کند. درآمد ما وابستگی زیادی به رونق مسکن دارد. اگر قیمت‌ها پایین باشد معاملات بیشتر انجام می‌شود و پول بیشتری هم به ما می‌رسد. برعکس، وقتی قیمت‌ها بالا می‌رود خرید و فروش کم می‌شود و درآمد ما هم پایین می‌آید. پس اصولاً دفاتر املاک نه تنها مقصر گرانی مسکن نیستند بلکه دوست دارند خانه ارزان شود.
با این وجود بررسی‌ها حاکی از آن است که برخی بنگاه‌داران متخلف با شش ترفند تلاش می‌کنند بیشترین سود را از آشفتگی بازار ببرند؛ بنگاه‌دارانی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک، آنها را فاقد مجوز و صلاحیت حرفه‌ای می‌داند. مصطفی‌قلی خسروی می‌گوید ۱۲ فرآیند در مرحله صدور پروانه کسب طی می‌شود که آموزش‌های دو ماهه، تنها یکی از این فرآیندها است.
املاک و مستغلات در کشورهای توسعه یافته به سمت صنعتی شدن پیش رفته اما در ایران به دلایلی این حرفه پیشرفت چندانی نداشته است. البته صنف مشاوران املاک تهران از سال ۱۳۹۰ گام‌هایی را برای خروج از حالت سنتی به حالت مدرن کلید زده و تا کنون ۴۴۰۰ نفر در رشته مشاور املاک از دانشگاه علمی کاربردی صنف اتحادیه مشاوران املاک، مدرک دانشگاهی گرفته‌اند. آشنایی با حقوق ثبت، اخلاق حرفه‌ای و کسب و کارهای نوین در زمینه املاک و مستغلات از جمله مباحثی است که در این دانشگاه تدریس می‌شود. بنا به گفته محمدعلی عباس‌زاده دیباور، رئیس دانشگاه علمی کاربردی مشاوران املاک ۹۵ درصد فارغ التحصیلان این دانشگاه، جذب بازار کار می‌شوند. او خاطرنشان می‌کند: سابقا مشاوران املاک در بحث عقود و قراردادها هرکدام به سلیقه خودشان قراردادها را تنظیم می‌کردند. متن قرارداد هم بعضاً غیرحرفه‌ای و غیرحقوقی تنظیم می‌شد. حتی بسیاری از مفاد با ذات اصلی عقد در تناقض بود. مثلاً حق پشیمانی در عقد بیع در نظر گرفته می‌شد. اما در اولین اقدامات در دوره مدیریت جدید بر اتحادیه املاک در دهه ۱۳۷۰ بلافاصله قراردادها یکدست شد و سیستم یکپارچه برای کل کشور در نظر گرفته شد. گام بعدی در بحث تحول، مقوله اتحادیه املاک کشوری و سامانه املاک و مستغلات بود.
فرآیند ۱۲ گانه دریافت جواز کسب
هم‌چنین خسروی درباره روند دریافت جواز کسب می‌گوید: طبق ماده ۸۰ قانون نظام صنفی صدور پروانه کسب برای اماکن با کاربری، تجاری، اداری یا کارگاهی بلامانع است. بعد از آن‌که متقاضی دریافت جواز کسب دفتر املاک، محل مورد نظر را معرفی کرد، اتحادیه یک بازرس می‌فرستد تا موجودیت مغازه را تأیید کند. سپس وارد سیستم می‌شود. بعد وزارت صنعت، معدن تجارت این ثبت نام را می‌بیند و یک کد به فرد می‌دهد. سپس اتحادیه افراد را برای دریافت عدم سوءپیشینه و عدم اعتیاد معرفی می‌کند. بعد به اداره اماکن می‌فرستیم. اداره اماکن صلاحیت شخصی، فردی و اجتماعی فرد را بررسی می‌کند و مجوز به ما می‌دهد. در ادامه افراد در یک دوره کلاس دو ماهه اتحادیه شرکت می‌کنند و با مباحث حقوق ملکی آشنا می‌شوند. بعد از قبولی در این دوره و ارائه صلاحیت اماکن، پروانه کسب صادر می‌شود. سپس پروانه در هیأت مدیره امضا و به افراد ارائه می‌شود. زمانی هم که پروانه داده می‌شود سوگندنامه می‌خورند و مجوز فعالیت را دریافت می‌کنند.
چگونگی شکایت از دفاتر املاک متخلف
از جمله تخلفاتی که در بعضی دفاتر املاک توسط شهروندان گزارش می‌شود دریافت کمیسیون بالاتر از نرخ رسمی اتحادیه است. بر اساس تعرفه مشخص اتحادیه مشاوران املاک، مبلغ کمیسیون خرید و فروش املاک در شهر تهران تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا ۲۵ صدم درصد از هر طرف معامله به اضافه ۹ درصد ارزش افزوده است. در خصوص اجاره هم باید یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله به اضافه ۹ درصد ارزش افزوده مبلغ کمیسیون اخذ شود.
خسروی با قبول موارد دریافت کمیسیون بالاتر در بعضی دفاتر صنف متبوعش می‌گوید: ۲۷۰ بازرس در مناطق مختلف تهران به طور دائم در حال رصد دفاتر املاک هستند و به تخلفات رسیدگی می‌کنند. هم‌چنین شماره تلفن ۷۳۳۴ در شهر تهران برای بررسی شکایات در اختیار شهروندان قرار دارد. هموطنان در شهرستان‌ها هم اگر شکایاتی در رابطه با این موضوعات دارند به کمیسیون تخصصی املاک کشور واقع در تهران، خیابان شریعتی پایین‌تر از خیابان طالقانی، خیابان شهید طاهریان، نبش کوچه فرزانگان مراجعه کنند یا تماس بگیرند تا موضوع را از طریق اتحادیه املاک شهرستان مورد نظر پیگیری کنیم.
چگونه می‌توان از تخلفات ملکی جلوگیری کرد؟
خسروی، اتصال دستگاه‌های مرتبط با کد رهگیری که توسط وزارتخانه‌های صمت و راه و شهرسازی ایجاد شده را در کاهش تخلفات، بسیار مؤثر دانست و گفت: اگر عزیزان در دولت و مجلس به کد رهگیری بهای بیشتری بدهند جلوی خیلی از تخلفات از جمله فعالیت افراد بدون جواز، بساز و بفروش‌ها یا شرکت‌هایی که به ثبت رسیده و یک خانه را به چند نفر می‌فروشند گرفته می‌شود. در واقع کد رهگیری به شفافیت بازار مسکن کمک می‌کند و امنیت اجتماعی و امنیت اقتصادی را در بر خواهد داشت. لذا از دستگاه‌هایی مثل سازمان ثبت، بانک‌ها، وزارت اقتصاد و شهرداری درخواست می‌کنیم به این سامانه متصل شوند.