کاهش قیمت مسکن با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه

به گزارش راهبرد معاصر،  در شرایطی که مردم عزیز کشورمان با مشکلات جدی در حوزه تأمین معیشت خود مواجه هستند، رشد روزافزون قیمت مسکن به یکی از معضلات جدی برای آنها تبدیل شده است. کار تا جایی پیش رفته است که اگر تا چند سال پیش خانوارهای بدون مسکن می توانستند حداقل در طول یک برنامه بلند مدت به سمت صاحب خانه شدن پیش بروند اما حالا شرایط به گونه ای شده که این مسئله برای برخی خانوارهای ایرانی به یک رویا بدل شده است.

کارشناسان بر این باورند که می‌توان با اجرای برخی سیاست‌های کنترلی رشد لجام گسیخته قیمت مسکن را کنترل کرد که از جمله این ابزارها اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است.

در همین رابطه به سراغ سید احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی و عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، رفتیم تا کم و کیف چشم انداز اجرای این قانون در کشورمان را جویا شویم.

*مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد

*بار مالیات بر خانه های خالی به مستاجران منتقل نمی شود

فارس: آیا مالیات بر عایدی سرمایه به افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد؟

خاندوزی: اگر تجارب بقیه کشورها را در این زمینه سرلوحه قرار دهیم و بخواهیم از آن‌ها درس بگیریم تجارب آنها می‌گوید که حتما این اتفاق نخواهد افتاد و غرض از اعمال این نوع مالیات این است که متقاضیان غیر مصرفی را تا حد ممکن از بازار بیرون کنیم، بنابراین حتی در ماه‌های اولیه اجرا به تدریج تقاضا در بازار مسکن کاهش پیدا خواهد کرد به حد تقاضای مصرفی. در حقیقت اگر کسی بخواهد با توجه به نیاز خانواده‌اش بخرد یا بفروشد یا هر سال خانه‌اش را خرید و فروش کند با اجرای این قانون مالیاتی مشکلی نخواهد داشت. تجربه دنیا نشان می‌دهد این قانون، قانون مالیاتی موثری بر کاهش تقاضا است و هر عاملی که تقاضا را کاهش دهد، حتما قیمت را بالا نخواهد برد بلکه اثر معکوس بر قیمت‌ها خواهد گذاشت.

متاسفانه نمونه همین شبهات در مالیات بر خانه‌های خالی مطرح شده و از چندین نفر در فضای مجازی شنیدم که اگر ما از املاک مالیات بگیریم کسی که آن مالیات را می‌دهد بار مالیات را می‌اندازد به دوش کسی که مستاجر آن خانه خواهد بود و بنابراین باز مالک چیزی از جیبش می‌پردازد که این شبهه غلطی است و طبق قاعده مالیات بر خانه‌های خالی مردم دو دسته‌اند یا خانه مازاد بر مصرف خالی دارند و آن را خالی نگه می‌دارند و اجاره نمی‌دهند که اینها مشمول مالیات خواهند شد و یا خانه خالی دارند اما تا قانون مالیات بر خانه‌های خالی شروع به اجرا می‌شود یا می‌فهمند که دولت برای اجرای آن جدیت دارد تصمیم می‌گیرند خانه‌شان را اجاره دهند که اینها مشمول مالیات نمی‌شوند. کسی که مستاجر دارد و یا می‌رود ملک خودش را سریع برای اجاره عرضه می‌کند به قیمت متعارف بازار و مستاجر پیدا می‌شود اساسا مشمول مالیات نمی‌شود که مالیاتش را به گردن مستاجر بیندازد. تنها کسانی مالیات بر خانه‌های خالی می‌دهند که مستاجر ندارند بنابراین اصلا کسی نیست که بخواهد روی دوش آن بار مالیاتی بیندازند، چون به محض اینکه خانه را از خالی تبدیل به اجاره کردند دولت به آنها کاری ندارد و مالیات نمی‌گیرد. به نظر می‌رسد این مسائل یک فضاسازی رسانه‌ای است.

*با مالیات بر عایدی سرمایه بی عدالتی در اخذ مالیات از بین می رود

*هدف مالیات بر عایدی سرمایه کسب درآمد دولت نیست

فارس: بنا بر این کسانی که بیش از یک خانه دارند و رفتار سوداگرانه ندارند نباید نگران مالیات عایدی بر سرمایه باشند؟

خاندوزی: نه تنها نباید نگران باشند بلکه قانونگذار باید بتواند برای نیازهای مصرفی فراتر از یک واحد مسکونی خانوار تدارک ببیند. مثلا فرض کنید فامیل شما، خانه‌ای در مشهد یا در شمال داشته باشند که بخواهند برای تفریح بروند یا اهالی شهرستان‌ها خانه‌ای در تهران داشته باشند و برای کار دختر و یا پسرشان از آن خانه استفاده می‌کنند و تمام این نیازهای متعارف و عادی و مصرفی مردم باید از منظر قانونگذار دیده شود و آنها نباید اساسا مدنظر مالیاتی قرار گیرد. مالیات فقط و فقط باید بر کسانی وضع شود که از طریق دلالی و سفته بازی مکرر خانه‌ها کسب درآمد می‌کنند و مبنای آن خیلی هم عادلانه است.

اگر من به عنوان استاد دانشگاه فرض کنید ماهی 9 تا 10 میلیون تومان درآمد دارم در سال 120 میلیون درآمد می‌شود، 10 درصد را مالیات می‌پردازم، ولی اگر کسی مثل من 120 میلیون درآمد داشته باشد ولی از محل خرید و فروش و طلا و مسکن باشد مالیاتش خیلی ناچیزتر است و این بی‌عدالتی مالیاتی است که من یا کارگران و کارمندان و اصناف کشور که کار می‌کنند و مالیات می‌دهند و ما کسانی را داریم که کار نمی‌کنند و صرفا از محل سفته بازی درآمد‌هایی دارند خیلی بیشتر از همان کسبه و مالیات نمی‌دهند. فقط غرض این است که این بی‌عدالتی مالیاتی از بین برود و اصلا هدف گذاری کسب درآمد نیست.

اینجا لازم است این شبهه را جواب بدهم؛ گاهی موقع می‌گویند آقا بر فرض شما این مالیات را هم بگیرید دولت 200 هزار میلیارد تومان کسری بودجه دارد مگر چقدر از محل این درآمد حاصل می‌شود که مشکل دولت را حل ‌کند. این هم آدرس غلط است، اصلا هدف مالیات بر عایدی سرمایه کسب درآمد دولت نیست. بنابراین حتی اگر فقط یک هزار تومان از محل عایدی سرمایه کسب شود اما باعث تغییر رفتار بازار شود ما به هدفمان رسیدیم بدون اینکه هیچ درآمدی به دولت اضافه شود. در بدبینانه‌‌ترین حالت هم اعمال این مالیات‌ قابل دفاع است و در اقتصاد ما به اینها می‌گوییم مالیات‌های تنظیمی و برای تنظیم بازار است نه هدف کسب درآمد.

*برای کنترل قیمت مسکن، افزایش عرضه هم نباید فراموش شود

*تبعات سنگین عدم تکمیل سامانه املاک و اسکان

فارس: در حال حاضر، این طرح به کجا رسیده و در چه مرحله‌ای قرار دارد؟

خاندوزی: مالیات بر عایدی سرمایه پایه مالیاتی بسیار مهم و باسابقه‌ای در نظام‌های مالیاتی دنیاست. آمریکا 107 سال پیش اجرای آن را تصویب کرده و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم بلافاصله این کار را انجام داده‌اند. در کشور ما اولین طرح مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه، طرح مستقلی نبود بلکه الحاق بندی به قانون مالیات‌های مستقیم بود که به سال 1392-93 بازمی‌گردد.

این لایحه دولت نبود و طرحی بود که با کمک کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس تدوین شد و در کمیسیون اقتصادی مجلس به تصویب رسید. در سال 1394 به صحن علنی که رفت به خاطر مخالفت‌های جمعی که ذینفع بودند و املاک متعددی داشتند و مالیات به آنها وارد می‌شد، نهایتا در صحن علنی از دور مصوبات خارج شد. این گذشت تا در مجلس قبل مجددا شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم.

کمیسیون اقتصادی مجلس این بار طرح مستقلی را با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه که بیشتر متمرکز روی موضوع املاک بود را تهیه کرد و دوباره در کمیسیون اقتصادی بررسی شد و زمانی که می‌خواست نهایی شود و به صحن علنی ارسال شود دولت اعلام کرد که عجله نکنید چرا که ما در حال تهیه قانون جامع‌تری در این زمینه هستیم که قانون مالیات بر عایدی سرمایه را در دل آن قرار خواهیم داد و تا امروز اما لایحه‌ای از طرف دولت در این زمینه وصول نشده است.

بنابراین در مجلس یازدهم برای سومین بار و در سه مجلس متوالی جمعی از دوستان دوباره در تلاش هستند تا یک متن جامعی در این زمینه آماده شود. اگر دولت در این زمینه لایحه ارائه ندهد امیدوار هستم که خود کمیسیون اقتصادی مجلس مصمم باشد آن را تصویب کند. اگر به دنبال مقصران افزایش قیمت مسکن هستید به نظر من باید سیاست‌های طرف عرضه یعنی ساخت و تولید مسکن را هم از نظر دور نکنید. چون سیاست‌های مالیاتی همانطور که می‌دانید نقش ترمز را برای فعالیت‌های سوداگرانه ایفا می‌کنند. ما نمی‌خواهیم تقاضاهای سفته بازی و دلالی وارد بازار مسکن و مستقلات شود و این بلا را سر قیمت‌ها بیاورد.

ما این مسئله را باید با ابزاری نظیر مالیات بر عایدی سرمایه مهار کنیم. اما اگر ما می‌خواهیم قیمت‌ها کاهش پیدا کند باید سیاست‌های طرف عرضه و ساخت مسکن را تشویق کنیم. همانطور که می‌دانید مصوبه‌ای در خود وزار راه و شهرسازی وجود دارد بر نیاز سالانه 900 هزار دستگاه واحد مسکونی در کل کشور تاکید می‌کند. اما در چند سال گذشته ما حتی نصف این رقم را هم تولید نمی‌کردیم. حتی در برخی سال‌ها حدود 300 هزار واحد بیشتر تولید نمی‌شد. نظام بانکی کشور که باید به لحاظ ارائه تسهیلات کمک می‌کرد حمایت لازم را انجام نمی‌داد و دولت هم چون در دوره وفور درآمد نبود پروژه‌های مربوط به ساختمان و ساخت و ساز را مورد حمایت قرار نداد، بنابراین نه در حوزه دولتی و نه در حوزه تسهیلات بانکی هیچ کدام شرایطی را برای توزیع و عرضه مسکن فراهم نکردند.

شاید جالب باشد که بگوییم در سال 1390 معادل 17 درصد تسهیلات بانک‌ها صرف حوزه ساختمان و مسکن می‌شد.این عدد در سال 98 به 7 درصد سقوط کرده است. نظام بانکی طی این سال‌ها به ترتیب به جز سال 97 تخصیص تسهیلات به حوزه ساختمان و مسکن را کاهش داده است. بنابراین یک طیف وسیعی از عوامل بیش از یک شخص در به وجود آوردن شرایط کنونی در بازار مسکن اثرگذار بوده است.

در کنار موانع موجود در حوزه عرضه و تقاضا برای آنکه عملکرد مناسبی داشته باشد نیازمند آن هستیم که مکانیزم‌های رقابتی وجود داشته باشد و از طرف دیگر نیازمند اطلاعات برای عملکرد بهتر بازار وجود دارد. متاسفانه علیرغم اینکه 5 سال است طبق قانون حکم ایجاد سامانه املاک و اسکان وجود دارد و وزارت مسکن در ظاهر این سامانه را ایجاد کرده و زحماتی هم در این رابطه کشیده شده است. اما همچنان سامانه بیش از دو سوم خانوارهای کشور و واحدهای مسکونی را در بر نگرفته است.

به عبارت دیگر ما با یک سامانه ناقص با 30 درصد پیشرفت مواجه هستیم که دقیقا نمی‌دانیم چه کسی در ایران مستاجر است و در کدام استان‌ها و شهرها چه کسی است که به جای یک واحد مسکونی 10 واحد مسکونی یا صد واحد مسکونی در اختیار دارد. از چه کسی باید مالیات بر اجاره بگیریم و از چه کسی باید مالیات بر عایدی سرمایه را دریافت کنیم و این سومین اهمال سال‌های گذشته سیاست گذاران حوزه مسکن است و باعث شده امروز ما هم نتوانیم به مستاجران کمک هدفمند داشته باشیم و نه بتوانیم مالیات درست از کسانی بگیریم که سالانه 50 بار خرید و فروش مسکن کرده‌اند.

*اصلاحات لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در وزارت اقتصاد، نوعی عقب گرد بود

*مجلس نباید منتظر لایحه دولت درباره مالیات بر عایدی سرمایه بماند

فارس: حالا این طرح در چه مرحله‌ای است و اگر فرض کنیم دولت نخواهد این لایحه را به شما ارائه بدهد برنامه مجلس چه خواهد بود؟

خاندوزی: واقعیت این است که لایحه‌ای که در سازمان امور مالیاتی پیش نویس آن تهیه شد به وزارت اقتصاد رفت، ‌در وزارت اقتصاد اصلاحاتی انجام شد که از منظر کارشناسی به نظر من به نوعی عقب‌گرد بود به گونه‌ای که کار سازمان مالیاتی بهتر از خروجی وزارت اقتصاد بود و بعد به کمیسیون اقتصادی دولت ارجاع شد و تدوین این طرح با سرعت خوبی در کمیسیون اقتصادی در حال انجام است و احتمال اینکه تا یک ماه آینده به صحن هیأت وزیران بیاید وجود دارد. اما در عین حال ممکن است از لحاظ زمانی فوریت نخورده و در نوبت مطرح شدن قرار گیرد.

مهم این است که مجلس شورای اسلامی نباید منتظر این بماند که اگر لایحه‌ای از طرف دولت وصول نشد مجلس هم در این زمینه شریک شده و هیچ اقدامی انجام ندهد. به اعتقاد شخصی من اگر قوانین اساسی به صورت لایحه بیایند به واسطه اینکه بدنه کارشناسی و تجربه دولت قوی‌تر است ترجیح دارد به اینکه مجلس شروع به نوشتن طرح کند. اما واقعیت این است که ما در حال حاضر با دولتی مواجه هستیم که وعده ارائه لایحه پولی بانکی را داده اما هیچ لایحه جامعی در این زمینه به دست مجلس نرسیده است. وعده مالیات بر عایدی سرمایه را داده و علیرغم کارهای خوبی که در این زمینه در حال انجام است اما چیزی به دست مجلس نرسیده است.

خوشبختانه ما یک نقطه امیدوارکننده داریم و آن این است که تا حد زیادی محتوای لایحه‌ای که در دولت در حال بررسی است را می‌دانیم. با فرض اینکه نظرات کارشناسی دستگاه‌های دولتی را در لایحه بدانیم خود مجلس می‌تواند با دعوت از دستگاه‌های اجرایی طرح خودش را کامل کند که ممکن است این روند چند ماه طول بکشد.

در صورتیکه دولت تا آن زمان لایحه مالیاتی خود را تحویل داده که فبها اما در صورتی که دولت لایحه خود را ارائه نداد مجلس طرح خود را تهیه کرده و آن را در دستور کار قرار می‌دهد و این پیشنهاد من است و باید تصمیم مربوطه آن باید در کمیسیون اقتصادی انجام شود.

*از زمان تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه، قیمت مسکن کاهش می یابد

فارس: به نظر شما در صورت تصویب نهایی قانون مالیات بر عایدی سرمایه قیمت مسکن کنترل می‌شود؟

خاندوزی: اجرای این طرح به خودی خود پس از تصویب به چندین ماه زمان برای آماده سازی زیرساخت‌ها نیاز دارد اما به این معنی نیست که در سال‌های 9 یا 1400 اثر آن را نبینیم. چرا که ما در حوزه اقتصاد بحث پول هوشمند را داریم و صرف تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه این علامت را به پول‌های هوشمند که به دنبال کسب درآمدهای سوداگری و دلالی هستند منتقل می‌کند که طی چند ماه در تور نظام مالیاتی کشور قرار خواهند گرفت و بنابراین صرفه اقتصادی زیادی نخواهد داشت.

می‌خواهم این نوید را به شما بدهم که علیرغم آنکه تصویب طرح مالیات عایدی بر سرمایه ممکن است چندین ماه در مجلس طول بکشد و مقدمات اطلاعاتی آن هم چندین ماه زمان خواهد برد اما از همان مرحله تصویب در مجلس اثر خودش را خواهد گذاشت و تقاضاهای سفته بازان و دلالی از بازار شروع به رفتن می‌کند. بنابراین کاهش قیمت‌ها حتی پیش از شروع به اجرای این سیاست هم قابل پیش‌بینی است.

*تکمیل کردن سامانه املاک و اسکان جزو مقدمات تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه است

فارس: ‌چه زیرساخت‌هایی برای اجرای این قوانین نیاز است؟

خاندوزی: یک بخشی از زیرساخت‌ها که باید انجام شود و ما آن را مقدم بر خود تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه می‌دانیم زیرساخت اطلاعات بازار مسکن است که طی چند سال گذشته غیر از یک سال اخیر که آقای اسلامی قدم‌های مثبتی را در این زمینه برداشت متاسفانه پیشرفت قابل توجهی نداشته است.

بنابراین قدم اول تکمیل کردن سامانه املاک و اسکان است که ما بدانیم افراد در کدام کدهای پستی ساکن هستند، آیا موجر هستند یا مالک و یا هیچ کدام. همه اینها باید در قانون تفکیک شود. برای اینکه این اتفاق سریع‌تر بیفتد نیازمند اقدام جدی از سوی دستگاه‌های اجرایی هستیم.

قدم دوم که لازمه کار است ابعاد حقوقی ماجراست. یعنی برخی از خرید و فروش املاک و مستقلات از طریق سند عادی و به غیر از اسناد رسمی است و این یک لازمه دیگری دارد که متاسفانه در کشور بخش قابل توجهی از مشکلات و پرونده‌های قضایی مربوط به سندهای عادی و ثبت نشده است. این مسئله هم می‌تواند به کاهش مشکلات قضایی منجر شود و هم اینکه باعث خواهد شد افراد دیگر نتوانند به صورت صوری و به شکل قولنامه‌ای املاک را چند دست بچرخانند بدون اینکه سند رسمی منتقل شود. متاسفانه در این زمینه مانعی وجود دارد که امیدوارم دوستان رسانه‌ای به برطرف شدن این مانع کمک کنند.

به نظر می‌رسد با حل این دو مانع ما خواهیم توانست مراحل اجرای مالیات بر عایدی سرمایه را خیلی روان‌تر اجرا کنیم. من از رسانه‌ها می‌خواهم که این مطالبه را گرم نگه دارند تا بتوانیم با اجرای کامل آن کام مردم را شیرین کنیم.