قیمت خرید خانه و نرخ اجاره مسکن در تهران امروز شنبه 21 تیر ۹۹

به گزارش راهبرد معاصر این روزها افزایش قیمت مسکن در تهران و همچنین نخ اجاره بها به دغدغه اغلب مردم و مسئولان تبدیل شده است. به طوری هیات دولت و مجلس به تکاپو افتاده‌اند تا قیمت اجاره بها و درپی  آن قیمت مسکن در پایتخت فروش کش کند. افزایش قیمت مسکن در تهران باعث کاهش خرید و فروش و در پی آن رکود در این بازار شده است و بسیاری امیدوارند که با طرح های دولت و مجلس از جمله طرح اقدام ملی مسکن و همچنین اخذ مالیات از خانه های خالی تا حدی این مشکل برطرف شود. البته با خبر دو گذشته در رابطه با تولد بورس املاک کشور این انتظار می رود که در آینده خبرهای خوبی را از بازار مسکن بشنویم که البته این ماجرا نیز به عوامل مختلفی بستگی دارد. 

بر اساس اعلام بانک مرکزی میانگین  قیمت یک متر زیربنای مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه  به رقم 18 میلیون و 949 هزار تومان  رسیده است. این رقم نسبت زمان مشابه در سال 98 بیش از 42 درصد رشد داشته است. این در حالی  است که بنا بر آمارهای موجود تورم ماهانه مسکن در پایتخت  به رقم 11.6 درصد رسیده است.

سهم بیشتر خانه‌های کوچک

در آخرین گزارش منتشر شده توسط بانک مرکزی، بیشتر شهروندان تهرانی به خانه‌های کوچک با متراژ پایین تمایل پیدا کرده‌اند. نزدیک به ۴۱ درصد از واحدهای مسکونی معامله‌شده طی خردادماه متراژی کمتر از ۷۰ متر داشته است! اگر آمار خانه‌های کوچک‌تر از ۸۰ متر را نیز اضافه کنیم، عدد به نزدیکی ۵۳ درصد خواهد رسید. در واقع ۵۳ درصد از خریداران خانه طی ماه گذشته، خانه‌ای کوچک‌تر از ۸۰ متر خریداری کرده‌اند که نشان می‌دهد شرایط خانواده‌های ایرانی برای سکونت چه میزان پیچیده شده است. این آمار نشان می‌دهد، طبقه شهرنشین ایرانی به دلیل مدیریت غلط دولت، در حال کوچ به سمت خانه‌های کوچک ‌متراژتر است. معلوم نیست این خانه‌های کوچک چگونه می‌تواند با اندیشه‌های افزایش فرزندآوری مسؤولان نظام هم‌راستا باشد.

تورم بالای اجاره‌بها

بنابر گزارش بانک مرکزی، نرخ تورم اجاره‌بهای مناطق شهری در خردادماه امسال، ۳۰٫۱ درصد بوده است و این رقم در شهر تهران معادل ۲۷٫۶ درصد بوده است. با رشد شتابان اجاره‌بها احتمالاً زندگی در شهر تهران و سایر مناطق شهری، صرفه اقتصادی زیادی نداشته باشد. سرعت‌ بالای گردش پول سبب شده است که همه بازارها ملتهب شود و به نظر نمی‌رسد به همین سادگی بتوان، التهاب‌ها را کاهش داد.

یک متر آپارتمان معادل حقوق ده ماه!

برای این که بتوان عمق بحران را در شهر تهران بهتر درک کرد، قدرت خرید یک متر آپارتمان کارمندان را معیار قرار دهیم. برطبق مصوبه شورای‌عالی کار، حداقل حقوق کارمندان در سال ۹۹ در حدود یک میلیون و ۸۵۰ هزار تومان است. اگر فرض کنیم یک کارمند با حداقل حقوق، تمامی درآمد خود را نیز پس‌انداز کند، بعد از ده ماه قادر است یک متر مربع «خانه» در شهر تهران خریداری کند! می‌توان گفت در طول دو دهه گذشته، این اتفاق بی‌سابقه است و نشان از کاهش شدید قدرت خرید خانوارهای ایرانی می‌دهد.

با فرض درآمد ماهانه پنج میلیون تومانی که درآمد متوسطی در شهر تهران به حساب می‌آید، یک ایرانی برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران، به‌طور متوسط در حدود ۱۹ سال زمان نیاز دارد. با توجه به این که سایر هزینه‌های زندگی نیز با تورم شدیدی همراه است، عملاً خرید خانه برای قشر کارمند ایرانی غیرممکن شده است.

خرید خانه در پایتخت آن‌قدر دور از دسترس شده است که عده‌ای طرح ساخت خانه ۲۵ متری را ارائه می‌کنند. خانه‌هایی که بیشتر به یک اتاق استراحت شبیه است تا خانه‌ای برای سکونت. این وضعیت در حالی است که دولت می‌تواند به‌راحتی با عرضه بیشتر زمین‌های موجود در شهر و افزایش تراکم در برخی از نقاط شهری، رونق خوبی به ساخت مسکن در شهر تهران دهد.

۱- افزایش مشروط تراکم

یکی از راهکارهایی که می‌تواند به کاهش نرخ مسکن کمک کند، افزایش مشروط تراکم ساختمان‌هاست. دولت و شهرداری می‌توانند مشوق‌هایی برای تجمیع ساختمان‌ها و افزایش تراکم پیشنهاد دهند. به‌عنوان‌مثال اجازه دهد، واحدهای مسکونی در صورت تجمیع و حفظ شرایط ایمنی، واحدهای بیشتر از پنج تا شش طبقه نیز احداث کند.

۲- تسهیل شرایط ساخت مسکن

دولت باید بتواند با ایجاد مشوق‌هایی، کشور را در جهت حرکت به سمت انبوه‌سازی تشویق کند. ساخت واحدهای استاندارد و انبوه می‌تواند هزینه ساخت آپارتمان را به‌شدت کاهش دهد و بهره‌وری سیستم را افزایش چشم‌گیری دهد. از طرف دیگر می‌تواند شیوه دریافت مجوز ساخت و مدت‌زمان بررسی را تا حد امکان کاهش دهد تا سازندگان درگیر بروکراسی اداره نشوند.

۳- عرضه زمینه‌ای نظامی و دولتی در مناطق شهری

دولت و نهادهای حکومتی، بزرگ‌ترین دارنده زمین و ملک در کشورند. بخش مهمی از زمین‌های موجود در پایتخت در انحصار نهادهای نظامی، دولت و سازمان‌های حکومتی است. عرضه بخش کوچکی از آنها و تبدیل این عرصه‌ها به مناطق مسکونی و پارک می‌تواند روح تازه‌ای به شهر بدمد و از طریق دریافت عوارض، پروژه‌های شهری نیز از این طریق تأمین مالی شود.

به نظر می‌رسد در کنار تمامی این موارد گفته‌شده، التهاب موجود در اقتصاد درمان کوتاه‌مدت ندارد، دولت نیز از طریق پایین‌ نگه‌داشتن نرخ سود بانکی و تحریک بازار سرمایه سبب شده است عملاً اقتصاد ایران وضعیت حبابی پیدا کند. شاید پیش‌بینی کوتاه‌مدت اقتصاد کار سختی باشد ولی ادامه این‌روند بازار سرمایه می‌تواند تورم سهمگینی به اقتصاد ایران وارد کند و البته این بار کلید حل مشکل در دستان دولت است، در صورتی که دولت بتواند با فروش گسترده دارایی، بخشی از این التهاب را کنترل کند، احتمال کاهش قیمت‌ها و تورم در اقتصاد امری دست‌یافتنی است، اما اگر بخواهد به روند گذشته خود چون بهار امسال ادامه دهد، احتمالاً اقتصاد ایران با التهابات و تنش‌های بیشتری همراه خواهد شد.

فرمول دولت برای رام کردن بازار سرکش اجاره

چندی پیش مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، به اجرای طرح حمایت از مستاجران اشاره کرد و گفت: بسته حمایتی به مستاجران در حال طی کردن مراحل نهایی در هیات وزیران است و پس از تصویب اجرایی خواهد شد.

مدیرکل پروانه اصلانی در خصوص زمان اجرای این طرح عنوان کرد: در نهایت طی یک تا دو هفته آینده این فرآیند زمان‌بر خواهد بود.

وی درباره جزییات تسهیلات اعطایی به مستاجران و شرایط پرداخت آن تصریح کرد: بحث کمک ودیعه اجاره مسکن برای خانوارهایی که نسبت به سایر مستاجران به این ودیعه نیازمندتر هستند، اجرایی می‌شود.

شرطی که باید رعایت شود

در همین زمینه معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی نیز درباره اختصاص وام به مستاجران اعلام کرد: این امر مشروط به داشتن کد رهگیری است و تمامی بنگاه‌ها مجهز به این سامانه هستند، اما برخی از آژانس‌های املاک اقدام به ثبت کد رهگیری نمی‌کنند که تخلف است.

به گفته محمود محمودزاده، تمامی بنگاه‌های املاک باید این تکلیف قانونی را انجام دهند و دولت برای شناسایی واجدین راهی جز دریافت کد رهگیری ندارد.

وی تاکید کرد: قراردادهای بین مستاجر و مالک بدون کد رهگیری حتی قابلیت پیگیری قضایی هم ندارد و ما تمام مستاجران را به دریافت این کد توصیه می‌کنیم.

کمک هزینه ودیعه مسکن در تهران به کدام خانه‌ها تعلق می‌گیرد؟

در تازه‌ترین اظهارنظر، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این‌که بانک مرکزی در حال تجزیه و تحلیل نحوه پرداخت تسهیلات کمک هزینه ودیعه مسکن است، اعلام کرد: قرار شده کمیته تامین منابع ستاد ملی مبارزه با کرونا با محوریت بانک مرکزی، اقدامات لازم در این خصوص را مدنظر قرار دهد و بخشی از منابع ۷۵ هزار میلیارد تومانی که برای مبارزه با کرونا تخصیص داده شده است را برای کمک به مستاجران نیازمند در نظر گیرند.

براساس تصمیم‌گیری‌های انجام‌شده برای پرداخت این تسهیلات، واحد مسکونی که در اختیار مستاجران قرار دارد، باید مطابق با الگوی مسکن باشد؛ بدین معنا که حداکثر متراژ واحد مسکونی مستاجران تهرانی برای برخورداری از این تسهیلات ۷۵ مترمربع و در سایر شهرهای کشور ۹۰ مترمربع در نظرگرفته شده است.

نکته مهم دیگر برای پرداخت این تسهیلات، وجود قرارداد رسمی اجاره میان موجر و مستاجر است. این تسهیلات پس از نهایی شدن به‌عنوان کمک هزینه ودیعه مسکن از طریق شبکه بانکی در اختیار مالکان قرار می‌گیرد و مستاجران صرفا کارمزد تسهیلات را پرداخت می‌کنند.

بازار مسکن برای سفته‌بازان غیرجذاب می‌شود؟

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره سیاست حمایتی دولت برای ساماندهی بازار مسکن گفت: اگر بسته‌های سیاستی و حمایتی دولت برای ساماندهی بازار مسکن در ستاد ملی مبارزه با کرونا به همین روال تصویب و به مرحله اجرا برسد، بازار مسکن را برای سوداگران و سفته بازان غیرجذاب خواهد کرد که منجر به شکستن حباب قیمت مسکن خواهد شد.

به گفته حسام عقبایی، تسهیلانی که قرار است در قالب وام ودیعه به مستاجران داده شود و همچنین مصوبه تعیین نرخ اجاره‌بها، در صورت تداوم اجرا از جو روانی و التهاب بازار می‌کاهد و به همین دلیل همزمان با پیش‌بینی ثبات قیمت‌ها در نیمه دوم امسال، امکان تعدیل نرخ‌ها نیز وجود خواهد داشت.

وی با پیش‌بینی خروج سفته‌بازان و سوداگران از بازار مسکن در ماه‌های باقی مانده تابستان، عنوان کرد: بر استمرار اجرای سیاست‌های تسهیل‌گری در بخش تولید و عرضه مسکن و تنظیم‌گری در بخش اجاره اصرار داریم؛ چراکه تحلیل ما این است که در صورت تقویت اجرا در این بخش، بازگشت ثبات به بازار مسکن می‌تواند در شش ماهه دوم سال تا پایان سال و شب عید نوروز ادامه داشته باشد.

جلوی قیمت‌های خودسرانه گرفته می‌شود؟

پیش از این، وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد: اثاث‌کشی و جابه‌جایی وسایل یکی از عوامل موثر در گسترش بیماری کروناست، به همین دلیل ستاد ملی کرونا مصوبه‌ای داشت مبنی بر این که قراردادها به مدت دوماه عینا تمدید شود و پس از آن مصوبه جدیدی را داده است که قراردادها تمدید شود و حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها در هر شهر را اعلام کرده است. این مصوبه برای مدیریت بازار و برای جلوگیری از افزایش قیمت‌های غیرمنطقی که بعضی‌ها خودسرانه اعمال کردند داده شده است.

محمد اسلامی درخصوص بسته حمایتی عنوان کرد: تلاش شد تا که بخشی از تسهیلاتی که ستاد کرونا در نظر گرفته بود، به مستاجرینی که در گروه‌های هدف قرار می‌گیرند و واحدهای مسکونی آنان مطابق الگوی طرح جامع مسکن است، ارائه شود.

وی عنوان کرد: این مبلغ به عنوان کمک به پول پیش (مبلغ ودیعه) آنان است که با هماهنگی بانک‌های عامل در اختیار مالک (موجر) قرار می‌گیرد و مستاجرین فقط کارمزد آن را پرداخت می‌کنند؛ اصل ودیعه نیز در زمان سررسید قرارداد به بانک مسترد می‌شود. مبلغ آن هنوز مشخص نشده است و بعد از پرداخت تسهیلات به مشاغل در مراحل بعد تسهیلات مستاجران پرداخت می‌شود.

اسلامی تصریح کرد: حداکثر افزایش اجاره‌بها در شهر تهران ۲۵ درصد، در ۷ کلانشهر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد اعلام شده است. البته باید تمدید قراردادهای اجاره در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و کد رهگیری دریافت کنند.

وی تاکید کرد: نکته مهم این است که اگر مستاجر به تکالیف و تعهدات قانونی خود در برابر موجر عمل نکند، با حکم دادگاه، حکم تخلیه برایش صادر می‌شود و طی دوماه باید تخلیه کند و اگر مالک در این دوره نسبت به فروش خانه خود به صورت رسمی اقدام کند و معامله‌ ثبت و کد رهگیری دریافت شده باشد، مستاجر ظرف دوماه باید خانه را تخلیه کند.